Việc các tuyến metro lần lượt đi vào vận hành không chỉ đánh dấu bước tiến quan trọng trong phát triển hạ tầng giao thông đô thị, mà còn mở ra một giai đoạn mới cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Trong bối cảnh các đô thị lớn đứng trước áp lực gia tăng dân số, ùn tắc giao thông và yêu cầu phát triển bền vững, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (Transit-Oriented Development - TOD) đang nổi lên như một lời giải mang tính chiến lược cho giai đoạn 5 - 10 năm tới.
5 - 10 NĂM TỚI TOD LÀ MÔ HÌNH CÓ TÍNH KHẢ THI CAO
Theo Quy hoạch Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, dân số thường trú của thành phố dự kiến đạt khoảng 11 triệu người, với tỷ lệ đô thị hóa lên tới 70%. Con số này phản ánh tốc độ đô thị hóa nhanh, đồng thời đặt ra sức ép rất lớn lên quỹ đất đô thị vốn đã hạn hẹp và hệ thống giao thông đang quá tải.
Trong nhiều năm, mô hình phát triển đô thị theo hướng dàn trải, phụ thuộc mạnh vào phương tiện cá nhân đã khiến Hà Nội và TP.HCM rơi vào vòng xoáy ùn tắc, ô nhiễm, suy giảm chất lượng sống. Chính trong bối cảnh đó, TOD ngày càng được nhắc đến nhiều hơn trong các cuộc thảo luận về quy hoạch, hạ tầng và thị trường bất động sản, như một sự chuyển dịch tất yếu trong tư duy phát triển đô thị.
Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, trong giai đoạn 5 - 10 năm tới, TOD là mô hình có tính khả thi cao, đặc biệt tại những đô thị đang đầu tư mạnh cho hệ thống đường sắt đô thị.
Việc Chính phủ và Quốc hội ban hành các cơ chế, chính sách đặc thù cho phát triển đường sắt đô thị cho thấy TOD không còn dừng ở mức khái niệm học thuật, mà đã trở thành một định hướng chính sách rõ ràng, tạo nền tảng cho triển khai thực tế trong trung và dài hạn.
Về bản chất, TOD hướng tới việc tổ chức các khu đô thị có mật độ cao, đa chức năng quanh các điểm trung chuyển giao thông công cộng, đặc biệt là nhà ga metro, trong bán kính đi bộ thuận tiện. Mô hình này không chỉ tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất, mà còn giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, qua đó góp phần giải quyết đồng thời nhiều vấn đề đô thị.
Tại Hà Nội, quá trình hiện thực hóa TOD đã bắt đầu manh nha thông qua các tuyến metro đang và sắp triển khai. Tuyến số 3 (Nhổn - Hà Đông) đang trong giai đoạn hoàn thiện, trong khi tuyến số 2 (Nam Thăng Long - Trần Hưng Đạo) và tuyến số 5 (Văn Cao - Hòa Lạc) đã chính thức khởi công từ năm 2025.
Khi đi vào vận hành, các tuyến metro này được kỳ vọng sẽ rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển, nâng cao tính ổn định và khả năng dự đoán của giao thông đô thị, những yếu tố vốn là “điểm yếu” lâu nay của các đô thị lớn. Chính sự cải thiện về khả năng tiếp cận và kết nối này sẽ làm gia tăng sức hút của các khu vực xung quanh nhà ga, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển nhà ở, thương mại và dịch vụ.
Về dài hạn, metro không chỉ đóng vai trò cải thiện kết nối, mà còn thúc đẩy sự hình thành các cực đô thị mới, góp phần giảm áp lực cho khu vực lõi lịch sử. Sự dịch chuyển này mang ý nghĩa quan trọng trong việc tái cấu trúc không gian đô thị, hướng tới mô hình phát triển cân bằng và bền vững hơn trong vòng 5 - 10 năm tới.
BÀI HỌC TỪ CÁC QUỐC GIA ĐI TRƯỚC
Kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển như Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore cho thấy, TOD chỉ phát huy hiệu quả khi hội tụ đầy đủ một số yếu tố cốt lõi.
Trước hết là hệ thống giao thông công cộng có độ tin cậy cao, đặc biệt là đường sắt đô thị với tần suất vận hành ổn định, đúng giờ và khả năng kết nối hiệu quả với các phương thức giao thông khác như xe buýt, xe đạp, đi bộ.
Thứ hai là quy hoạch tích hợp, trong đó giao thông, nhà ở, thương mại, việc làm và không gian công cộng được phát triển đồng bộ trong bán kính đi bộ quanh nhà ga. TOD không đơn thuần là xây nhà gần ga tàu, mà là tạo ra các “hệ sinh thái đô thị” hoàn chỉnh, nơi người dân có thể sinh sống, làm việc và tận hưởng tiện ích mà không cần di chuyển xa.
Thứ ba là mật độ và cơ cấu sử dụng đất hợp lý, cho phép phát triển hỗn hợp chức năng nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sống, không gian xanh và hạ tầng xã hội. Bên cạnh đó, khung chính sách và cơ chế tài chính rõ ràng, đặc biệt là việc khai thác giá trị gia tăng từ đất đai xung quanh nhà ga để tái đầu tư cho hạ tầng, đóng vai trò then chốt trong sự thành công của TOD.
Cuối cùng, không thể thiếu sự thay đổi trong hành vi của người dân, khi giao thông công cộng trở thành lựa chọn thuận tiện, kinh tế và đáng tin cậy hơn so với phương tiện cá nhân.
Từ góc độ thị trường, TOD ngày càng được nhìn nhận như một động lực gia tăng giá trị bất động sản theo hướng bền vững, thay vì các “cơn sốt” ngắn hạn mang tính đầu cơ. Thực tế cho thấy, các dự án nằm trong bán kính khoảng 500m quanh nhà ga metro thường ghi nhận mức tăng giá cao hơn rõ rệt so với mặt bằng chung, có nơi lên tới 30 - 40%.
Tuy nhiên, giá trị của TOD không hình thành tức thì. Mức độ gia tăng giá bất động sản phụ thuộc chặt chẽ vào tiến độ đầu tư công, khả năng vận hành ổn định của metro, cũng như sự phát triển của hệ sinh thái đô thị xung quanh các nhà ga. Những khu vực chỉ “ăn theo” thông tin quy hoạch, nhưng thiếu đầu tư đồng bộ về hạ tầng và tiện ích, khó có thể duy trì mức tăng giá bền vững.
Chính giai đoạn hạ tầng “đang hình thành” lại mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn. Việc lựa chọn các vị trí gắn với tuyến metro đã khởi công, có nhà ga hoặc depot cụ thể, cùng các dự án được quy hoạch theo hướng phát triển hỗn hợp, đồng bộ tiện ích, được xem là chiến lược phù hợp trong bối cảnh hiện nay.
Với những dự án như vậy, TOD không chỉ dừng ở vai trò một “từ khóa” của thị trường, mà đang dần trở thành giá trị sử dụng thực, góp phần nâng cao chất lượng sống, thu hút cư dân và tạo nền tảng cho tăng trưởng bền vững của thị trường bất động sản nói riêng và đô thị Việt Nam nói chung trong 5 - 10 năm tới.