Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2025 đã cho thấy những tín hiệu phục hồi rõ rệt cả về nguồn cung, giao dịch lẫn tâm lý thị trường. Hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý, tái khởi động và triển khai mới, trong khi mặt bằng giá tiếp tục xu hướng đi lên, đặc biệt tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, phía sau bức tranh tăng trưởng là những vấn đề mang tính cấu trúc, nhất là sự lệch pha cung – cầu và bài toán nhà ở vừa túi tiền.
THỊ TRƯỜNG KHỞI SẮC
Theo dữ liệu nghiên cứu sơ bộ của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nguồn cung mới trong năm 2025 tăng khoảng 50% so với năm 2024. Đáng chú ý, quy mô nguồn cung đang tiến rất gần mốc “đỉnh” của giai đoạn 2018, thời kỳ được xem là chu kỳ tăng trưởng mạnh nhất của thị trường bất động sản trong hơn một thập kỷ qua.
Động lực quan trọng của sự phục hồi này đến từ việc hàng loạt dự án được phê duyệt mới và tái khởi động sau thời gian dài “đóng băng” vì vướng mắc pháp lý. Riêng tại các địa phương trọng điểm như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh, đã có tới 1.759 dự án nhà đất được tháo gỡ khó khăn, tạo cú hích lớn cho nguồn cung toàn thị trường.
Báo cáo đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội năm 2025 của Bộ Xây dựng phục vụ phiên họp thứ tư của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 17/12/2025 cho biết, trên phạm vi cả nước hiện có 3.297 dự án bất động sản đang triển khai, với quy mô khoảng 5,9 triệu căn và tổng mức đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng.
Trong đó, nhà ở thương mại và các khu đô thị tiếp tục giữ vai trò chủ đạo với 2.358 dự án, tương đương khoảng 5,2 triệu căn, tổng vốn đầu tư đạt 6,74 triệu tỷ đồng. Điều này cho thấy thị trường vẫn đang được dẫn dắt chủ yếu bởi phân khúc thương mại, đặc biệt là các dự án quy mô lớn.
Song song với sự phục hồi của nguồn cung và giao dịch, mặt bằng giá bất động sản cũng duy trì xu hướng tăng. Căn hộ chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường và ghi nhận mức tăng mạnh nhất trong vòng ba năm trở lại đây. Tại thời điểm cuối quý 3/2025, so với năm 2019, giá bán bình quân các dự án trong tập mẫu do VARS IRE lựa chọn để tính chỉ số giá đã tăng lần lượt 96,2% tại Hà Nội, 72,6% tại Đà Nẵng và 56,9% tại TP.HCM.
Đáng chú ý, trong một số giai đoạn ngắn, thị trường Hà Nội từng ghi nhận hiện tượng giá căn hộ tăng từ vài trăm triệu đồng đến cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng. Không chỉ chung cư, các phân khúc khác như đất nền, biệt thự, liền kề và nhà ở riêng lẻ cũng ghi nhận mức tăng giá cao, có nơi lên tới 30% trong năm.
Từ cuối quý 4/2025, giá bất động sản tại một số thị trường bắt đầu có dấu hiệu chững lại và đi ngang. Tuy nhiên, thực tế chưa ghi nhận xu hướng giảm giá trên diện rộng. Các giao dịch “cắt lỗ” chỉ xuất hiện cục bộ ở những sản phẩm mua với mức chênh cao hoặc chịu tác động của tâm lý FOMO trong các đợt tăng nóng ngắn hạn trước đó.
Theo VARS IRE, trong bối cảnh phần lớn nhà đầu tư chưa chịu áp lực tài chính đáng kể, cùng với tâm lý thị trường được củng cố bởi hàng loạt giải pháp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và việc khởi công đồng loạt nhiều dự án, công trình hạ tầng quy mô lớn, đặc biệt là hạ tầng giao thông, mặt bằng giá bất động sản khó có khả năng giảm sâu trong ngắn hạn.
Về tồn kho, báo cáo của Bộ Xây dựng tổng hợp từ 22/34 địa phương cho thấy, tồn kho bất động sản trong quý 3/2025 ở mức khoảng 26.717 căn/nền. Trong đó, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng mạnh, lên tới 137% so với quý 2, trong khi tồn kho đất nền giảm gần 69% so với năm 2024.
Dưới góc nhìn của VARS IRE, sự gia tăng tồn kho hiện nay mang ý nghĩa tích cực, phản ánh kỳ vọng phục hồi của doanh nghiệp trong bối cảnh nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và thị trường xuất hiện các tín hiệu tích cực. Khác với các giai đoạn trước, khi tồn kho chủ yếu là sản phẩm đã hoàn thành nhưng khó tiêu thụ, thì hiện nay phần lớn là các sản phẩm đang trong quá trình xây dựng, bao gồm nhiều dự án hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán và ghi nhận thanh khoản khá tốt. Thực trạng này cũng cho thấy nguồn cung đất nền dự án đang sụt giảm rõ rệt.
NHÀ Ở XÃ HỘI BỨT TỐC, NHƯNG VẪN “CHƯA ĐỦ LIỀU” CHO NHU CẦU THỰC
Trái với giai đoạn trước, phân khúc nhà ở xã hội trong năm 2025 đã ghi nhận những chuyển biến tích cực về tốc độ triển khai. Lũy kế đến nay, cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai, với quy mô khoảng 657.441 căn, tăng 13% so với cuối năm 2024.
Riêng trong năm 2025, cả nước đã hoàn thành 102.388 căn nhà ở xã hội, vượt 2% so với kế hoạch đề ra; đồng thời khởi công mới 85 dự án với quy mô 91.431 căn. Đáng chú ý, có tới 19 địa phương hoàn thành chỉ tiêu được giao, trong đó có nhiều đô thị lớn, nơi nhu cầu nhà ở rất cao như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng.
Dù vậy, thực tế cho thấy việc phát triển nhà ở xã hội tại nhiều địa phương vẫn chưa được quan tâm đúng mức. Quỹ đất dành cho nhà ở xã hội tuy đủ về số lượng nhưng chất lượng còn hạn chế, thường nằm ở khu vực xa trung tâm, thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Công tác giải phóng mặt bằng chậm, thủ tục đầu vào – đầu ra còn phức tạp, trong khi giá bán tại một số dự án vẫn ở mức cao, làm giảm khả năng tiếp cận của người thu nhập thấp.
Đặc biệt, tình trạng môi giới trái phép, “cò mồi”, quảng cáo “suất ngoại giao” vẫn diễn ra, làm méo mó chính sách và làm giảm ý nghĩa nhân văn của nhà ở xã hội.
Dù nguồn cung nhà ở xã hội đã được cải thiện, nhưng quy mô vẫn còn rất khiêm tốn so với nhu cầu thực tế. Trong khi đó, thị trường nhà ở thương mại lại chủ yếu tập trung vào phân khúc trung – cao cấp, giá trị lớn, thiếu nghiêm trọng các sản phẩm có mức giá phù hợp.
Điều này khiến tình trạng lệch pha cung – cầu tiếp tục kéo dài, đặc biệt trong bối cảnh doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn khi điều chỉnh giảm giá bán do chi phí phát triển dự án gia tăng, từ tiền sử dụng đất, chi phí vật liệu xây dựng đến chi phí pháp lý.
Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng đã đề xuất nhiều nhóm giải pháp trọng tâm nhằm ổn định và phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững. Trong đó, đáng chú ý là việc hoàn thiện thể chế theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính, tăng cường phân cấp, phân quyền, đẩy mạnh chuyển đổi số; thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê.
Đồng thời đẩy nhanh tiến độ các dự án để tăng nguồn cung; thành lập Quỹ nhà ở quốc gia; tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án; nghiên cứu thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý; đồng thời tăng cường thanh tra, kiểm tra và kiểm soát tín dụng, trái phiếu bất động sản.
Riêng đối với nhà ở xã hội, VARS IRE cho rằng cần cải cách mạnh mẽ thủ tục đầu ra theo hướng hậu kiểm, tăng vai trò hỗ trợ của chủ đầu tư. Đặc biệt, trong bối cảnh bảng giá đất tại một số địa phương dự kiến tăng 25–30%, cần đánh giá kỹ tác động trước khi thực thi, phân tách rõ mục đích và hành vi sử dụng đất để áp dụng mức phù hợp, tránh đẩy giá nhà tăng cao, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư và tạo thêm áp lực cho hoạt động sản xuất – kinh doanh.
