Chính phủ vừa ban hành Nghị định 50/2026/NĐ-CP quy định chi tiết Nghị quyết 254/2025/QH15 về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, có hiệu lực từ 31/1/2026. Nghị định này đã có nhiều điểm mới đáng chú ý.
Thứ nhất, tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở.
Theo quy định tại Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP về tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 thì việc tính tiền sử dụng đất quy định tại Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và được tính trên 1 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn; lần chuyển mục đích sau trên thửa đất đó hoặc chuyển mục đích của thửa đất khác thì tính tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất (kể cả nhiều thửa đất trong phạm vi nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 50/2026/NĐ-CP thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn 1 thửa đất để áp dụng tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 50/2026/NĐ-CP. Hộ gia đình, cá nhân cam kết về nội dung này và chịu trách nhiệm về cam kết của mình, thể hiện tại đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ hai, truy thu và tính tiền chậm nộp khi phát hiện sai phạm.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP thì trong trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền phát hiện hộ gia đình, cá nhân đã được áp dụng việc tính tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 nhưng vẫn đề nghị lựa chọn thửa đất để tiếp tục được hưởng chính sách này xử lý như sau:
Chuyển thông tin đến cơ quan thuế để cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất bằng mức 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất; số tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đã nộp (nếu có) được trừ vào số tiền sử dụng đất tính lại.
Đồng thời, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản tiền tương đương với mức chậm nộp tiền sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đến thời điểm cơ quan, người có thẩm quyền có văn bản chuyển vi phạm đến cơ quan thuế theo pháp luật về quản lý thuế.
Thứ ba, việc tính số lần chuyển mục đích được tính từ ngày 1/8/2024.
Một điểm đáng chú ý là việc xác định số lần chuyển mục đích, hạn mức giao đất ở và lựa chọn thửa đất để áp dụng chính sách được tính từ ngày 1/8/2024.
Theo đó, theo khoản 3 Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, việc tính số lần chuyển mục đích sử dụng đất, xác định hạn mức giao đất ở, lựa chọn thửa đất chuyển mục đích sử dụng đất được tính từ ngày 1/8/2024. Điều này đồng nghĩa, các trường hợp đã chuyển mục đích từ thời điểm này sẽ được tính vào số lần hưởng chính sách.
Thứ tư, giá đất và hạn mức giao đất được tính theo quy định tại thời điểm chuyển mục đích.
Theo khoản 4 Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, giá đất ở và giá đất nông nghiệp để tính tiền sử dụng đất được lấy theo bảng giá đất tại thời điểm cơ quan nhà nước ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo khoản 5 Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP là hạn mức giao đất ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định theo quy định của pháp luật về đất đai được áp dụng tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hạn mức này được xác định cho từng hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật thì được tính là 1 đối tượng sử dụng đất để được áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP.
Thứ năm, doanh nghiệp chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải hoàn trả phần được miễn, giảm.
Theo Điều 7 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, đối với tổ chức trong nước đã được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh và đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nếu sau đó chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp lại khoản tiền đã được miễn, giảm cho Nhà nước.
Thứ sáu, nhà đầu tư được khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã ứng trước vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.
Theo quy định tại Điều 8 Nghị định 50/2026/NĐ-CP thì trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai, nếu người thực hiện dự án tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định tại khoản 2 Điều 94 Luật Đất đai năm 2024 thì việc khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp được tính cho toàn bộ dự án theo quy định tại Điều 16, Điều 31 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4, điểm i khoản 22 Điều 1 Nghị định 291/2025/NĐ-CP).