Theo báo cáo mới nhất từ JLL, thị trường nhà kho xây sẵn hiện đại tại Việt Nam đang chứng kiến những chuyển biến đáng chú ý trong quý 1/2025, với nhiều điểm sáng nhưng dự kiến thị trường sẽ đối mặt thách.
Tại miền Bắc, trong quý 1/2025, giá chào thuê trung bình nhà kho xây sẵn tại miền Bắc ghi nhận ở mức 4,7 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 0,7% so với quý trước. Mức tăng chủ yếu đến từ sự gia nhập của các dự án mới, trong khi phần lớn các dự án hiện hữu vẫn giữ mức giá ổn định.
Hiệu suất thuê duy trì ổn định, với hấp thụ thuần đạt 51.500m2, tăng nhẹ so với quý trước. Nguồn cầu tiếp tục đến từ các doanh nghiệp sản xuất và logistics. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy giảm 0,6%, do chưa kịp hấp thụ lượng cung mới lớn.
Trong khi đó, tại miền Nam, giá thuê nhà kho xây sẵn trong quý 1/2025 chỉ tăng nhẹ 0,5% theo quý và 1,5% theo năm, duy trì ở mức 4,9 USD/m2/tháng. Động thái giữ giá phản ánh sự thận trọng trong bối cảnh nguồn cầu chưa bứt phá. Một số chủ đầu tư đã áp dụng chính sách giảm giá trực tiếp và gia hạn thời gian miễn phí thuê để kích cầu.
Hấp thụ ròng trong quý đạt khoảng 88.000m2, phản ánh nguồn cầu vẫn tồn tại nhưng ở mức khiêm tốn. Các giao dịch chủ yếu diễn ra lẻ tẻ, không tạo được cú hích mạnh. Bối cảnh bất ổn kinh tế toàn cầu, đặc biệt là sau các chính sách thuế đối ứng từ Hoa Kỳ, khiến thị trường có xu hướng chững lại.
Về nguồn cung, thị trường miền Bắc đã mở rộng thêm hơn 67.000 m2 diện tích cho thuê tại Hưng Yên và Bắc Ninh, nâng tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn miền Bắc lên hơn 1,3 triệu m2. Đáng chú ý là dự án nhà kho xây sẵn DPL Việt Nam Minh Quang tại Hưng Yên cung cấp khoảng 42.000m2 diện tích cho thuê chất lượng cao.
Các chủ đầu tư đang hướng đến những mô hình đa dạng và cao cấp hơn, bao gồm loại hình nhà kho xây sẵn hai tầng do các tên tuổi lớn như BWID, LOGOI và SLP phát triển. Đồng thời, mô hình kho hỗn hợp xây sẵn cũng được đẩy mạnh nhằm tăng tính linh hoạt và thu hút khách thuê trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt.
Theo JLL, thị trường miền Bắc dự kiến sẽ tiếp tục bùng nổ trong những tháng tới, với khoảng 1,2 triệu m2, nguồn cung mới được đưa vào hoạt động trong 9 tháng cuối năm. Nếu hoàn tất đúng tiến độ, tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn sẽ cán mốc gần 2,5 triệu m2 vào cuối năm 2025, tăng gần gấp đôi so với hiện tại.
Dù vậy, thị trường cũng đối mặt với thách thức từ việc dư cung và ảnh hưởng của chính sách thuế đối ứng từ Mỹ. Điều này có thể khiến khách thuê trở nên thận trọng hơn, gia tăng tỷ lệ trống trong ngắn hạn.
Đối với nguồn cung nhà kho xây sẵn miền Nam tiếp tục mở rộng. Một điểm sáng đến từ dự án nhà kho xây sẵn tái phát triển tại khu công nghiệp Đồng An 1 (Bình Dương), bổ sung gần 19.000m2 diện tích mới, trong đó thiết kế hai tầng cùng thang máy chở hàng là một điểm nhấn.
Tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn tại miền Nam đạt khoảng 2 triệu m2, trong đó Bình Dương chiếm 33,4%, tiếp đến là Đồng Nai (26%), Long An (24,6%), TP.HCM, và Bà Rịa - Vũng Tàu, tuy nhiên Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn phát triển manh mún, chưa thực sự đột phá.
Báo cáo của JLL cho rằng, từ nay đến cuối năm, thị trường miền Nam dự kiến vẫn sẽ tiếp tục tăng trưởng nguồn cung, với sự gia nhập của các nhà đầu tư lớn như Mitsubishi Estate Asia (MEA) và Sembcorp trong 5 năm tới, tập trung vào mô hình kho vận và hỗn hợp.
Tuy nhiên, những bất ổn từ chính sách thương mại quốc tế, đặc biệt là tác động từ Mỹ, đang đặt thị trường vào thế "nghe ngóng" và quan sát. Biến động nguồn cầu là điều khó tránh khỏi, đòi hỏi các chủ đầu tư phải có chiến lược thích ứng linh hoạt và sáng tạo hơn.
