Dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu thời gian gần đây đang gây sốt với mức giá gần 30 triệu đồng/m2. Không chỉ “nóng” về giá, dự án này còn được chú ý bởi lượng khách hàng quan tâm lớn và nhiều vấn đề tranh cãi trong quá trình nộp hồ sơ.
CHỦ ĐẦU TƯ TỰ Ý THÊM “GIẤY PHÉP CON”
Nhiều khách hàng nộp hồ sơ mua nhà tại dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu (nhà ở xã hội Thượng Thanh) phản ánh rằng chủ đầu tư dự án yêu cầu nộp giấy xác nhận thông tin cư trú đối với trường hợp người đứng đơn không thường trú tại Hà Nội.
Theo chủ đầu tư Liên danh Công ty Cổ phần BIC Việt Nam và Công ty Cổ phần Himlam Thủ Đô, việc người dân sinh sống tại Hà Nội (người dân có nghĩa vụ đăng ký thường trú/tạm trú theo Luật Cư trú năm 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành) mới phát sinh nhu cầu nhà ở, mới được mua nhà ở xã hội tại khu vực Hà Nội là có cơ sở vì quỹ nhà ở xã hội của mỗi địa phương được quy hoạch dựa trên dân số và nhu cầu chỗ ở thực tế.
Nếu không ràng buộc điều kiện thường trú/tạm trú, sẽ gây mất cân đối trong việc phân bổ quỹ nhà ở, ảnh hưởng đến quyền lợi của những người dân đang sinh sống ổn định ngay tại địa phương. Ngoài ra, việc nhà ở xã hội được xây dựng để phục vụ người dân đang sinh sống, làm việc tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội.
Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản cho rằng, việc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội; đối tượng được thụ hưởng chính sách hỗ trợ của Nhà nước về nhà ở xã hội; trình tự, thủ tục bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội… đã được quy định tại Luật Nhà ở 2023, Nghị định số 100/2024/NĐ-CP (sửa bởi Nghị định số 261/2025/NĐ-CP) và hướng dẫn tại Thông tư số 05/2024/TT-BXD.
Pháp luật về nhà ở không giao, phân cấp, phân quyền cho địa phương hay các chủ đầu tư được ban hành các giấy tờ, điều kiện khác không có trong quy định tại các văn bản pháp luật nêu trên.
Do đó, việc chủ đầu tư yêu cầu một “giấy phép con” là giấy xác nhận thông tin cư trú đối với trường hợp người đứng đơn không có đăng ký thường trú tại Hà Nội là không đúng quy định của pháp luật về nhà ở.
Là một chuyên gia tham gia góp ý xây dựng Luật Nhà ở 2023, ông Đỉnh được tiếp nhận thông tin về quá trình xây dựng luật này, cơ quan quản lý đã đề xuất bỏ điều kiện về cư trú để được thụ hưởng hỗ trợ nhà ở xã hội. Mục đích của chính sách này là để khẳng định quyền tự do cư trú của công dân theo Luật Cư trú, đồng thời vẫn đảm bảo chặt chẽ, tránh trục lợi do việc hỗ trợ nhà ở xã hội chỉ được thực hiện duy nhất 1 lần trong đời (Điều 78 Luật Nhà ở 2023).
Hiện nay, Chính phủ đang triển khai Đề án 06 về phát triển ứng dụng dữ liệu về dân cư, định danh và xác thực điện tử phục vụ chuyển đổi số quốc gia, trong đó các thông tin về nhà ở sẽ được tích hợp lên hệ thống. Sau khi người dân được hỗ trợ về nhà ở xã hội thì thông tin sẽ có trên hệ thống và người này sẽ được loại trừ vĩnh viễn khỏi đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội.
“Các lý lẽ mà chủ đầu tư đưa ra là quan điểm riêng của chủ đầu tư, không phù hợp với quy định và tinh thần đổi mới của Luật Nhà ở 2023. Việc chủ đầu tư tự đặt ra các giấy tờ không có trong quy định của pháp luật là vi phạm quy định của pháp luật về nhà ở xã hội, tạo ra các “rào cản kỹ thuật” tiếp cận nhà ở xã hội cho khách hàng nên cần phải được chấn chỉnh, xử lý”, Luật sư nêu rõ.
GIỚI HẠN SỐ LƯỢNG NHẬN HỒ SƠ
Đáng chú ý, tại dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu chủ đầu tư tiếp nhận hồ sơ bằng hình thức online và giới hạn 70 bộ hồ sơ/ngày. Điều này đã gây bức xúc cho rất nhiều khách hàng muốn mua nhà tại dự án.
Theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, hình thức thu hồ sơ online là hình thức mới, pháp luật về nhà ở không có quy định cụ thể về hình thức thu hồ sơ bán nhà ở xã hội nhưng cũng không cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức này. Theo xu hướng chuyển đổi số thì việc thu hồ sơ online cần được khuyến khích, tuy nhiên cần có hướng dẫn cụ thể.
Do đó, ông Đỉnh đề xuất Bộ Xây dựng cần ban hành văn bản hướng dẫn để chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội thống nhất cách thức thực hiện thu hồ sơ online. Đặc biệt, để khách quan, minh bạch thì Bộ Xây dựng nên chủ động xây dựng website, phần mềm thu hồ sơ online để các chủ đầu tư sử dụng (có trả phí để xây dựng, duy trì hệ thống).
Đối với thông tin chủ đầu tư và chỉ thu 70 bộ hồ sơ một ngày, điều này trái quy định của pháp luật về nhà ở. Cụ thể, Luật Nhà ở và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành không giới hạn số lượng khách hàng được nộp hồ sơ và không cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được quyền giới hạn, ngăn khách hàng nộp hồ sơ.
Theo lý giải của chủ đầu tư, họ đã lưu ý người dân về việc đâu có phải ai nộp online là đều nộp được. Và chắc chắn không chủ đầu tư nào có đủ nhân lực vật lực thu và chấm và loại gần 10.000 hồ sơ cả (hiện chủ đầu tư đã hỗ trợ cấp gần 10.000 mã hồ sơ khách hàng) đó là một con số khổng lồ.
"Hình thức chấm một hồ sơ không dễ dàng gì khi có tới 12 đối tượng và phù hợp với mỗi đối tượng lại là một bộ hồ sơ khác nhau, rồi lại kiểm tra tính chân thật của các hồ sơ cần xác minh. Nên không dễ dàng gì để chấm xong một bộ hồ sơ chứ đừng nói con số lên tới hàng nghìn hồ sơ", chủ đầu tư cho biết.
Vị Luật sư cho hay, có thể hiểu rằng chủ đầu tư giới hạn số lượng khách hàng được nộp hồ sơ bởi sự khó khăn, phức tạp trong việc chấm hồ sơ; chủ đầu tư cũng trình bày về việc nhân lực, vật lực thu chỉ đủ để chấm gần 10.000 hồ sơ.
Tuy nhiên như đã nêu, pháp luật về nhà ở không đặt ra giới hạn và về nguyên tắc, nếu có 100.000 khách hàng nộp hồ sơ thì chủ đầu tư đều phải tiếp nhận, đánh giá để chọn được khách hàng mua nhà ở xã hội theo quy trình mà pháp luật về nhà ở quy định.
“Việc chủ đầu tư nêu khó khăn trong việc chấm hồ sơ để giới hạn khách hàng được nộp cũng tương tự việc tài xế viện lý do Luật Trật tự, an toàn giao thông đường bộ khó quá nên tự cho phép mình vi phạm”, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh ví von.
NGƯỜI DÂN KHÔNG KỊP TRỞ TAY
Một vấn đề đáng chú ý khác trong việc mua nhà ở xã hội này cũng rất được quan tâm là việc thời điểm, thời gian phải công bố công khai tại website của Sở Xây dựng về số căn hộ sẽ bán và thời điểm bắt đầu nhận hồ sơ.
Thời gian nhận hồ sơ mua, thuê mua nhà ở xã hội Rice City Long Châu được thực hiện từ ngày 1/10 – 4/11/2025. Thời điểm thông báo chính thức trên website Sở Xây dựng thành phố Hà Nội là ngày 1/10/2025 (ngày bắt đầu nhận hồ sơ).
Điều này khiến một lượng khách hàng rơi vào thế bị động, không kịp chuẩn bị đầy đủ hồ sơ để có thể nộp đúng thời hạn. Bởi trong hồ sơ mua nhà ở xã hội, việc hoàn thành giấy “Xác nhận về điều kiện nhà ở” có thời gian rất lâu, có thể kéo dài gần 1 tháng. Trong khi đó, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Long Biên thời gian qua luôn trong tình trạng quá tải, nên người dân vô cùng khó khăn.
Về nội dung này, Luật sư Đỉnh cho biết, theo điểm b khoản 1 Điều 38 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định: “b) Trước khi thực hiện việc bán, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản về tổng số căn hộ dự kiến bán và thời điểm dự kiến bắt đầu nhận hồ sơ, bắt đầu bán để Sở Xây dựng biết, kiểm tra và công bố công khai tại Trang Thông tin điện tử của Sở Xây dựng tại địa phương nơi có dự án trong thời gian tối thiểu là 30 ngày kể từ thời điểm bắt đầu nhận hồ sơ đăng ký mua nhà ở tại dự án”.
Còn chủ đầu tư diễn giải quy định: Việc công bố công khai tại website của Sở Xây dựng kéo dài tối thiểu là 30 ngày kể từ thời điểm bắt đầu nhận hồ sơ đăng ký mua nhà ở trở đi (30 ngày theo chiều tiến kể từ mốc bắt đầu thu hồ sơ).
Tuy nhiên dưới góc độ lý luận, có thể thấy ý nghĩa của việc công bố công khai tại website của Sở Xây dựng các thông tin về số căn hộ sẽ bán và thời điểm bắt đầu nhận hồ sơ nhằm giúp khách hàng có nhu cầu có sự chủ động chuẩn bị hồ sơ để sẵn sàng, khi chủ đầu tư bắt đầu thu hồ sơ thì đem nộp luôn (tránh rơi vào thế bị động, không kịp chuẩn bị hồ sơ). Quy định này có tác dụng đảm bảo tính cạnh tranh, công khai, minh bạch, tránh sự thông đồng giữa chủ đầu tư và một nhóm đối tượng khách hàng để trục lợi.
“Như vậy, việc công khai thông tin cần thực hiện theo chiều lùi kể từ mốc bắt đầu thu hồ sơ: Nếu chủ đầu tư bắt đầu thu hồ sơ từ ngày 1/10/2025 thì phải công khai thông tin tại website của Sở Xây dựng chậm nhất vào ngày 1/9/2025 để người dân có tối thiểu 30 ngày chuẩn bị”, vị Luật sư bày tỏ.
Ý nghĩa của thủ tục này cũng tương tự như quy định của pháp luật về đấu thầu: Trước khi phát hành hồ sơ mời thầu để lựa chọn nhà thầu hoặc lựa chọn nhà đầu tư, bên mời thầu luôn phải công khai thông tin về kế hoạch đấu thầu, bao gồm thời điểm phát hành hồ sơ mời thầu để các nhà thầu, nhà đầu tư biết thông tin và chuẩn bị sẵn hồ sơ.
Ngược lại, nếu việc công khai trong 30 ngày theo chiều tiến kể từ mốc bắt đầu thu hồ sơ thì sẽ không còn phát huy được ý nghĩa của thủ tục công khai này.
“Do đó, tôi kiến nghị Sở Xây dựng thành phố Hà Nội có văn bản gửi Bộ Xây dựng để hướng dẫn thực hiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 38 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP. Trường hợp cần thiết, kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ sửa đổi quy định nêu trên của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP để các địa phương, chủ đầu tư thống nhất cách hiểu và phù hợp với thực tiễn”, ông Đỉnh đề xuất.
