Gỡ "nút thắt" quy hoạch trong phát triển đại đô thị

Chưa có khái niệm về “đại đô thị”

TS.Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, nhận định: “Bất động sản là một trong những ngành kinh tế có đóng góp rất lớn, lên đến khoảng 4,5% GDP và có tính lan tỏa tới rất nhiều ngành nghề, trong đó có những lĩnh vực trọng yếu như xây dựng (đóng góp 5,8% GDP), du lịch (đóng góp 9,2% GDP), lưu trú và ăn uống (đóng góp 4,2% GDP), tài chính ngân hàng với tỷ lệ dư nợ cho vay lớn, tài sản thế chấp 65% là bất động sản.

Đây cũng là lĩnh vực thu hút rất lớn nguồn lực, nguồn vốn, nhất là nguồn vốn FDI. Tính lũy kế đến nay, nguồn vốn FDI “đổ” vào lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 58 tỷ USD, chiếm 15% vốn FDI. Tuy vậy, theo ông Lực, bất động sản vẫn chưa được nhìn nhận đúng với vai trò, vị trí trong nền kinh tế.

“So với các quốc gia đi trước, lĩnh vực bất động sản và xây dựng tại Việt Nam còn nhiều tiềm năng và dư địa phát triển”, ông Lực nhìn nhận và cho rằng: Đến thời điểm hiện tại Việt Nam mới chỉ có khái niệm về các khu đô thị… chứ chưa có khái niệm cụ thể nào về “đại đô thị”.

Theo ông Lực, một “đại đô thị” phải hội tụ được nhiều yếu tố, trong đó quỹ đất phải tầm từ 400 – 800ha, có vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ và được phát triển bởi một chủ đầu tư có năng lực…

“Ở Việt Nam, một số đặc điểm vẫn chưa thể đạt tới các đại đô thị như thiếu đồng bộ, nơi thì chỉ có nhà ở mà thiếu trường học, cơ sở y tế, hoặc chỉ có một vài tiện ích…”, vị chuyên gia nói và cho rằng: Muốn phát triển các “đại đô thị” thì khâu quy hoạch là rất quan trọng.

“Trong câu chuyện quy hoạch cần có ba thứ cần được cải thiện, đó là tầm nhìn cần rộng hơn, văn hóa thực thi và cuối cùng là giao thông. Đơn cử như, nếu không có tầm nhìn xa về quy hoạch thì tôi e rằng rồi cũng sẽ trở nên quá tải. Hay như chuyện thực thi, làm sao phải nhất quán với quy hoạch, đừng để xảy ra chuyện “băm nát quy hoạch”, còn với giao thông, tôi nhấn mạnh là việc đẩy mạnh các dự án giao thông có ý nghĩa rất quan trọng trong phát triển đô thị”.

Ở một khía cạnh khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng: Phát triển đại đô thị không phải lựa chọn duy nhất mà phải phát triển theo mạng lưới. Nghĩa là, đại đô thị phải đi đôi với mạng lưới đô thị. Muốn làm được điều này phải dựa trên cơ sở quy hoạch đồng bộ cả về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

“Nếu không được quy hoạch đồng bộ thì đó mới chỉ là việc đầu tư của các doanh nghiệp, chưa có sự liên kết để tạo nên mạng lưới đô thị”, ông Châu nhấn mạnh.

Từ “khu đô thị lớn đến “đại đô thị”

Mặc dù khái niệm “đại đô thị” còn khá mơ hồ nhưng những khu đô thị của Tập đoàn Vingroup đã và đang phát triển, hay Khu đô thị Phú Mỹ Hưng của Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng, Khu đô thị Vạn Phúc của Vạn Phúc Group, Khu đô thị sinh thái Aqua City của Tập đoàn Novaland… cũng có thể coi là những "đại đô thị" tạo sức bật cho thị trường bất động sản, góp phần làm thay đổi bộ mặt đô thị.

Ngoài quy mô lớn, các khu đô thị này cũng “bắt kịp” với các xu hướng chuyên biệt hóa trong phát triển, tạo nét riêng của mình, đó là các khu đô thị thông minh – sáng tạo, khu đô thị sinh thái…

“Xu hướng khu đô thị tập trung và chuyên sâu ngày càng được chú trọng phát triển dựa trên tiềm năng sẵn có của các địa phương, tạo ra sự khác biệt và thu hút nguồn lực đầu tư cũng như nâng cao năng lực cạnh tranh, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân”, bà Nguyễn Hương, TGĐ Công ty CP Bất động sản Vạn Phúc (thành viên của Vạn Phúc Group), nhận định.

Theo bà Hương, tại Việt Nam, khu đô thị hình thành theo xu hướng này cũng đã xuất hiện nhưng chưa rõ nét. Việc TP.HCM được thông qua chủ trương thành lập TP.Thủ Đức, lấy khu Đông làm tâm điểm phát triển theo chiến lược thành phố thông minh và sáng tạo là tiền đề cho xu hướng này.

Nói về xu hướng khu đô thị đa cực, bà Hương cho rằng, đây là xu thế phát triển các đại đô thị với mục tiêu tạo thêm các tâm điểm đối trọng với các khu trung tâm cũ đã trở nên chật hẹp và quá tải. Tại các thành phố lớn, quy mô dân số đông từ trên 10 triệu người thường sẽ phải hình thành thêm các tâm điểm mới, các khu đô thị vệ tinh nhằm kéo dân số về các cực của thành phố, tạo nên sự phát triển đồng đều, cân bằng và bền vững hơn trong dài hạn.

Từ vấn đề này lại một lần nữa đặt ra vấn đề kết nối giao thông để hình thành nên mạng lưới đô thị đa cực.

Ông Lê Khắc Hiệp, Phó Chủ tịch Tập đoàn Vingroup, chủ đầu tư các dự án được xem là “đại đô thị” như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Grand Park… cho rằng: Quy luật chung là phải phát triển đại đô thị lấy trung tâm làm lõi. Tuy nhiên, giao thông kết nối đang là vấn đề nhức nhối. Các quỹ đất lớn để có thể phát triển các đại đô thị phần lớn là xa trung tâm, ở các đô thị vệ tinh nên nếu giao thông phát triển thì việc di chuyển vào trung tâm sẽ thuận lợi hơn rất nhiều.

Gian nan phát triển quỹ đất

Dưới góc độ của một đơn vị đầu tư, phát triển bất động sản, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, nhận định: Trong 10 năm qua thị trường đất động sản đã ghi nhận sự phát triển tốt, bao gồm lượng cung lớn và tạo ra một thị trường cạnh trạnh, mang đến nhiều sự lựa chọn cho khách hàng. Tuy nhiên, còn rất nhiều gian nan, thách thức với các nhà phát triển bất động sản, trong đó lớn nhất phải kể đến việc phát triển quỹ đất và công tác pháp lý.

“Đối với việc phát triển một dự án nhỏ và vừa thì quỹ đất cũng đã là một thách thức với các doanh nghiệp bất động sản, chứ chưa nói gì đến một đại đô thị”, ông Phúc chia sẻ và cho biết: “Công tác đền bù, giải tỏa khu đất quy mô lớn là rất khó. Tuy nhiên điều này có thể giải quyết được nếu có quy hoạch định hướng, có sự tạo điều kiện, hỗ trợ của các cơ quan quản lý Nhà nước bởi phần lớn các doanh nghiệp hiện thiếu quỹ đất và không chủ động được trong công tác pháp lý”.

Bên cạnh đó, ông Phúc giả thiết rằng, nếu quá trình quy hoạch được giải quyết thì tiền đâu để đền bù? “Có nhiều nguồn để giải quyết vấn đề này, một trong số nguồn đấy là trái phiếu Chính phủ và biết đâu thời gian tới sẽ có trái phiếu TP.HCM. Sau đấy, TP.HCM sẽ tạo ra một quỹ đất sạch để chúng tôi có thể đầu tư hạ tầng bài bản nguồn vốn đó”, ông Phúc nêu vấn đề.

Chia sẻ về vấn đề quy hoạch sử dụng đất, ông Huỳnh Thái Ngọc, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM thông tin một số chi tiết về quỹ đất của thành phố. Theo đó, đến năm 2020 sẽ chuyển 27.000 ha từ đất nông nghiệp (hiện là 100 nghìn ha) sang đất phục vụ cho sản xuất, kinh doanh. Trong đó đất nông nghiệp chuyển sang phục vụ khu đô thị bổ sung là hơn 2.800 ha. Sau khu đô thị là chuyển đổi sang đất công nghiệp, thêm 2.000 ha, phần còn lại là công trình hạ tầng, đường xá…

Đặc biệt, TP.HCM được xác định là đô thị dạng đặc biệt, theo Nghị quyết 54 về ưu đãi, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư, khi chuyển đất lúa sang đất dự án có diện tích trên 10ha thì thành phố có thể tự quyết định, không cần phải sự phê duyệt của Thủ tướng.

Theo PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển Quỹ đất, Tổng cục Quản lý Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, TP.HCM luôn được đánh giá là có nhiều tiềm năng phát triển nhưng để phát huy hết tất cả những tiềm lực của thành phố, việc quan trọng nhất là quy hoạch sử dụng đất TP.HCM sẽ như thế nào và hơn thế nữa, quy hoạch sử dụng đất phải đi vào thực tế, phải đáp ứng nhu cầu sử dụng, khả năng chi trả của doanh nghiệp và phải được hình thành một cách tự nhiên. Nó phải dựa trên sự hút vốn đầu tư của Nhà nước, doanh nghiệp, sự tham gia ổn định sinh kế của người dân...

“Khu đô thị có vẽ đẹp như thế nào đi chăng nữa mà không có doanh nghiệp thì không thể phát triển đại đô thị”, ông Thọ khẳng định và lấy ví dụ: Thủ đô Hà Nội từ những năm 1990 đã được quy hoạch với 30 khu vực đô thị vệ tinh xung quanh, đặc biệt khu vực Long Biên và bên kia sông Hồng nhưng chỉ khi Vingroup gia nhập, các khu vực vệ tinh mới hình thành.