Giá nhà giảm chưa đồng nghĩa với việc mua nhà trở nên dễ hơn. Khi mặt bằng lãi suất vay mua nhà tăng từ 6,5% lên 9,5%/năm, còn lãi suất thả nổi sau ưu đãi phổ biến 12-15%, phần chi phí vốn đang ăn vào chính khoản tiền mà người mua kỳ vọng tiết kiệm được từ giá nhà giảm.
GIÁ GIẢM, LÃI VAY TĂNG
Chị Nguyễn Thu Hương (39 tuổi) hiện đang thuê nhà tại khu vực Cầu Giấy, Hà Nội. Với mong muốn tìm một căn nhà để “an cư lạc nghiệp”, chị liên tục tìm kiếm bất động sản và tìm hiểu chính sách lãi vay của các ngân hàng.
Nếu ở thời điểm năm 2025, khi mặt bằng lãi suất còn hấp dẫn, chị từng cân nhắc vay mua nhà thì nhiều người lại khuyên nên chờ vì giá bất động sản có thể giảm sâu trong năm tiếp theo.
Cuối tháng 12/2025, khi trao đổi với ngân hàng BIDV, chị được biết lãi suất cho vay mua nhà cố định 6,5% trong 12 tháng đầu tiên. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất được tính bằng lãi suất tiết kiệm dân cư kỳ hạn 24 tháng cộng 4%.
Đến nay, mặt bằng giá nhà nhìn chung đã có sự điều chỉnh nhẹ. Đặc biệt, với những căn mà người mua không còn đủ khả năng “gồng” lãi ngân hàng, giá giảm sâu hơn.
Thế nhưng, đúng thời điểm giá nhà bắt đầu hạ nhiệt, chi phí vay mua nhà lại tăng mạnh.
Theo tham khảo với ngân hàng BIDV, hiện lãi vay mua nhà đã lên tới 9,5% cố định trong 12 tháng. Sau thời gian này, lãi suất cho vay sẽ bằng lãi suất tiết kiệm 24 tháng cộng biên độ 3,7%.
Như vậy, nếu chỉ nhìn vào giá niêm yết, người mua có thể thấy một căn nhà giảm 5-10% đã trở nên dễ tiếp cận hơn. Nhưng nếu nguồn tiền mua nhà đến từ ngân hàng, bài toán lại hoàn toàn khác.
Một phần số tiền tiết kiệm được từ giá nhà có thể nhanh chóng bị bù lại bởi chi phí lãi vay cao hơn.
Đây cũng là nghịch lý mà nhiều chuyên gia đang chỉ ra trên thị trường bất động sản. Đó là giá tài sản có thể giảm nhưng chưa chắc khả năng mua nhà của người dân được cải thiện, nếu lãi suất vay tăng nhanh hơn mức giảm của giá.
Đến tháng 9/2026, số liệu DKRA Consulting cho thấy, lãi suất cố định 12-24 tháng tại 11 ngân hàng phổ biến khoảng 10,9%/năm. Một số trường hợp cao hơn đáng kể, như VPBank khoảng 13,2%, VIB 11,1-12%, trong khi chỉ một số ngân hàng còn dưới 10%.
Sau thời gian ưu đãi, mức lãi suất thả nổi phổ biến khoảng 12-15%/năm.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư tại Savills Việt Nam cho rằng, lãi suất cao sẽ khiến nhà đầu tư thận trọng hơn, đặc biệt với những khoản vay lớn. Tuy nhiên, chi phí vốn tăng không đồng nghĩa giá tài sản sẽ giảm đồng loạt.
Đại diện Savills Việt Nam khẳng định trong môi trường vốn đắt đỏ, thị trường sẽ có xu hướng sàng lọc mạnh hơn. Những bất động sản có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền vẫn có lợi thế về sức hấp dẫn, qua đó giúp mặt bằng giá của các sản phẩm này được duy trì tốt hơn.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, lãi suất cao thực tế có thể khiến thị trường bất động sản chậm lại, nhưng chưa đủ để tạo áp lực kéo giá nhà giảm mạnh.
Theo tâm lý thông thường, khi lãi suất tăng hoặc kinh tế thế giới biến động, dòng tiền có xu hướng rút khỏi các tài sản rủi ro như bất động sản để chuyển sang các kênh an toàn hơn như tiền gửi ngân hàng hoặc vàng. Tuy nhiên, diễn biến thị trường những năm gần đây cho thấy lãi suất tăng không nhất thiết đồng nghĩa với việc giá nhà đi xuống.
Ông Tuấn cho rằng có 3 nguyên nhân chính.
Thứ nhất, bất động sản có độ trễ thị trường cao. Khác với chứng khoán hay vàng, đây là loại tài sản có giá trị lớn, thanh khoản thấp và chu kỳ đầu tư dài. Khi thị trường chịu tác động từ lãi suất, phản ứng đầu tiên thường là lượng giao dịch suy giảm.
Người mua có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền, trong khi người bán chưa chịu áp lực phải giảm giá ngay. Vì vậy, thanh khoản thường giảm trước, còn giá bất động sản có thể vẫn duy trì ở mức cao trong một khoảng thời gian.
Thứ hai, tình trạng nguồn cung hạn chế. Trong nhiều năm, nguồn cung căn hộ tại các đô thị lớn bị ảnh hưởng bởi những vướng mắc pháp lý và thời gian phê duyệt dự án kéo dài. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn vẫn ở mức cao.
Khi nguồn cung chưa đáp ứng đủ nhu cầu, chủ đầu tư có xu hướng duy trì mặt bằng giá thay vì giảm sâu, ngay cả khi sức mua trên thị trường có dấu hiệu chững lại.
Thứ ba, áp lực tài chính đối với một bộ phận người bán tại Việt Nam chưa quá lớn. Theo ông Tuấn, nhiều chủ sở hữu bất động sản không phụ thuộc hoàn toàn vào vốn vay nên không nhất thiết phải bán tháo khi lãi suất tăng. Họ có thể lựa chọn tiếp tục nắm giữ tài sản và chờ thị trường phục hồi.
GIẢM GIÁ CHƯA ĐỦ KÍCH CẦU
Theo ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Khối Ngân hàng Đầu tư, Công ty Cổ phần Chứng khoán An Bình, vòng lặp trên thị trường bất động sản đang tái diễn, nhưng lần này có khác nhiều so với những lần trước.
“Trước đây, giá nhà giảm sốc và nhanh hơn, ví dụ trước đây năm 2011 và 2012, giá nhà giảm rất mạnh, mức độ giảm nhanh hơn cả lãi suất, chính vì vậy người muốn mua nhà sẽ nhảy vào”, ông Minh nói.
Ở giai đoạn hiện tại, vòng lặp này lại xảy ra lần nữa, nhưng vấn đề là mức độ chiết khấu của giá nhà chưa đủ kích thích để người mua nhà quay trở lại. Nhìn vào thanh khoản của thị trường cũng đủ hiểu thực trạng thị trường bất động sản đang như thế nào.
Trên thị trường luôn có hai nhóm gồm đầu cơ và có nhu cầu ở thật. Với người mua thật, họ sẽ cân nhắc rất kỹ lưỡng liên quan đến giá nhà dựa trên thu nhập của họ. Nhóm người mua nhà ở thật này, kể cả khi mua xong, giá nhà xuống thấp nữa họ cũng vẫn chấp nhận, không đắn đo nếu giá nhà có giảm trong vài tháng hoặc lâu hơn.
Họ sẽ cân nhắc đến yếu tố lúc này mua có phù hợp hay không. Tỷ lệ vay của họ có thể cũng cao, nhưng chắc chắn không cao như người đầu cơ. Những người đầu cơ có khi tỷ lệ vay lên đến 70% giá trị tài sản.
“Với những người này, họ phải tính toán rất kỹ, vì chi phí lãi vay, rồi bảo hiểm… nếu tính cả vào có khi chi phí lãi vay lên đến 14,15%/năm trong bối cảnh giá nhà đang có xu thế đi xuống, sẽ chẳng có ai muốn đầu tư cả”, ông Minh cho biết.
Theo ông Minh, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân hiện cũng là vấn đề đáng chú ý.
Với một căn chung cư bây giờ ở Hà Nội, 5 năm về trước, vào năm 2018, giá tiếp cận được có thể là 40-45 triệu đồng/mét, 35 triệu đồng/mét cũng có thể có. Nhưng giờ đây giá có thể gấp đôi hoặc thậm chí gấp ba lần.
Trong khi đó, thu nhập của người dân từ 2018 đến nay chưa thực sự đột phá bởi người dân chịu ảnh hưởng bởi giai đoạn Covid-19, rồi sau đó đến chiến tranh thương mại và nhiều yếu tố khác nữa.
“Tất cả kéo theo hiệu ứng domino liên tục như vậy, nhìn chung thu nhập và tiết kiệm của người dân cũng chịu ảnh hưởng, vì vậy mức giá nhà hiện nay ngoài tầm với của nhiều người dân”, ông Minh nhận định.
Như vậy, với người mua nhà bằng tiền mặt, giá giảm 5-10% có thể giúp giảm trực tiếp số tiền cần bỏ ra. Nhưng với phần lớn người mua phải sử dụng đòn bẩy tài chính, mức giảm này chưa chắc tạo ra khác biệt lớn.
Bởi điều quyết định khả năng mua nhà không chỉ là giá căn nhà, mà còn là số tiền phải trả hàng tháng và tỷ lệ khoản trả nợ trên thu nhập.
Nếu một căn nhà giảm 5-10% nhưng lãi suất vay tăng từ mức 6,5% lên 9,5% trong 12 tháng đầu, sau đó có thể chuyển sang mức lãi suất thả nổi 12-15%/năm, người mua vẫn phải đối mặt với áp lực tài chính lớn.
Do đó, câu chuyện của thị trường hiện nay không đơn giản là giá nhà có giảm hay không, mà là giá nhà giảm bao nhiêu so với mức tăng của chi phí vốn và mức tăng thu nhập của người dân.
Trong bối cảnh giá nhà đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba so với năm 2018 ở một số trường hợp, một mức điều chỉnh 5-10% có thể mới chỉ là bước giảm trên bảng giá, chưa đủ để đưa bất động sản trở lại vùng mà thu nhập và khả năng tích lũy của người dân có thể đáp ứng.
