Ngày 31/1/2026, Chính phủ chính thức ban hành Nghị định số 49/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024.
Một trong những nội dung đáng chú ý và có tác động trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp cũng như các cơ quan quản lý nhà nước là 13 quy định cụ thể về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, được sửa đổi, bổ sung tại Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP và Nghị định 49/2026/NĐ-CP).
Thứ nhất, quy định rõ nội dung đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu. Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định cụ thể nội dung đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu, bao gồm thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc người được giao đất để quản lý như họ tên, giấy tờ nhân thân, tư cách pháp nhân và địa chỉ.
Bên cạnh đó, hồ sơ đăng ký phải thể hiện đầy đủ thông tin về thửa đất như số thửa, số tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, loại đất, hình thức và nguồn gốc sử dụng đất. Đối với tài sản gắn liền với đất, thông tin về loại tài sản, diện tích xây dựng, diện tích sàn, diện tích sử dụng, hình thức và thời hạn sở hữu cũng được yêu cầu ghi nhận đầy đủ.
Thứ hai, làm rõ nội dung đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất. Đối với trường hợp đăng ký biến động, Nghị định quy định rõ hồ sơ phải thể hiện thông tin về người sử dụng đất, thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đồng thời nêu rõ nội dung biến động theo khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 và lý do biến động.
Quy định này nhằm tăng tính minh bạch, thống nhất trong quản lý hồ sơ địa chính, hạn chế tình trạng đăng ký biến động không đầy đủ hoặc không đúng bản chất pháp lý.
Thứ ba, xác định rõ chủ thể thực hiện đăng ký đất đai. Theo Nghị định, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất để quản lý hoặc người nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có thể trực tiếp thực hiện việc đăng ký hoặc thông qua người đại diện theo quy định của pháp luật.
Thứ tư, tháo gỡ vướng mắc khi cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản công. Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định, trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức đang sử dụng đất theo Điều 142 Luật Đất đai 2024 mà quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản công, thì việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo pháp luật đất đai mà không phải chờ hoàn tất việc sắp xếp, xử lý tài sản công.
Thứ năm, tăng cường liên thông khi thực hiện nhiều thủ tục cùng lúc. Trường hợp người yêu cầu đăng ký có nhu cầu thực hiện đồng thời nhiều thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, Nghị định yêu cầu các cơ quan giải quyết thủ tục chủ động liên thông với các cơ quan có thẩm quyền để giải quyết, qua đó giảm thời gian và chi phí cho người dân.
Thứ sáu, tạo thuận lợi cho dự án đầu tư thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Đối với dự án đầu tư thực hiện thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật Đất đai 2024, chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất đã nhận chuyển quyền hoặc thực hiện cấp Giấy chứng nhận đồng thời sau khi hoàn tất nhận chuyển quyền toàn bộ dự án.
Đáng chú ý, trường hợp này không áp dụng xử phạt vi phạm hành chính về thời hạn đăng ký biến động đối với bên nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Thứ bảy, đơn giản hóa đăng ký biến động đối với tài sản đã được chứng nhận. Đối với nhà ở, công trình xây dựng đã được chứng nhận quyền sở hữu, khi đăng ký biến động, cơ quan đăng ký thực hiện trên cơ sở thông tin đã có trên Giấy chứng nhận, trừ trường hợp chủ sở hữu có yêu cầu đăng ký thay đổi tài sản.
Chủ sở hữu tài sản chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu tài sản đã thay đổi nhưng không thực hiện đăng ký điều chỉnh.
Thứ tám, xử lý trường hợp người đăng ký không tiếp tục thủ tục. Nghị định quy định, nếu đang trong quá trình giải quyết thủ tục mà người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản không tiếp tục thực hiện, thì người có quyền và nghĩa vụ liên quan có thể tiếp tục thực hiện thủ tục khi cung cấp đủ giấy tờ chứng minh.
Trường hợp không xác định được người tiếp tục thực hiện hoặc người này không thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật thông tin vào Sổ địa chính.
Thứ chín, xác định diện tích đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Đối với thửa đất của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng, khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu, diện tích đất ở được công nhận theo hạn mức giao đất hoặc hạn mức công nhận đất ở theo Luật Đất đai 2024, không phụ thuộc vào số thành viên trong hộ gia đình.
Thứ mười, quy định cụ thể về ghi nợ tiền sử dụng đất. Nghị định cho phép cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất được ghi nợ toàn bộ tiền sử dụng đất phải nộp khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Thời hạn ghi nợ kéo dài đến khi người sử dụng đất thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn. Chính sách ghi nợ này được áp dụng trong giai đoạn từ ngày 1/8/2024 - 31/7/2029, góp phần giảm áp lực tài chính cho người dân.
Mười một, xác định ranh giới thửa đất khi đo đạc lại. Khi đăng ký biến động mà phải đo đạc lại diện tích, nếu không có quyết định xử phạt về hành vi lấn, chiếm đất và người sử dụng đất có cam kết, thì ranh giới thửa đất được xác định không thay đổi so với thời điểm cấp Giấy chứng nhận.
Mười hai, cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản. Đối với dự án bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về điều kiện kinh doanh của dự án, còn cơ quan đăng ký chịu trách nhiệm kiểm tra điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất.
Mười ba, thể hiện ranh giới đối với thửa đất có nhiều loại đất. Trường hợp thửa đất có nhiều loại đất, nhiều hình thức và thời hạn sử dụng khác nhau, nếu xác định được ranh giới, thì ranh giới giữa các phần diện tích được thể hiện bằng đường nét đứt xen nét chấm trên sơ đồ thửa đất của Giấy chứng nhận, kèm chú thích cụ thể.
