Thu nhập 60-70 triệu đồng/tháng mới mua được nhà ở xã hội giá 30 triệu đồng/m2

Chính sách nhà ở xã hội từng là điểm tựa cho người thu nhập thấp, nhưng nay lại khiến họ "rụng rời" vì mức giá quá cao. Theo chuyên gia, có nhiều nguyên nhân làm cho giá nhà ở xã hội tại Hà Nội và các thành phố lớn tăng cao.

MỨC GIÁ KHÔNG TƯỞNG

Sở Xây dựng thành phố Hà Nội vừa có thông báo về việc công bố công khai kế hoạch tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội dự án khu nhà ở xã hội Thượng Thanh và đấu nối hạ tầng khu vực (Rice City Long Châu) phường Bồ Đề, thành phố Hà Nội) đợt 1 của chủ đầu tư Liên danh Công ty cổ phần Him Lam Thủ đô và Công ty cổ phần BIC Việt Nam.

Về quy mô dự án có tổng diện tích đất là 60.355m2, tổng diện tích xây dựng 18.150m2. Công trình gồm 3 khối nhà cao 22 tầng CT1, CT2, CT3. (không bao gồm tầng hầm và tum thang). Sau khi hoàn thiện sẽ phục vụ cho khoảng 4.584 người.

Tổng số căn hộ của Rice City Long Châu mở bán là 1.951 căn. Trong đó, số căn để bán 1.765 căn với diện tích từ 32,31m2 đến 69,9m2; số căn cho thuê mua là 186 căn, diện tích từ 32,31m2 – 77m2.

Theo Sở Xây dựng giá bán trung bình của dự án là 29,4 triệu đồng/m2 đã bao gồm VAT và chưa có kinh phí bảo trì. Giá thuê mua trung bình: 346.701 đồng/tháng/m2 (đã bao gồm VAT).

Như vậy, với mức giá trên một căn hộ để bán tại dự án Rice City Long Châu sẽ dao động từ 950 triệu đồng đến hơn 2 tỷ đồng/căn hộ.

Các chuyên gia, người dân cho rằng, mức giá nhà ở xã hội gần 30 triệu đồng/m2 là “quá sức” đối với người lao động thu nhập trung bình – thấp tại Thủ đô. Nhiều người dân bày tỏ sự lo lắng và thất vọng khi biết mức giá được công bố.

Đơn cử, chị Thu Hiền, nhân viên văn tại Hà Nội chia sẻ: “Vợ chồng tôi làm việc gần 10 năm nay, thu nhập hai vợ chồng cộng lại chỉ khoảng 25 triệu/tháng, trừ chi phí sinh hoạt, con cái thì không dư được bao nhiêu. Mà nhà ở xã hội là để hỗ trợ người thu nhập thấp, nhưng với giá gần 30 triệu/m2 thì thực sự vượt ngoài khả năng của chúng tôi”.

Chị Trần Thị Lan, giáo viên mầm non tại quận Long Biên, cũng đồng tình với chị Hiền: “Tôi nghĩ nhà ở xã hội thì phải có mức giá hợp lý để người thu nhập thấp có thể mua được. Nhưng giá như thế này thì quá cao. Không chỉ tôi, nhiều đồng nghiệp của tôi cũng muốn mua, nhưng khi biết giá thì đều chùn bước”.

Một số người còn tỏ ra bất lực, cảm thấy mơ ước về một chốn an cư tại Hà Nội ngày càng xa vời. “Chúng tôi không cần nhà ở nội đô hay cao cấp. Chỉ cần một nơi đủ để che nắng che mưa, gần chỗ làm, gần trường học cho con là mừng rồi. Nhưng giờ, ngay cả nhà ở xã hội cũng trở nên xa xỉ. Chẳng lẽ phải rời xa Hà Nội thì mới mua được nhà?”, chị Minh Thắm, một nhân viên bán hàng bày tỏ.

Nỗi lo nhà ở tiếp tục là gánh nặng đè nặng lên vai nhiều người lao động tại Thủ đô. Đằng sau mỗi con số thống kê là những mảnh đời vẫn đang vật lộn từng ngày để có được một chốn đi về ổn định.

VÌ SAO GIÁ NHÀ Ở XÃ HỘI TĂNG CAO?

Với mức giá nhà ở xã hội lên đến 29,4 triệu đồng/m2, đã ngay lập tức gây ra nhiều tranh luận trong dư luận về việc liệu nó còn phù hợp với tiêu chí "nhà ở xã hội" hay không?

Chia sẻ với Thương Gia, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), CEO Tập đoàn G6 cho biết, xét về mặt pháp lý, pháp luật hiện hành không khống chế giá bán nhà ở xã hội, mà chỉ giới hạn mức lợi nhuận của chủ đầu tư không vượt quá 10%. Tuy nhiên, câu chuyện không đơn giản nằm ở con số lợi nhuận.

Hiện nay, ở một số tỉnh như Hải Phòng, Bắc Giang hay Bình Định, các dự án nhà ở xã hội với kết cấu tương tự như Rice City Long Châu là cao 20 tầng và 3 tầng hầm được phê duyệt với mức giá chỉ từ 16 đến 18 triệu đồng/m2. Và rõ ràng, không chủ đầu tư nào chấp nhận bán lỗ. Vậy tại sao ở Hà Nội, mức giá lại cao hơn từ 30 đến 40%? Đó là một dấu hỏi lớn.

Một trong những nguyên nhân chính đến từ chi phí giải phóng mặt bằng. Ở những vị trí như dự án Rice City Long Châu (Hà Nội), chi phí này dao động từ 5 - 10 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi lên tới 15 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, điều đáng nói là khoản chi phí này lại không được tính vào chi phí hợp lý, hợp lệ, bởi theo quy định, Nhà nước phải đứng ra thực hiện việc giải phóng mặt bằng. Nhưng thực tế, doanh nghiệp vẫn phải tự thỏa thuận, tự chi trả, và không thể đưa khoản này vào giá thành chính thức, mà chỉ bằng giá nhà nước. Đây là nguyên nhân khiến giá nhà ở xã hội tại Hà Nội và TP.HCM bị đẩy lên cao hơn nhiều so với các tỉnh thành khác.

Dù vậy, nếu phân bổ lại, chi phí mặt bằng chỉ góp phần tăng giá từ 1 đến 2 triệu đồng/m2. Nghĩa là còn những yếu tố khác cũng đang âm thầm "đội giá".

Một nguyên nhân khác là thời gian thực hiện dự án quá dài. Ví dụ như dự án Rice City Long Châu mất gần 10 năm để hoàn thành. Việc kéo dài như vậy khiến chi phí vốn tăng cao, mà chi phí thực tế này lại không được tính đúng, tính đủ.

Trước đây, Sở Xây dựng là cơ quan thẩm định giá, nên theo ông Quê, giá dự án Rice City Long Châu chỉ được phê duyệt quanh mức 24 triệu đồng/m2. Nhưng theo quy định mới, chủ đầu tư được tự đề xuất giá và kiểm toán sau, nên mức giá có thể được đẩy lên cao. Trong trường hợp kiểm toán cho thấy chi phí thực tế thấp hơn, chủ đầu tư mới hoàn lại tiền cho người mua, nhưng rõ ràng, người dân vẫn đang phải ứng trước một khoản rất lớn.

Đối với mức giá này, nếu xét về mặt tính thanh khoản, thì giá gần 30 triệu đồng/m2 chỉ bằng khoảng 40% giá nhà thương mại tại các vị trí tương đương, nên nhà ở xã hội vẫn hấp dẫn.

“Tuy nhiên, xét trên khía cạnh khả năng tiếp cận, thì đa số người thu nhập thấp hoặc trung bình, thậm chí cả những người thu nhập khá, cũng khó có khả năng mua nổi”.

Ví dụ, một gia đình 3 người với tổng thu nhập 30 - 40 triệu đồng/tháng, chỉ có thể trích khoảng 10 triệu đồng mỗi tháng để trả nợ. Nhưng nếu vay 70% giá trị căn hộ 2 tỷ đồng (tức vay 1,4 tỷ), thì tiền gốc và lãi hàng tháng đã vượt quá khả năng chi trả, ngay cả khi áp dụng lãi suất ưu đãi trong 2 năm đầu.

“Chỉ những gia đình có thu nhập 60-70 triệu đồng/tháng mới đủ khả năng chi trả đều đặn. Điều này đặt ra câu hỏi lớn: nếu người nghèo không mua được nhà ở xã hội, thì ai đang được hưởng chính sách này?”, ông Quê đưa ra.

Dưới góc độ là một doanh nghiệp bất động sản, ông Nguyễn Anh Quê kiến nghị: “Việc tạo điều kiện thuận lợi về thủ tục đầu tư cho các chủ đầu tư là cần thiết. Việc hỗ trợ vay vốn để xây dựng các dự án nhà ở xã hội cũng là một chính sách nên được tiếp tục. Tuy nhiên, quan trọng hơn, Nhà nước cần quay lại với vai trò kiểm soát giá bán nhà ở xã hội. Nếu không kiểm soát được giá bán, thì mức giá hiện nay sẽ không phải là đỉnh, mà có thể còn tăng cao hơn nữa”.

CEO Tập đoàn G6 nhấn mạnh, thủ tục đầu tư vẫn là ưu tiên hàng đầu, vì nếu thủ tục kéo dài, thì chi phí đầu tư cũng kéo theo, làm tăng giá vốn. Thêm vào đó, việc giải phóng mặt bằng lẽ ra phải do Nhà nước thực hiện, nhưng hiện nay lại để doanh nghiệp tự xoay sở. Mà khi doanh nghiệp phải ứng trước một khoản lớn để thỏa thuận mặt bằng, thì họ buộc phải tính toán lại trong giá bán. Và hệ quả là giá nhà bị đẩy lên cao để bù đắp chi phí đầu vào đó.