Vấn đề này đã được ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services chia sẻ tại buổi Hội thảo "Thị trường Bất động sản năm 2022 - Dự báo năm 2023: Tìm cơ hội trong thách thức" diễn ra vào sáng ngày 6/1/2023.
Nhìn lại năm 2022, đại diện Đất Xanh cho biết: Nửa đầu năm, nền kinh tế phục hồi nhanh, tâm lý đầu tư thay đổi tích cực sau cao điểm dịch bệnh, nguồn cung mới khoảng 55.000 sản phẩm tạo kỳ vọng cho nhiều nhà đầu tư. Thời điểm này, nhà nước thực hiện gói hỗ trợ phục hồi kinh tế 350.000 tỷ, thu thập ý kiến để sửa Luật. Khách hàng xem BĐS là lựa chọn đầu tư hàng đầu, và quan tâm mở rộng danh mục đầu tư tại các thị trường mới nổi. Chủ đầu tư (CĐT), doanh nghiệp dịch vụ BĐS triển khai hàng loạt kế hoạch để khôi phục hoạt động kinh doanh, phát triển sản phẩm, thị trường, thị phần sau dịch. Tính thanh khoản chung của thị trường khá tốt.
Nửa cuối năm, thị trường BĐS không duy trì được đà tăng trưởng kỳ vọng. Thị trường đảo chiều rất nhanh do chịu ảnh hưởng của các yếu tố khách quan (căng thẳng Nga – Ukraine); FED, NHNN tăng lãi suất), chủ quan (siết pháp lý, tín dụng BĐS; tăng cường thanh tra CĐT BĐS). Nguồn cung và lượng giao dịch giảm mạnh, giá bán đi ngang hoặc giảm cục bộ tại một số khu vực. Hạn chế "room" tín dụng BĐS khiến cả CĐT và khách hàng mua ở thực đều khó tiếp cận nguồn vốn vay. Lúc này, Nhà nước phải cân đối giữa kiềm chế lạm phát, giữ ổn định thị trường, đồng thời triển khai các giải pháp cân đối nguồn cung BĐS.
Thị trường trầm lắng, thanh khoản kém, thiếu hụt dòng tiền nghiêm trọng, hầu hết các CĐT và các doanh nghiệp BĐS phải tập trung tái cấu trúc, tinh giản cơ cấu tổ chức, điều chỉnh chiến lược, định vị lại sản phẩm, phân khúc, thị trường, chuẩn bị các kịch bản ứng phó dài hạn khi thị trường rơi vào giai đoạn “ngủ đông”. Thị trường chuyển biến không tích cực khiến cho Khách hàng mua BĐS cũng gặp khó, không tiếp cận được vốn vay, Khách hàng đã sử dụng đòn bẩy tài chính để mua BĐS thì khó lại càng chồng thêm khó khi lãi suất cho vay tăng “sốc”, xuất hiện tâm lý thận trọng, chờ “bắt đáy” với các quyết định mua hàng BĐS.
Trong thách thức luôn có cơ hội
Theo ông Phạm Anh Khôi - Tiến sĩ - Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services, thị trường BĐS 2023 sẽ còn phải đối mặt với nhiều biến động chung của thế giới: kinh tế thế giới bước vào chu kỳ suy thoái; chu kỳ tăng lãi suất của FED dự kiến đạt đỉnh 5,1%; xung đột Nga – Ukraine có dấu hiệu hạ nhiệt nhưng nguy cơ xung đột kéo dài vẫn hiện hữu; động thái mở cửa hậu Covid của Trung Quốc diễn biến chưa mấy khả quan,…
Tuy nhiên, năm 2023 kỳ vọng rất lớn vào các chính sách đang được tiếp tục triển khai. Có thể kể đến Nghị quyết 43 (gói 350.000 tỷ ) và Nghị quyết 11 về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội 2022-2023 để thúc đẩy phát triển đồng bộ các ngành của nền kinh tế; hỗ trợ người dân thu nhập thấp sở hữu nhà thông qua gói hỗ trợ phục hồi thị trường BĐS (tương tự gói 30.000 tỷ giai đoạn 2013 - 2016).
Trong trường hợp các chỉ đạo ưu tiên giải ngân các dự án BĐS đủ điều kiện pháp lý, gỡ vướng các dự án chậm triển khai được xử lý sớm sẽ là tiền đề để khơi thông nguồn vốn và pháp lý cho thị trường. Đồng thời, việc hoàn thiện hệ thống luật liên quan BĐS (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật quy hoạch đô thị, Luật xây dựng, Luật đấu giá...) sẽ góp phần gỡ điểm nghẽn chồng chéo trong hệ thống pháp luật BĐS.
"Ở hai thị trường lớn TP.HCM và Hà Nội, nguồn cung tiếp tục suy giảm. Về nguồn cầu, BĐS phục vụ nhu cầu ở thật là điểm sáng của thị trường. Bên cạnh đó, dự án từ CĐT uy tín với chất lượng tốt, tiện ích đa dạng nhận được sự quan tâm của phần lớn khách hàng. Gía bán dự kiến đi ngang hoặc giảm nhẹ, cùng với việc CĐT ban hành nhiều chính sách kích cầu là điểm tích cực mà khách hàng có ý định mua BĐS có thể xem xét. Thị trường BĐS 2023 sẽ là năm của sự tích lũy để tăng trưởng, khi khung pháp lý hoàn chỉnh hơn, các bên tham gia thị trường đều có sự chuẩn bị, giải pháp ứng phó, nhu cầu thị trường vẫn lớn, đa dạng” - Ông Khôi khẳng định.
Đồng quan điểm, TS. Trần Minh Hoàng – Phó Tổng thư ký Hội môi giới BĐS Việt Nam cho rằng thị trường BĐS Việt Nam năm 2023 chắc chắn còn đối mặt với nhiều thách thức nhưng vẫn có triển vọng. Bối cảnh nào cũng thế, trong nguy luôn có cơ, trong thách thức luôn có cơ hội. Nguồn tiền ở trong dân vẫn còn nhiều, nhưng tâm lý lo sợ từ những thông tin xấu như bắt bớ, thị trường suy thoái quá nhiều trong thời gian qua dẫn đến việc người dân "găm" tiền, không đưa tiền vào lưu thông. Thậm chí đến cả khách hàng với nhu cầu ở thực cũng e dè trong việc phải đem tiền đi mua nhà. Niềm tin của nhà đầu tư và khách hàng đang bị suy giảm nặng nề do chịu tác động từ nhiều phương diện.
"Trước bối cảnh trên, hành động quyết liệt của Nhà nước trong việc bảo vệ doanh nghiệp và các nhà đầu tư, hỗ trợ phát triển thị trường trên cơ sở đẩy mạnh cải cách thể chế theo hướng tăng cường công khai, minh bạch, đưa thị trường vào quỹ đạo phát triển nhanh, hiệu quả, bền vững là một việc làm cần thiết. Nhà nước phải tạo ra sân chơi công bằng, lành mạnh cho các doanh nghiệp dựa trên khung pháp lý hoàn chỉnh để quản lý hoạt động của các doanh nghiệp trong khuôn khổ nhất định, nhưng không can thiệp quá sâu vào các yếu tố khách quan của nền kinh tế thị trường hay hình sự hóa các quan hệ dân sự, kinh tế" - ông Hoàng nhấn mạnh.
Dù nền kinh tế thế giới hậu COVID-19 phục hồi không đồng đều và đang phải đối mặt với nhiều thử thách, Việt Nam vẫn là một trong những điểm sáng khi Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) dự báo tăng trưởng kinh tế đạt 6,2% năm 2023. Việt Nam còn rất nhiều triển vọng để trở thành điểm đến mới của dòng vốn đầu tư toàn cầu, xét từ tình hình chính trị ổn định với các chính sách điều hành linh hoạt của Nhà nước.
