So với cách đây khoảng hơn nửa năm, giá đất tại nhiều địa phương đã có những biến động đáng kể. Một mặt bằng giá mới đã được hình thành và giá BĐS thay đổi chóng mặt là những câu chuyện được giới đầu tư địa ốc liên tục cập nhập trong những tháng gần đây. Nhiều chuyên gia nhận định, mức tăng giá trong thời gian vừa qua có rất nhiều lý do khách quan lẫn chủ quan, trong đó có sự đẩy giá của các thành phần môi giới. Còn ở góc độ người tiêu dùng nhu cầu ở của người dân là có thật.
Đất “sốt” từ nhu cầu thật
Theo đánh giá từ bộ phận Nghiên cứu tư vấn Savills Việt Nam, việc giá đất tăng hiện nay được hội tụ bởi nhiều yếu tố vĩ mô và vi mô, xuất phát từ cả nhu cầu để ở và nhu cầu đầu tư ngày càng tăng của người dân.
Hiện nay, TPHCM có khoảng 10 triệu dân, thì có 2-3 triệu là người dân ngoại tỉnh đến TPHCM sinh sống và làm việc nên có nhu cầu về nhà ở và sự cố cháy nổ một số chung cư gần đây cũng là yếu tố dịch chuyển đầu tư sang nhà gắn liền với đất. Bên cạnh đó thì tích lũy của người dân nhiều hơn và nhà đất đang trở thành một loại hình “của để dành” đáng giá, bên cạnh vàng và tiết kiệm ngân hàng
Ngoài ra, để hình thành một đơn vị nhà ở, giá đất chiếm từ 40-60% và như vậy nếu giải quyết được chi phí đất thì sẽ có sản phẩm hợp túi tiền cho người dân. Tuy nhiên, từ khi có ý tưởng đầu tư đến tạo ra sản phẩm kéo dài từ 3-5 năm hoặc dài hơn. Với cú hích hạ tầng mạnh mẽ tại TP.HCM giai đoạn 2015-2016-2017, việc tăng giá đất là diễn biến gần như tất yếu.
"Một điểm đáng lưu ý nữa là diễn biến sốt đất do giới đầu cơ, môi giới tác động quá sâu vào thị trường làm thay đổi tâm lý của người mua, đầu tư, đầu cơ nhà đất. Việc lựa chọn những đơn vị môi giới uy tín luôn là một bài toán không hề dễ dàng. Nhóm đáng lo ngại nhất hiện nay là nhà đầu tư đất nền đang sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà (phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng với tỉ lệ % lớn). Chỉ cần có sự thay đổi chính sách thị trường nhà đất thì những nhà đầu tư, nhất là nhỏ lẻ đang sử dụng đòn bẩy tài chính có thể bị tác động mạnh và trực tiếp.
Cuối cùng, hầu như quy hoạch tổng thể cho tỉnh thành về khu công nghiệp, khu du lịch, khu đô thị, khu công nghiệp sản xuất kinh doanh… đều khá rõ ràng. Như vậy, đối với vai trò quản lý nhà nước hiện tại thì hoàn toàn có thể hạn chế bớt việc tận dụng mục đích sử dụng đất ở các khu vực không được phép chuyển đổi công năng. Tuy nhiên, động thái này cần được triển khai sớm với sự tính toán kỹ lưỡng, quyết liệt hơn và cần phổ biến rộng rãi hơn nữa để người dân hiểu rõ hơn.
Tương lai vẫn tiếp tục sốt
Các chuyên gia của Savills Việt Nam đánh giá, với những tín hiệu tăng trưởng tích cực của nền kinh tế, sự tăng trưởng mạnh tầng lớp trung lưu, nguồn vốn cho đầu tư và nâng cấp nhà ở được cải thiện. Ngoài ra, sự đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng mới của thành phố đã có tác động kích thích làm tăng mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt tại các khu vực được quy hoạch tốt và có tính kết nối tốt từ cơ sở hạ tầng.
Hơn nữa, nhu cầu mua đất làm tài sản vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng của người dân địa phương. Tính thanh khoản cao, giá trị đầu tư đa dạng từ nhỏ đến vừa, tâm lý mua đất như một “kênh an toàn” dẫn đến nhu cầu cao cho loại hình này.
Theo dữ liệu thị trường thứ cấp của Savills, tính đến thời điểm Q1/2018, tại các quận có quy hoạch tốt, giá bán đất nền tăng 5%-15% theo quý và 15%-25% theo năm. Mức tăng này được nhận định nằm trong ngưỡng an toàn, song song với sự phát triển của thị trường nói chung.
Tuy nhiên, dù không hẳn là cơn sốt ảo, nhưng mặt bằng giá tăng lên sẽ hạn chế sự lựa chọn cho người mua với khả năng tài chính hạn chế.
Do đó, các chuyên gia của Savills đưa ra khuyến nghị, các nhà đầu tư có thể cân nhắc lựa chọn những khu vực có vị trí và quy hoạch tốt, pháp lý rõ ràng, tránh mua theo tâm lý đám đông hoặc tin đồn để tránh sự trục lợi từ các đối tượng đầu cơ. Không nên ưu tiên lợi nhuận, xem nhẹ giá bán và tính pháp lý dẫn đến rủi ro cao. Đòn bẩy tài chính không nên sử dụng trong lúc thị trường đang tăng giá, hoặc chỉ nên hạn chế ở mức thấp nhất.
Đối với người mua để ở, lựa chọn kỹ lưỡng về vị trí, sản phẩm phù hợp với nhu cầu và pháp lý nên được xem xét. Nếu không có nhu cầu sử dụng ngay, có thể trì hoãn để quan sát, thăm dò, định giá, tìm chuyên gia tư vấn pháp lý, sau đó mới đưa ra quyết định.
