Nhận bàn giao căn hộ chung cư là cột mốc quan trọng đánh dấu hành trình “an cư” của mỗi gia đình. Thế nhưng, trong niềm vui dọn về tổ ấm mới, không ít người mua nhà lại vô tình bỏ qua những bước kiểm tra, rà soát cần thiết, dẫn đến tranh chấp hoặc rắc rối pháp lý về sau. Thực tế cho thấy, chỉ một vài sơ suất nhỏ trong khâu bàn giao cũng có thể khiến chủ sở hữu mất nhiều thời gian, công sức để khắc phục.
Việc nhận bàn giao căn hộ không đơn thuần là ký giấy và nhận chìa khóa. Đó là quá trình kiểm tra hồ sơ, đánh giá chất lượng công trình, xác lập quyền sở hữu và nắm rõ các chế độ bảo hành.
“LÁ CHẮN” PHÁP LÝ CHO NGƯỜI MUA
Yếu tố quan trọng hàng đầu khi nhận bàn giao căn hộ là hồ sơ pháp lý đi kèm. Nhiều người mua chỉ chú trọng đến tình trạng căn hộ thực tế mà quên rằng giấy tờ mới là cơ sở pháp lý bảo vệ quyền lợi lâu dài.
Theo quy định tại Phụ lục IX ban hành kèm theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP, hồ sơ bàn giao nhà chung cư phục vụ quản lý, vận hành và bảo trì công trình phải bao gồm hàng loạt tài liệu quan trọng. Trong đó có quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng và báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế – kỹ thuật; báo cáo kết quả khảo sát xây dựng; hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công đã được chủ đầu tư xác nhận kèm danh mục bản vẽ và các thay đổi thiết kế trong quá trình thi công.
Bên cạnh đó là bản vẽ hoàn công, các kết quả quan trắc, kiểm định chất lượng công trình (nếu có), hồ sơ quản lý chất lượng thiết bị lắp đặt vào công trình, quy trình vận hành – bảo trì, hồ sơ giải quyết sự cố (nếu phát sinh), biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng và thông báo chấp thuận nghiệm thu của cơ quan chuyên môn về xây dựng.
Việc kiểm tra đầy đủ các tài liệu này không chỉ giúp người mua yên tâm về chất lượng công trình mà còn là cơ sở để yêu cầu sửa chữa, bảo trì khi có sự cố. Nếu thiếu hồ sơ, cư dân có thể gặp khó khăn trong quá trình xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc khi xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư.
Song song với hồ sơ là biên bản bàn giao căn hộ. Khoản 2 Điều 124 của Luật Xây dựng 2014 quy định rõ việc bàn giao công trình xây dựng phải được lập thành biên bản. Đây là văn bản ghi nhận tình trạng thực tế của căn hộ tại thời điểm bàn giao, có chữ ký xác nhận của các bên.
Trong trường hợp phát sinh tranh chấp, tòa án sẽ căn cứ vào biên bản này để xem xét trách nhiệm của các bên. Vì vậy, người mua không nên ký biên bản một cách qua loa. Mọi tồn tại, hư hỏng, sai lệch về diện tích hay thiết bị cần được ghi rõ, chi tiết trong văn bản, kèm thời hạn khắc phục cụ thể.
KIỂM TRA KỸ THUẬT VÀ NẮM RÕ QUYỀN LỢI, BẢO HÀNH
Sau khi rà soát hồ sơ và lập biên bản, bước tiếp theo mang tính thực tiễn cao là kiểm tra hiện trạng căn hộ. Đây là khâu quyết định chất lượng cuộc sống lâu dài của cư dân.
Trước hết là hệ thống điện. Người mua cần kiểm tra bảng điện trung tâm, aptomat, hệ thống đèn chiếu sáng và toàn bộ ổ cắm tại phòng khách, phòng ngủ, nhà vệ sinh, khu bếp, ban công. Nên bật thử từng thiết bị để đảm bảo điện vận hành ổn định, không chập chờn, không phát ra tiếng kêu bất thường.
Tiếp đến là hệ thống nước. Hãy mở toàn bộ vòi nước tại bồn rửa, vòi sen, bồn cầu, đầu chờ máy giặt, kiểm tra áp lực nước và khả năng thoát nước. Đừng quên xả thử bồn cầu và quan sát xem có rò rỉ hay mùi hôi bất thường hay không.
Hệ thống thoát nước sàn cũng cần được thử nghiệm bằng cách đổ nước trực tiếp xuống sàn nhà vệ sinh và ban công để xem nước có thoát nhanh hay bị ứ đọng. Tình trạng đọng nước lâu dài có thể dẫn đến ẩm mốc và thấm dột.
Khả năng chống thấm là yếu tố then chốt, đặc biệt ở trần nhà, chân tường, khu vực nhà vệ sinh và ban công. Các vết nứt nhỏ, vết ố màu hay bong tróc sơn có thể là dấu hiệu của thấm nước. Nếu phát hiện bất thường, người mua nên yêu cầu kiểm tra và xử lý ngay trước khi dọn vào ở.
Ngoài ra, cần rà soát chất lượng gạch ốp lát, cửa ra vào, cửa sổ, lan can, trần thạch cao, sơn tường, thiết bị báo cháy và các trang thiết bị bàn giao theo hợp đồng. Diện tích căn hộ cũng phải được đối chiếu với hồ sơ kỹ thuật và hợp đồng mua bán để đảm bảo không có sai lệch đáng kể.
Song hành với việc kiểm tra hiện trạng là việc hiểu rõ quyền lợi của mình với tư cách chủ sở hữu. Khoản 1 Điều 10 của Luật Nhà ở 2023 quy định chủ sở hữu nhà ở có quyền bất khả xâm phạm đối với nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình; được sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và mục đích khác mà pháp luật không cấm; được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định.
Chủ sở hữu còn có quyền bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng nhà ở; được sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở; được bảo hộ quyền sở hữu; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện nếu quyền lợi bị xâm phạm.
Đối với căn hộ chung cư, người mua còn có quyền sở hữu chung, sử dụng chung đối với phần diện tích và hạ tầng dùng chung của tòa nhà, trừ những phần được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo thỏa thuận.
Một nội dung quan trọng khác là chế độ bảo hành căn hộ. Điều 85 của Luật Nhà ở 2023 quy định rõ các hạng mục được bảo hành, bao gồm hệ thống cấp thoát nước, cung cấp chất đốt, hệ thống điện, bể phốt; các phần kết cấu như sàn, tường, cột, dầm, trần, mái, sân thượng; cầu thang bộ, phần ốp lát, trát.
Những hư hỏng nghiêm trọng như nghiêng, lún, nứt, sụt công trình cũng thuộc phạm vi bảo hành. Ngoài ra, các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán cũng phải được chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết.
Việc nắm rõ phạm vi bảo hành giúp người mua không bị động khi phát hiện hư hỏng sau khi vào ở. Trong thời gian bảo hành, nếu phát sinh sự cố thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư, cư dân có quyền yêu cầu sửa chữa, khắc phục mà không phải chịu chi phí.
Có thể nói, nhận bàn giao căn hộ chung cư là bước chuyển giao quyền và trách nhiệm giữa chủ đầu tư và người mua. Chỉ khi người mua trang bị đầy đủ kiến thức pháp lý, kiểm tra kỹ lưỡng hồ sơ và hiện trạng, đồng thời hiểu rõ quyền lợi và chế độ bảo hành, quá trình “an cư” mới thực sự trọn vẹn.
Một chữ ký vội vàng có thể kéo theo nhiều hệ lụy. Ngược lại, sự cẩn trọng trong ngày nhận nhà sẽ là nền tảng vững chắc để mỗi gia đình yên tâm xây dựng cuộc sống mới trong chính tổ ấm của mình.