Thị trường bất động sản hiện nay đang phát triển với tốc độ nhanh, nhưng giá nhà vẫn tăng vượt khả năng chi trả của nhiều người. Trong khi các dự án nhà thương mại đắt đỏ, các căn hộ xã hội lại giới hạn đối tượng, nhiều người rơi vào tình trạng “mắc kẹt tài chính”, không thể lựa chọn giải pháp nào phù hợp để ổn định chỗ ở.
THU NHẬP 50 TRIỆU/THÁNG VẪN ĐỨNG NGOÀI CUỘC CHƠI
Đơn cử như gia đình anh N.D.T ở Hà Nội đang chật vật với bài toán nhà ở. Anh T làm trong lĩnh vực công nghệ thông tin, còn vợ anh là nhân viên văn phòng với mức thu nhập tương đối ổn định. Mỗi tháng, tổng thu nhập của hai vợ chồng dao động khoảng 45–50 triệu đồng, một con số không thấp so với mặt bằng chung. Thế nhưng nghịch lý ở chỗ, chính mức thu nhập này lại khiến họ “không thuộc về đâu” trong thị trường nhà ở hiện nay.
Theo quy định mới, để mua nhà ở xã hội, tổng thu nhập của cả hai vợ chồng phải dưới 40 triệu đồng mỗi tháng. Chỉ vì vượt ngưỡng vài triệu đồng, gia đình anh T không đủ điều kiện tiếp cận loại hình được xem là “cứu cánh”, nơi giá bán và lãi suất rất phù hợp.
Anh T chia sẻ rằng: "Nếu được mua nhà ở xã hội, vợ chồng anh hoàn toàn có thể xoay xở để mua nhà, vừa đảm bảo sinh hoạt, vừa có một tổ ấm ổn định".
Tuy nhiên, khi không thể mua nhà ở xã hội, lựa chọn còn lại của họ là nhà ở thương mại. Và đây lại là cánh cửa gần như đóng sập trước mắt. Giá căn hộ tại Hà Nội hiện nay quá cao so với khả năng tích lũy của gia đình trẻ như anh T.
Một căn hộ tầm trung ở khu vực nội đô hoặc cận trung tâm thường có giá từ 4 - 5 tỷ đồng. Với khoản thu nhập 45 - 50 triệu mỗi tháng, sau khi chi tiêu, chi phí nuôi con, gửi trẻ, đi lại, lương thực, bố mẹ hai bên… số tiền tiết kiệm còn lại mỗi tháng không đủ để theo kịp mức tăng giá nhà chóng mặt.
Bị kẹt giữa hai lằn ranh, không đủ nghèo để được hỗ trợ, nhưng cũng chẳng đủ giàu để mua nhà thương mại,gia đình anh T chỉ biết tiếp tục thuê nhà và trì hoãn giấc mơ an cư.
Câu chuyện của họ cũng là nỗi trăn trở của rất nhiều gia đình trẻ ở Hà Nội, khi thị trường nhà ở ngày càng xa tầm với tầng lớp thu nhập trung bình, khiến hành trình lập nghiệp và ổn định cuộc sống trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.
Theo dữ liệu của Savills Việt Nam, trong quý 3/2025, ở Hà Nội giá chào bán căn hộ tiếp tục xu hướng tăng trong quý 3, cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Giá chào bán sơ cấp trung bình đã vượt mốc 90 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT, kinh phí bảo trì, chiết khấu), cao hơn mức giá trung bình của thị trường căn hộ tại TP.HCM trong quý này. Giá sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý 3/2025 cao hơn quý trước 14% và cao hơn 40% so với cùng kỳ năm trước.
Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 58 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 19% theo năm. Mức tăng theo năm nói trên tuy có chậm hơn so với mức tăng của năm 2024, nhưng tăng tốc hơn so với hai quý đầu năm.
Với mức tăng giá nhà và thu nhập như vậy, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) giả định giá nhà và thu nhập giữ nguyên, khả năng tiếp cận nhà ở đang giảm mạnh. Với căn hộ 2 phòng ngủ tại đô thị khoảng 5 tỷ đồng, nếu một gia đình thu nhập cao, khoảng 50 triệu đồng/tháng, họ cần khoảng 8 năm nếu dành toàn bộ thu nhập để mua, và 25 năm nếu tuân theo nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập.
GIẢI PHÁP GIẢM GIÁ NHÀ
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong thời gian qua, giá bán bất động sản, đặc biệt là căn hộ chung cư tại các đô thị lớn, đã tăng rất mạnh. Sự gia tăng này xuất phát từ nhiều nguyên nhân đan xen, bao gồm cả nguyên nhân trực tiếp và gián tiếp.
Nguyên nhân trực tiếp chủ yếu đến từ mất cân đối cung – cầu, sự “lệch pha” trong cơ cấu sản phẩm, chi phí phát triển dự án, đặc biệt liên quan đến tiền sử dụng đất leo thang và tình trạng chậm trễ pháp lý khiến giá bán bị đội vốn. Bên cạnh đó, kỳ vọng giá tiếp tục tăng cùng sự thiếu hoàn thiện của thị trường cho thuê cũng góp phần duy trì sức nóng.
Để điều tiết giá bất động sản, VARS đề đề xuất một số giải pháp cụ thể. Thứ nhất, Nhà nước cần đẩy mạnh hơn nữa việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án, đảm bảo tiến độ triển khai, hạn chế tình trạng dự án bị kéo dài dẫn tới phát sinh chi phí và đội vốn. Phần chi phí phát sinh này thường được kết chuyển vào giá bán, làm giá nhà tăng cao trong khi chất lượng và hạng mục công trình không có sự gia tăng tương ứng.
Thứ hai, cần cải thiện quy trình tiếp cận đất đai, tập trung vào các khâu giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư và cấp phép xây dựng, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn chuẩn bị dự án.
Thứ ba, nhanh chóng hoàn thiện cơ chế xác định tiền sử dụng đất theo hướng minh bạch, ổn định và phù hợp thực tiễn; cho phép giãn tiến độ hoặc phân kỳ nộp nghĩa vụ tài chính để giảm áp lực vốn; đồng thời áp dụng ưu đãi riêng đối với dự án nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp nhằm khuyến khích phát triển nguồn cung.
Thứ tư, chú trọng mở rộng cơ hội cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia phát triển dự án thông qua cơ chế đấu giá, đấu thầu công khai và minh bạch. Điều này sẽ góp phần nâng cao tính cạnh tranh trên thị trường.
Thứ năm, cần nghiêm túc rà soát việc thực hiện các chính sách phát triển nhà ở xã hội. Trọng tâm là hoàn thiện cơ chế, chính sách hiện hành, đồng thời nghiên cứu ban hành chính sách mới có tính đột phá, phù hợp với bối cảnh đô thị hóa nhanh và nhu cầu nhà ở ngày càng lớn.
Chia sẻ tại một toạ đàm mới đây, TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản (VARS IRE), cho rằng các chính sách hiện nay đều hướng tới việc hỗ trợ những người yếu thế, đảm bảo không ai bị bỏ lại phía sau, phù hợp với mục tiêu của Nhà nước về việc mọi người đều có việc làm và chỗ ở.
Tuy nhiên, theo ông Lượng, trong thực tiễn triển khai, các chính sách này vẫn còn những hạn chế và gặp khó khăn đối với cả cơ quan quản lý, chủ đầu tư lẫn người mua nhà.
Vị chuyên gia nhấn mạnh rằng, nếu Nhà nước có thể duy trì ổn định giá đất, thì giá nhà cũng có thể được điều chỉnh hợp lý. Vì đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước hoàn toàn có khả năng kiểm soát giá đất.
Bên cạnh đó, chi phí do thủ tục hành chính gây ra cũng là một yếu tố cần cân nhắc; đối với nhà ở phục vụ đại đa số người dân, việc đơn giản hóa các thủ tục như chủ trương đầu tư, giấy phép đầu tư hay giấy phép xây dựng sẽ giúp giảm chi phí.
Đại diện VARS IRE đề xuất rằng, khi các khu đất đã có mặt bằng sạch và hạ tầng hoàn thiện, việc giao đất cho chủ đầu tư có thể thực hiện bằng hình thức bốc thăm thay vì đấu giá.
TS. Trần Xuân Lượng giải thích rằng, với những doanh nghiệp có năng lực tương đương, việc bốc thăm kết hợp ngưỡng giá cố định sẽ giúp ổn định giá đất. Đồng thời, việc giảm bớt thủ tục hành chính không đồng nghĩa với bỏ qua các tiêu chuẩn về xây dựng, môi trường và an toàn, mà doanh nghiệp vẫn cần tuân thủ.