Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến sự thay đổi rõ rệt khi nguồn cung căn hộ giá rẻ gần như biến mất. Trong khi giá bán liên tục tăng cao, nhiều người mua nhà buộc phải mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các tỉnh lân cận, nơi giá cả còn “dễ thở” và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
HÀ NỘI HẾT CĂN HỘ GIÁ 2 TỶ
Tại sự kiện “Báo cáo cập nhật thị trường bất động sản Hà Nội quý 3/2025”, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục thể hiện khả năng phục hồi mạnh mẽ trong năm 2025, được hỗ trợ bởi cơ sở hạ tầng được cải thiện, các cải cách quy hoạch và nguồn cầu lớn.
Trong quý 3/2025, nguồn cung mới đạt 6.300 căn hộ, giảm nhẹ so với quý trước, nhưng tăng theo năm. Nâng tổng nguồn cung trong 9 tháng đầu năm lên hơn 20.000 căn, con số cao nhất trong vài năm trở lại đây. So với các thị trường lớn khác như TP.HCM, Hải Phòng hay Đà Nẵng, quy mô nguồn cung của Hà Nội hiện vẫn dẫn đầu cả nước.
Cùng với nguồn cung tăng, sức cầu trên thị trường cũng ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Chỉ riêng quý 3 đã có 7.300, tăng cả theo quý và theo năm. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ trên 80%. Đây được xem là mức rất cao, phản ánh khả năng vận hành ổn định của thị trường dù mặt bằng giá vẫn ở mức cao.
Nguồn cung mới luôn luôn vượt trội so với toàn thị trường về tỷ lệ hấp thụ. Điều này phản ánh sở thích của người mua đối với các dự án mới ra mắt, thường có thiết kế hiện đại, tiện ích tốt hơn và có chính sách thanh toán linh hoạt hơn.
Giá chào bán sơ cấp tiếp tục duy trì xu hướng tăng. Trong 9 tháng đầu năm 2025, các căn có giá trên 4 tỷ đồng chiếm phần lớn số căn bán được, trong khi không có sản phẩm dưới 2 tỷ đồng.
Hiện giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp Hà Nội đạt khoảng 101 triệu đồng/m2, chủ yếu đến từ nhóm sản phẩm cao cấp. Mức giá này khiến nhiều người mua đặt câu hỏi về các lựa chọn phù hợp với ngân sách vừa phải, thì sự phát triển của các thành phố vệ tinh có thể là giải pháp cần thiết để mở rộng lựa chọn nhà ở.
Theo Giám đốc Cấp cao Savills Hà Nội, trong bối cảnh đó, Hưng Yên đang nổi lên như một điểm đến mới đầy tiềm năng. Tỉnh này chuẩn bị đón nhận nhiều nguồn cung căn hộ mới, với giá bán trung bình thấp hơn Hà Nội khoảng 40%. Khoảng cách giá đáng kể này giúp Hưng Yên trở thành lựa chọn hấp dẫn cho nhóm khách hàng có ngân sách trung bình, đặc biệt là những người mua ở thực.
Không chỉ có lợi thế về giá, Hưng Yên còn hưởng lợi lớn từ hạ tầng giao thông liên vùng đang được đầu tư mạnh mẽ, giúp việc kết nối với trung tâm Hà Nội ngày càng thuận tiện. Song song với Hưng Yên, Bắc Ninh cũng được xem là điểm đến tiềm năng, khi hạ tầng và các khu đô thị mới đang phát triển nhanh chóng.
“Việc mở rộng không gian đô thị ra các tỉnh lân cận không chỉ giúp đa dạng nguồn cung nhà ở, mà còn góp phần giảm áp lực giá tại Hà Nội, tạo điều kiện để nhiều người dân có cơ hội sở hữu nhà ở với mức chi phí hợp lý hơn”, bà Hằng nhận định.
CHUYỂN DỊCH RA VÙNG VEN
Trong khi giá nhà tại các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội tăng quá cao, nhiều người dân, nhà đầu tư đã lựa chọn chuyển dịch ra vùng ven.
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, quý 3/2025 cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ rệt ra ngoài Hà Nội. Hải Phòng, Hưng Yên, Hòa Bình và Bắc Giang trở thành “tâm điểm” khi chiếm tới 80% tổng mức độ quan tâm toàn khu vực. Trong đó, Hải Phòng giữ vị trí số một, Hưng Yên đứng thứ hai và Bắc Ninh xếp thứ ba.
Xét về tốc độ tăng trưởng so với đầu năm, Hòa Bình dẫn đầu với tăng 65%, tiếp đến là Bắc Giang tăng 61%, Hải Phòng tăng 50% và Bắc Ninh tăng 48%. Các địa phương khác như Quảng Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc cũng duy trì đà tăng 26 - 42%.
Sự bùng nổ này phản ánh xu hướng dịch chuyển vốn ra các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội, nơi giá còn cạnh tranh, hạ tầng kết nối thuận lợi và tiềm năng dài hạn mở rộng.
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm sẽ ngày càng được định hình rõ nét. Bởi việc đầu tư bất động sản tại khu vực trung tâm hiện chỉ phù hợp với các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, có nhu cầu tích lũy tài sản trong dài hạn.
Trong khi đó, giá bất động sản tại một số khu vực có quy hoạch tốt, hạ tầng phát triển còn tương đối “rẻ”, có biên độ tăng giá lớn trong tương lai. Đặc biệt là trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở tại các khu vực ngoài trung tâm sẽ tiếp tục tăng. Các chính sách ưu đãi và khuyến khích phát triển đô thị vùng ven, cũng tạo động lực cho các nhà đầu tư.
Tuy nhiên, với nhà đầu tư nên tỉnh táo khi xuống tiền vào bất động sản vùng ven. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam lưu ý nhà đầu tư cần cẩn trọng nếu đầu tư quá sớm. Hãy lưu ý hai điểm chính.
Một là tiềm năng hình thành cộng đồng cư dân: Khu vực đó có đủ tiện ích xung quanh để thu hút dân cư về sinh sống không?
Hai là cam kết của chủ đầu tư: Chủ đầu tư có những cam kết rõ ràng về việc phát triển tiện ích đi kèm dự án không?
Những dự án thiếu tiện ích nội khu thường tiềm ẩn rủi ro cao hơn. Đặc biệt, phân khúc đất nền hiện nay không còn hấp dẫn như trước. Khách hàng ngày càng quan tâm đến những dự án có hạ tầng đồng bộ và cam kết rõ ràng từ chủ đầu tư về việc hình thành cộng đồng cư dân để đảm bảo tính thanh khoản và tiềm năng tăng giá trong tương lai.