Những con số vừa được công bố từ báo cáo tài chính của các ngân hàng lớn cho thấy một bức tranh đáng chú ý: hàng triệu tỷ đồng tài sản đang được “neo” vào bất động sản dưới dạng thế chấp. Tính riêng nhóm ngân hàng quốc doanh, tổng giá trị tài sản bảo đảm đã lên tới khoảng 11 triệu tỷ đồng. Đây không chỉ là lớp “đệm” giúp hệ thống tài chính vận hành ổn định, mà còn phản ánh mức độ gắn kết ngày càng chặt giữa tín dụng và thị trường địa ốc, trong bối cảnh cả hai đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và tái cấu trúc.
BẤT ĐỘNG SẢN "ÁP ĐẢO"
Theo báo cáo tài chính hợp nhất, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) ghi nhận quy mô tài sản bảo đảm tiếp tục gia tăng mạnh trong năm 2025. Tính đến cuối năm, tổng giá trị tài sản thế chấp, cầm cố, chiết khấu và tái chiết khấu của khách hàng đạt hơn 3,79 triệu tỷ đồng, tăng gần 19% so với đầu năm.
Trong cơ cấu, bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng chủ đạo với giá trị thế chấp hơn 3,37 triệu tỷ đồng, tăng trên 15% sau một năm. Phần còn lại là động sản, giấy tờ có giá cùng các loại tài sản bảo đảm khác.
Về hoạt động tín dụng, đến cuối năm 2025, tổng dư nợ cho vay khách hàng của Agribank đạt hơn 1,97 triệu tỷ đồng, tăng gần 14,7% so với đầu năm.
Trong khi đó, huy động vốn từ khách hàng đạt hơn 2,15 triệu tỷ đồng, tăng 12,6%, thấp hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng.
Nhờ tăng trưởng tín dụng tích cực, thu nhập lãi thuần cả năm 2025 của Agribank đạt hơn 70.616 tỷ đồng, tăng 6% so với năm trước. Còn lợi nhuận sau thuế đạt 24.954 tỷ đồng, tăng 13%.
Còn tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Vietcombank (VCB), báo cáo tài chính 2025 đã qua kiểm toán ghi nhận tổng dư nợ cho vay khách hàng của ngân hàng này đạt hơn 1,67 triệu tỷ đồng, tăng 15,5% so với 2024.
Song song đó, tổng giá trị tài sản bảo đảm mà Vietcombank đang nắm giữ cho các khoản vay lên gần 2,64 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 11% so với thời điểm cuối năm 2024. Như vậy, tỷ lệ tài sản bảo đảm trên tổng dư nợ được duy trì ở mức 158%.
Đáng chú ý, bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng áp đảo trong cơ cấu tài sản thế chấp, với giá trị hơn 1,89 triệu tỷ đồng, tương đương gần 72% tổng giá trị tài sản bảo đảm, tăng gần 9,4% so với đầu năm.
Phần còn lại bao gồm tiền gửi cầm cố hơn 298.369 tỷ đồng, giấy tờ có giá trên 55.115 tỷ đồng cùng các loại tài sản khác.
Ở chiều huy động vốn, tiền gửi khách hàng tại Vietcombank vẫn ghi nhận mức tăng trưởng hơn 10%, đạt trên 1,67 triệu tỷ đồng.
Về kết quả kinh doanh, Vietcombank tiếp tục giữ vững vị thế dẫn đầu về lợi nhuận toàn ngành ngân hàng trong năm 2025. Lũy kế cả năm, thu nhập lãi thuần đạt 58.771 tỷ đồng, tăng 6% so với năm trước; lợi nhuận sau thuế đạt 35.197 tỷ đồng, tăng 4%.
Lượng tài sản thế chấp, cầm cố tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cũng lớn, đạt hơn 3,71 triệu tỷ đồng tại thời điểm cuối 2025, tăng 12% so với đầu năm.
Trong đó, tài sản thế chấp là bất động sản chiếm hơn 2,6 triệu tỷ đồng, tăng hơn 10% sau một năm.
Báo cáo cũng cho biết, dư nợ cho vay khách hàng của BIDV tăng gần 15,4% năm ngoái, đạt hơn 2,37 triệu tỷ đồng. Ngược lại, lượng tiền gửi của khách hàng đạt hơn 2,22 triệu tỷ đồng, tăng gần 14%.
Thu nhập lãi thuần của BIDV năm 2025 ở mức 63.295 tỷ đồng, tăng hơn 9% so với 2024. Lợi nhuận sau thuế của ngân hàng quốc doanh này đạt mức 30.430 tỷ đồng, tăng gần 19%.
Còn tại Ngân hàng Vietinbank (CTG), tổng giá trị tài sản, giấy tờ có giá nhận thế chấp, cầm cố và chiết khấu, tái chiết khấu của khách hàng ở thời điểm cuối năm ngoái lên tới 3,88 triệu tỷ đồng, tăng tới 18% so với đầu năm.
Trong đó, lượng tài sản thế chấp là bất động sản lên tới 2,75 triệu tỷ đồng, cũng tăng khoảng 18%.
Ngân hàng này ghi nhận thu nhập lãi thuần cả năm ngoái đạt 66.453 tỷ đồng, còn lợi nhuận sau thuế 34.871 tỷ đồng.
Thực tế, không riêng nhóm Big4 mà tại các ngân hàng TMCP như MB, Techcombank, ACB hay SHB, bất động sản luôn nắm giữ vai trò chủ đạo trong cơ cấu tài sản thế chấp. Đây cũng là minh chứng cho thấy mối quan hệ mật thiết giữa hệ thống ngân hàng và thị trường bất động sản.
Theo một báo cáo của CTCP Chứng khoán Hà Nội - Sài Gòn (SHS), phần lớn các khoản vay của doanh nghiệp và cá nhân hiện nay đều được bảo đảm bằng bất động sản nhờ quy mô giá trị lớn và tính ổn định cao hơn so với máy móc hay hàng tồn kho.
Tuy nhiên, sự tập trung quá lớn này cũng tiềm ẩn rủi ro hệ thống. Trong kịch bản giá nhà sụt giảm, ngân hàng phải đối diện với rủi ro giá trị tài sản đảm bảo giảm, nợ quá hạn bắt đầu gia tăng, ảnh hưởng lên "sức khỏe" và khả năng sinh lời của các ngân hàng.
KHOẢNG TRỐNG LỚN CỦA DÒNG TÍN DỤNG
Sau khi các con số này được công bố cộng hưởng với các diễn biến chính sách, mạng xã hội nhanh chóng xuất hiện nhiều diễn đàn.
Ở góc nhìn thận trọng, một số ý kiến liên hệ tới kinh nghiệm từ một số nền kinh tế châu Á, nơi thị trường bất động sản từng tăng trưởng nhanh trong thời gian dài trước khi bước vào chu kỳ điều chỉnh sâu giai đoạn 2021–2022. Tuy nhiên, các so sánh này chủ yếu mang tính tham chiếu, bởi bối cảnh và cấu trúc thị trường Việt Nam có nhiều điểm khác biệt.
Trước hết, cần nhìn nhận rõ bản chất, đây không phải là nợ xấu hay rủi ro đã hiện hữu, mà là giá trị tài sản bảo đảm cho các khoản vay trong hệ thống ngân hàng. Trong tương quan với tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế khoảng 19 triệu tỷ đồng, bất động sản tiếp tục giữ vai trò quan trọng như một “trụ cột” của hệ thống tài chính.
Mặt khác, đây là khoản đảm bảo tích luỹ qua nhiều năm chứ không phải chỉ trong một năm hay một giai đoạm ngắn. Thực tế con số này cũng không là gì so với tổng tài sản của cả nền kinh tế và xã hội.
Song, chính vai trò này cũng khiến lĩnh vực bất động sản trở nên nhạy cảm hơn với biến động. Khi giá trị tài sản gia tăng, hệ thống được củng cố; ngược lại, nếu thị trường suy giảm, rủi ro có thể lan rộng. Do đó, những lo ngại là có cơ sở, nhưng cần được đặt trong bối cảnh cụ thể thay vì suy diễn theo các kịch bản bên ngoài.
Một trong những khác biệt đáng chú ý nằm ở quan hệ cung – cầu. Nếu một số thị trường trong khu vực từng đối mặt với tình trạng dư cung quy mô lớn, thì tại Việt Nam, bài toán lại thiên về thiếu hụt nguồn cung phù hợp với nhu cầu ở thực.
Không chỉ ở phân khúc nhà ở, thị trường doanh nghiệp cũng cho thấy dấu hiệu sàng lọc.
Trong bối cảnh đó, quy hoạch đô thị tiếp tục đóng vai trò then chốt. Các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng như tuyến metro Cát Linh – Hà Đông hay các dự án vành đai thường ghi nhận sự phục hồi thanh khoản nhanh hơn so với mặt bằng chung. Ngược lại, những khu vực vướng pháp lý hoặc chưa rõ định hướng quy hoạch vẫn gặp khó khăn trong giao dịch.
Song song với quy hoạch, dòng tín dụng tiếp tục là biến số quan trọng. Các báo cáo thị trường cho thấy tín dụng bất động sản tăng đáng kể trong năm 2025, với nhiều ngân hàng ghi nhận tăng trưởng hai chữ số ở mảng cho vay doanh nghiệp. Trong khi đó, tín dụng dành cho người mua nhà vẫn chiếm tỷ trọng khiêm tốn, dẫn tới sự lệch pha giữa cung và cầu.
Hệ quả là thị trường xuất hiện tình trạng “lệch nhịp”: nguồn cung dự án được thúc đẩy, nhưng khả năng hấp thụ không theo kịp, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Điều này lý giải vì sao một số dự án dù mở bán trong thời gian dài vẫn chưa đạt tỷ lệ lấp đầy như kỳ vọng.
Về mặt chính sách, Việt Nam đang theo đuổi cách tiếp cận thận trọng: kiểm soát rủi ro nhưng không làm gián đoạn dòng vốn. Các luật sửa đổi như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản đã được ban hành với mục tiêu minh bạch hóa thị trường và hạn chế rủi ro tích tụ.
Tuy vậy, điểm nghẽn lớn vẫn nằm ở việc dòng vốn chưa thực sự chảy mạnh vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội – nơi nhu cầu thực tập trung lớn nhất.
Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026 không cho thấy dấu hiệu của một cú sốc hệ thống, mà đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Thay vì những đổ vỡ dây chuyền, xu hướng nổi bật là tái cấu trúc và mua bán – sáp nhập, với sự đào thải dần các doanh nghiệp yếu.
Trong bối cảnh đó, con số 11 triệu tỷ đồng không chỉ là áp lực, mà còn có thể là nguồn lực tiềm năng. Nếu được phân bổ hợp lý – đặc biệt vào các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực và gắn với quy hoạch rõ ràng – dòng vốn này hoàn toàn có thể trở thành động lực tăng trưởng.
Ngược lại, nếu tiếp tục tập trung vào các phân khúc mang tính đầu cơ cao, rủi ro về thanh khoản và hiệu quả sử dụng vốn sẽ vẫn là vấn đề cần theo dõi.
Ở giai đoạn hiện nay, thị trường không còn là câu chuyện “mua là thắng”, mà đang chuyển sang giai đoạn đòi hỏi hiểu sâu về chính sách, quy hoạch và nhu cầu thực .
