Theo kết quả điều tra dân số và nhà ở tại thời điểm đầu tháng 4/2019 cả nước có hơn 96,2 triệu dân với tốc độ tăng khoảng 1 triệu người mỗi năm. TP. HCM đang có khoảng 13 triệu người, trong đó có gần 3 triệu người nhập cư tạm trú ngắn hạn và khách vãng lai.
Tốc độ tăng dân số bình quân 2,28%/năm trong 10 năm qua (cao gấp đôi mức tăng dân số bình quân 1,14% của cả nước). Hiện nay, TP. HCM có hơn 2,5 triệu hộ gia đình, tăng 1,4 lần so với năm 2009. Trong đó, số lượng hộ có từ 1-4 người chiếm đến 73,82%. Bên cạnh đó, hàng năm thành phố có khoảng 50.000 cặp kết hôn có nhu cầu tạo lập nhà ở riêng.
Theo HoREA, trong cơ cấu dân cư đô thị nước ta, thì người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị chiếm tỷ lệ lên đến khoảng 80% và có nhu cầu nhà ở rất lớn, nhất là loại nhà ở thương mại 1-2 phòng ngủ có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.
Đối với người nhập cư, nhất là công nhân, lao động thì có nhu cầu cao về nhà trọ, phòng trọ giá rẻ. Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở xã hội toàn quốc trong giai đoạn từ năm 2011-2020 cần khoảng 440.000 căn hộ.
Trong đó, TPHCM khoảng 134.000 căn; Hà Nội khoảng 110.000 căn; Bình Dương 41.250 căn; Đồng Nai 36.700 căn; Đà Nẵng 11.500 căn... Kết quả khảo sát của Viện Nghiên cứu Phát triển TPHCM cũng cho thấy có 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016-2020.
Trong khi đó, hiện cả nước đã thực hiện được 248 dự án nhà ở xã hội, với trên 5 triệu m2sàn xây dựng đạt 41,4% kế hoạch đã đề ra cho giai đoạn 2015-2020 và đã có khoảng 100.000 hộ tạo lập được nhà ở xã hội. TPHCM đang triển khai kế hoạch xây dựng 39 dự án nhà ở xã hội với tổng số 44.701 căn hộ, và đến năm 2020, có thể hoàn thành 20.000 căn.
Nhưng trên thực tế, do nguồn lực ngân sách có hạn, kể cả khi thực hiện phương thức xã hội hóa nên vẫn thiếu nguồn cung nhà ở xã hội chưa thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở rất lớn của xã hội, nhất là tại Hà Nội, TPHCM và các tỉnh công nghiệp hóa cao, mà cần phải có lộ trình, kế hoạch và các giải pháp thực hiện đồng bộ…
“Tại TPHCM đã có nhiều doanh nghiệp (DN) tư nhân hoặc cá nhân tích cực tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội bằng nguồn vốn tự có. Điển hình như các công ty Nam Long, Lê Thành, Đầu tư Thủ Thiêm, Thuận Kiều, Vạn Thái, Thiên Phát, Sài Gòn Res, Hoàng Quân, Phú Cường, Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn...Đặc biệt, Công ty Lê Thành, Công ty Thiên Phát, đã đầu tư các dự án nhà ở xã hội 100% cho thuê bằng nguồn vốn tư nhân; Công ty Nam Long hỗ trợ 2% lãi suất vay trong 2 năm cho người mua căn hộ trong dự án nhà ở xã hội của Công ty (Người mua nhà ở xã hội đã phải vay với lãi suất thương mại 9%/năm trong 15 năm, vì không tiếp cận được lãi suất ưu đãi). Một nguồn lực quan trọng trong xã hội là đã có nhiều cá nhân, hộ gia đình đã đầu tư các khu nhà trọ, phòng trọ, hoặc dành phòng cho thuê, đã giải quyết được khoảng trên dưới 60% nhu cầu thuê nhà của công nhân, lao động và người nhập cư. Tuy nhiên, do các DN tư nhân phải tự bỏ vốn, để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện dự án nhà ở xã hội, mà không có sự hỗ trợ từ nguồn tín dụng ưu đãi nên kết quả bị hạn chế”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết.
Còn nhiều bất cập
Theo tổng hợp của HoREA, đang có tới 13 bất cập trong các chính sách liên quan đến phát triển nhà ở xã hội. Điển hình như, mặc dù đã có quy định nhưng hầu như các địa phương chưa có quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, kể cả loại nhà ở xã hội thuê mua, kết hợp với các dự án nhà ở thương mại giá thấp.
Bên cạnh đó, mặc dù dự án nhà ở xã hội thuộc diện được miễn tiền sử dụng đất nhưng quỹ đất do DN tự tạo lập để làm dự án nhà ở xã hội đã là đất ở, đã nộp tiền sử dụng đất thì vẫn chưa có quy định hướng dẫn việc hoàn trả lại tiền sử dụng đất cho DN. Chi phí giải phóng mặt bằng,nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường rất cao, nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa được tính đúng, tính đủ vào giá thành dự án nhà ở xã hội, làm cho DN bị thiệt.
Về tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi, hiện các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và người mua nhà ở xã hội hầu như chưa được tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi do Ngân hàng Chính sách xã hội chưa cấp tín dụng ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội trong giai đoạn 2015-2020 theo quy định Nghị định 100/2015/NĐ-CP. Theo đó trong 4 năm vừa qua, cả 4 ngân hàng thương mại (Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank) được Ngân hàng nhà nước chỉ định, cũng “chưa được bố trí nguồn ngân sách giai đoạn 2016-2020 cấp bù chênh lệch lãi suất để cho vay nhà ở xã hội".
Ngoài ra, theo ông Lê Hoàng Châu, quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở xã hội quy định tại Luật Nhà ở còn nhiều bất cập do chưa có quy trình thủ tục đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở xã hội do DN có quỹ đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Chưa có quy trình thủ tục đầu tư xây dựng rút gọn, đối với dự án nhà ở xã hội sử dụng “thiết kế mẫu” nhà chung cư nhà ở xã hội; Chưa có quy định về các tiêu chí đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sử dụng quỹ đất công do Nhà nước quản lý, dẫn đến lãng phí quỹ đất.
Bên cạnh đó, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định “lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư” là không hợp lý vì Luật Nhà ở cho phép chủ đầu tư dự án 100% nhà ở xã hội thì được bán 20% quỹ nhà theo giá thương mại để giảm giá thành nhà ở xã hội, dẫn đến thực tế là chủ đầu tư không được lợi gì thêm khi bán số nhà ở thương mại này.
“Mức lợi nhuận này, không khuyến khích DN đầu tư dự án nhà ở xã hội vì nhiều chi phí không tên, kể cả chi phí thực tế giải phóng mặt bằng đều không được tính đúng, tính đủ vào tổng chi phí đầu tư, dẫn đến chủ đầu tư bị thiệt, thậm chí bị thua lỗ. Mức lợi nhuận này, cũng không khuyến khích chủ đầu tư dự án ứng dụng tiến bộ công nghệ, kỹ thuật, quản lý, để vừa phải đảm bảo chất lượng công trình, gia tăng các tiện ích, dịch vụ, vừa tiết kiệm chi phí, giảm giá thành và trên cơ sở đó, sẽ được hưởng lợi nhuận tăng thêm. Lẽ ra, Nhà nước chỉ cần kiểm soát về quy hoạch, chất lượng công trình và nhất là giá bán căn hộ nhà ở xã hội, để khuyến khích các DN đổi mới, sáng tạo, hiệu quả”, ông Châu nhấn mạnh.
