Thị trường bất động sản đang bước vào những tháng cuối năm, nhưng nhìn chung vẫn chưa có sự tiến triển tích cực, so với cùng kỳ năm ngoái, mọi chỉ số đều kém xa, trong báo cáo mới nhất của DKRA Group về bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận đã thể hiện rõ điều này. Nhưng theo chuyên gia thị trường bất động sản năm tới sẽ có những đột phá mới.
Thị trường bất động sản gặp khó
Báo cáo của DKRA cho biết, đối với phân khúc đất nền, thanh khoản thị trường vẫn rất trầm lắng, nguồn cung tăng nhẹ 8,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Sức cầu cũng có xu hướng tăng nhẹ nhưng lại tập trung vào những dự án có hạ tầng và pháp lý hoàn thiện. Nhìn chung, mặt bằng sơ cấp cũng không có biến động nhiều, còn thị trường thứ cấp xuất hiện các giao dịch cắt lỗ đối với khách hàng dùng đòn bẩy ngân hàng, áp lực về dòng tiền và lãi suất.
Phân khúc căn hộ nguồn cung lại sụt giảm đáng kể, chỉ bằng 19% cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới chỉ đạt 37%. Đây là mức thấp nhất kể từ đầu năm đến nay với tỷ lệ hấp thụ các dự án chỉ đạo động từ 30-40% sản phẩm đưa ra thị trường. Các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh lên đến 40-50% giá trị bất động sản tiếp tục được một số chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu.
“Đặc biệt, thanh khoản thứ cấp tiếp tục sụt giảm, giá bán thứ cấp giảm 3-5% so với tháng trước, do phần lớn giao dịch của người bán cần bán gấp phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân, giảm áp lực do lãi suất cho vay leo thang”, báo cáo nhấn mạnh.
Đối với, phân khúc nhà phố, biệt thự nguồn cung tăng nhẹ 12% so với tháng 10 nhưng vẫn giảm 77% so với cùng kỳ năm 2021. Đồng thời, tỷ lệ tiêu thụ phân khúc này đạt 54% và chỉ bằng 17% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng nguồn cung tăng so với tháng 10 nhưng sụt giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái, sức cầu không đáng kể, hầu hết các dự án đều bán hàng chậm, giao dịch hạn chế, lượng hàng tồn kho nhiều.
Nhìn nhận về các khó khăn dẫn đến tình trạng trầm lắng của thị trường bất động sản, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, có khoảng 4 vướng mắc chính.
Thứ nhất, vướng mắc pháp lý là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh.
Thứ hai, các thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ, liên thông đã làm kéo dài thời gian thực hiện thủ tục đối với dự án bất động sản, nhà ở thương mại mất khoảng 3-5 năm…
Thứ ba, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng đều tăng cũng là các nguyên nhân khiến thị trường gặp khó khi chi phí của doanh nghiệp bị đội lên cao.
Thứ tư, việc kiểm soát chặt thị trường tín dụng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu khiến khả năng tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp cũng trở nên hạn chế khi triển khai dự án.
Kỳ vọng đà phục hồi vào năm 2023
Thanh khoản của bất động sản vẫn ở mức thấp và gặp khá nhiều khó khăn như đã nói. Thế nhưng, theo một số chuyên gia, đến năm 2023 thị trường sẽ có chuyển biến và phục hồi.
TS.Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tài chính Tiền tệ Quốc gia chia sẻ tại talkshow Landshow rằng, ở thời điểm quý 1 và quý 2 năm 2022, chuyên gia dự báo thị trường bất động sản sẽ hồi phục vào khoảng cuối năm. Song, từ tháng 10 vừa qua đã xuất hiện một vài vụ việc vi phạm khiến cho tâm lý, niềm tin nhà đầu tư và doanh nghiệp ảnh hưởng khá nặng nề. Đó là những biến số nằm ngoài tính toán, dự báo của tất cả các chuyên gia.
Và đến thời điểm hiện tại, chuyên gia đánh giá thị trường sẽ có khả năng hồi phục trong năm 2023, cụ thể là giai đoạn quý 3 và quý 4/2023.
Theo ông Lực, trong những quý đầu của năm 2023, ngân hàng trung ương của các quốc gia sẽ vẫn tiếp tục tăng lãi suất. Dự đoán tình trạng này sẽ kéo dài ít nhất đến hết quý 1, do đó áp lực của lãi suất, tỷ giá lên thị trường bất động sản nói riêng và kinh tế nói chung sẽ còn kéo dài đến hết khoảng thời gian này. Bên cạnh đó, còn có độ trễ nhất định giữa các khu vực trên thế giới. Khu vực châu Á, châu Âu có thể còn tăng lãi suất đến hết quý 2/2023.
“Chúng ta hy vọng Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sẽ điều hành cân bằng bài toán tỷ giá và lãi suất. Để ổn định được mặt bằng lãi suất cũng đã là một thành công”, theo ông Lực.
Vị chuyên gia này còn đặc biệt lưu ý, các dự báo gần đây thể hiện một số quốc gia sẽ suy thoái ngắn hạn trong năm tới, thời gian khoảng 10-12 tháng. Tới khoảng quý 4/2023 hoặc chậm nhất đầu quý 1/2024 kinh tế thế giới sẽ quay trở lại quỹ đạo phục hồi.
"Do các thị trường như chứng khoán và bất động sản luôn "đi trước" nên khả năng cao bất động sản sẽ bắt đầu phục hồi từ quý 3/2023, ông Lực dự báo.
