Thị trường chung cư tại hai đô thị lớn nhất cả nước tiếp tục “nóng ran” trong quý 3/2025 khi giá bán tăng mạnh ở hầu hết các phân khúc. Nhiều dự án cao cấp tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận mức giá từ 150 - 200 triệu đồng/m2, xác lập mặt bằng giá mới. Trong bối cảnh chi phí phát triển dự án tăng cao, quỹ đất khan hiếm và nhu cầu ở thực chưa giảm, giá nhà vẫn trên đà đi lên.
GIÁ NHÀ LẠI TĂNG
Bộ Xây dựng vừa công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trong quý 3/2025. Theo đó, giá chung cư tại Hà Nội, TP.HCM và các đô thị lớn trong quý này tiếp tục duy trì xu hướng tăng, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp.
Các dự án mới mở bán có giá trung bình 78 triệu đồng/m2, hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên. Giá thứ cấp vẫn duy trì đà tăng và thiết lập mặt bằng mới, đặc biệt tại các dự án đã bàn giao, có hạ tầng đồng bộ.
Lý giải nguyên nhân chính của xu hướng này, Bộ Xây dựng cho biết do khan hiếm quỹ đất, chi phí đầu vào tăng cao, quy trình pháp lý chậm và kỳ vọng cao từ phía chủ đầu tư...
Tại thành phố Hà Nội, trong quý 3, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tăng mạnh với mức giá trung bình đạt 95 triệu đồng/m2 trong đó hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh kéo theo mặt bằng giá toàn thị trường tăng cao.
Cụ thể, dự án Lancaster Legacy có mức giá rao bán trung bình 149 triệu đồng/m2; dự án Heritage West Lake có giá rao bán trung bình 140 triệu đồng/m2; dự án 88 Láng Hạ có rao bán giá trung bình 94 triệu đồng/m2; dự án The Nine Tower có giá rao bán trung bình 80-92 triệu đồng/m2; dự án Discovery Complex có giá rao bán trung bình 115 triệu đồng/m2, dự án Masteri Grand Avenue có giá rao bán trung bình 105 triệu đồng/m2, dự án Vinhomes Global Gate có giá rao bán trung bình 110-130 triệu đồng/m2.
Ở phân khúc cao cấp, nhiều dự án có mức giá rao bán ở ngưỡng cao như dự án Sun Feliza Suites Cầu Giấy có giá rao bán từ 160-180 triệu đồng/m2; dự án The Nelson Private Residences có giá bán từ 130–180 triệu đồng/m2; dự án Starlake Tây Hồ Tây rao bán ở mức 130–180 triệu đồng/m2.
Còn TP.HCM giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng, tập trung ở các phân khúc trung cấp và cao cấp. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, một số tại khu vực trung tâm có mức giá trung bình từ 120-150 triệu đồng/m2.
Sự cải thiện hạ tầng giao thông cùng tình trạng nguồn cung hạn chế tại nhiều khu vực là hai yếu tố chính hỗ trợ mặt bằng giá hiện nay. Các công trình trọng điểm như tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên), đường Vành đai 3, cầu Thủ Thiêm 4... đang góp phần gia tăng giá trị bất động sản tại các khu vực liên quan.
Giá rao bán cụ thể tại một số dự án trong quý 3 như sau: Dự án Fiato Premier đang có giá rao bán từ 50-60 triệu đồng/m2; The 9 Stellars giai đoạn mới được rao bán từ 76–92 triệu đồng/m2; dự án Paris Hoàng Kim (gần khu đô thị Thủ Thiêm) ghi nhận mức giá khoảng 88–95 triệu đồng/m2; Akari City có giá dao động từ 48–58 triệu đồng/m2; Celesta Rise được chào bán trong khoảng 62–80 triệu đồng/m2; dự án West Gate Bình Chánh có giá từ 41-48 triệu đồng/m2.
Tại phân khúc cao cấp và hạng sang có một số dự án đáng chú ý như: Lancaster Legacy đang có giá bán từ 168–210 triệu đồng/m2; The Opusk Residence ghi nhận mức giá từ 225–290 triệu đồng/m2; Grand Manhattan dao động từ 150–190 triệu đồng/m2; Empire City từ 142–178 triệu đồng/m2; The Metropole Thủ Thiêm – giai đoạn mới đang rao bán với giá từ 180–225 triệu đồng/m2.
Tại khu vực phía Bắc TP.HCM (Bình Dương cũ), thị trường căn hộ có mức giá bán ổn định và có xu hướng tăng nhẹ. Tại vùng ven biển phía Đông TP.HCM (Bà Rịa – Vũng Tàu cũ), các dự án căn hộ trung và cao cấp ven biển có mức tăng nhẹ, tiếp tục thu hút người mua ở thực, nhờ hưởng lợi từ sự phát triển của du lịch – dịch vụ, cùng nâng cấp hạ tầng giao thông quan trọng như cao tốc Biên Hòa – TP.HCM – ven biển, đường ven biển kết nối vùng Đông Nam Bộ.
NGUYÊN NHÂN DO ĐÂU?
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) giá bất động sản tại Việt Nam tăng cao trong thời gian qua là kết quả của nhiều yếu tố đan xen giữa cung, cầu và các tác động vĩ mô.
Trước hết, xét về nguồn cung, dù thị trường đã có dấu hiệu phục hồi, nhưng mức tăng vẫn khiêm tốn và chưa đáp ứng được tốc độ đô thị hóa nhanh chóng cùng làn sóng di dân cơ học mạnh mẽ. Một nguyên nhân quan trọng khiến nguồn cung hạn chế là chi phí phát triển dự án tăng cao, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất.
Việc áp dụng các quy định mới của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP đã khiến chi phí này đội lên đáng kể, làm tăng giá thành sản phẩm, buộc chủ đầu tư phải nâng giá bán để bù đắp, qua đó đẩy mặt bằng giá chung trên thị trường lên cao. Ngoài ra, nhiều dự án tái khởi động sau thời gian dài đình trệ cũng chịu gánh nặng chi phí tài chính và giải phóng mặt bằng, khiến giá bán tăng vượt mức thông thường.
Nguồn cung hiện nay còn mất cân đối về cơ cấu sản phẩm, khi phần lớn dự án tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi phân khúc bình dân, trung cấp – vốn phù hợp với nhu cầu thực của đa số người dân lại khan hiếm.
Bên cạnh đó, thị trường bị chi phối bởi một số doanh nghiệp lớn, làm giảm tính cạnh tranh và khả năng điều tiết giá. Các thông tin về quy hoạch, sáp nhập địa giới hành chính hay hình thành trung tâm mới cũng khiến giá đất ở nhiều khu vực tăng “nóng”.
Cùng với đó, sự xuất hiện của những dự án quy mô lớn, đầu tư bài bản về hạ tầng và tiện ích, cùng các dự án giao thông trọng điểm được triển khai đã góp phần tạo ra mặt bằng giá mới cho toàn thị trường.
Về phía cầu, tốc độ đô thị hóa nhanh và dòng di dân cơ học khoảng 1 triệu người mỗi năm làm nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn tăng mạnh. Bên cạnh nhu cầu thực, tâm lý “an cư lạc nghiệp” ăn sâu trong văn hóa Việt Nam khiến bất động sản luôn được coi là tài sản tích trữ an toàn, vừa để ở vừa để đầu tư. Ngay cả khi thị trường biến động, nhu cầu sở hữu nhà vẫn duy trì ở mức cao, tạo áp lực lớn lên giá.
Ngoài ra, các nguyên nhân vĩ mô cũng góp phần đáng kể. Biến động mạnh của thị trường vàng và chứng khoán khiến dòng vốn đầu tư chuyển hướng sang bất động sản, kênh được xem là an toàn và có khả năng sinh lời ổn định hơn. Chính sách nới lỏng tín dụng và dòng tiền giá rẻ trong giai đoạn trước cũng làm gia tăng đầu cơ, trong khi hệ thống quản lý giao dịch còn thiếu minh bạch tạo điều kiện cho hoạt động “lướt sóng”, thổi giá.
Cùng với đó, việc thị trường cho thuê nhà chưa phát triển ổn định khiến người dân vẫn ưu tiên mua nhà để sở hữu lâu dài. Cuối cùng, khi nhiều lĩnh vực sản xuất, kinh doanh gặp khó khăn, dòng vốn đầu tư dịch chuyển sang bất động sản như một kênh sinh lời hấp dẫn hơn, càng làm giá nhà đất leo thang.
Chuyên gia của VARS cho rằng, để đưa giá bán bất động sản trở về mức thực chất, phù hợp với khả năng chi trả của người dân và phản ánh đúng giá trị sử dụng, cần đặc biệt lưu ý một số điểm.
Thứ nhất, triển khai đồng bộ các giải pháp. Các giải pháp này phải bao quát cả phía cung (gỡ vướng pháp lý, đa dạng phân khúc sản phẩm, khuyến khích nhà ở giá hợp lý), phía cầu (chính sách thuế, tín dụng định hướng nhu cầu ở thực), và cơ chế quản lý (công cụ dữ liệu, kiểm soát giao dịch, chính sách phát triển thị trường cho thuê). Chỉ khi đồng bộ hóa các giải pháp này, thị trường mới có thể vận hành minh bạch, ổn định và bền vững hơn.
Thứ hai, địa phương hóa các giải pháp. Nghiên cứu, xây dựng các giải pháp phải có tính địa phương hóa, phù hợp với đặc thù kinh tế, giai đoạn phát triển, dân số học, nhu cầu thực tế... của địa phương.
Thứ ba, xác định rõ thời gian triển khai áp dụng các giải pháp.
Cuối cùng, đưa ra giới hạn cụ thể cho các giải pháp, nhằm đảm bảo tính phù hợp về nguồn lực triển khai.
