Mặc dù ghi nhận sự sụt giảm về cả nguồn cung mới lẫn lượng giao dịch do áp lực lãi suất, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội vẫn duy trì ở ngưỡng cao, trung bình 100 triệu VNĐ/m2. Tuy nhiên, thị trường đang chứng kiến một cuộc "đại di cư" khi người mua bắt đầu ưu tiên các dự án ngoài Vành đai 3 và khu đô thị vệ tinh.
CUỘC DI CƯ SANG CÁC "CỰC" ĐÔ THỊ MỚI
Báo cáo mới nhất từ Savills Việt Nam về thị trường bất động sản quý I/2026 phác họa một bức tranh đầy thận trọng. Dưới tác động cộng hưởng của các yếu tố vĩ mô và áp lực lãi suất vay, tâm lý người mua có sự phân hóa rõ nét. Tổng nguồn cung mới trong quý ghi nhận mức sụt giảm song phương (cả theo quý và theo năm), chỉ đạt 6.108 căn.
Đi cùng với sự khan hiếm nguồn cung, số lượng căn hộ bán được cũng chịu ảnh hưởng đáng kể, đặc biệt là sự trầm lắng của phân khúc biệt thự sau kỳ nghỉ Tết. Tuy nhiên, bất chấp những rào cản về thanh khoản, giá chào bán sơ cấp vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Với mức giá trung bình chạm ngưỡng 100 triệu VNĐ/m2, thị trường đang thiết lập một mặt bằng giá mới, trong đó phân khúc hạng B đóng vai trò chủ đạo khi chiếm tới 79% tổng lượng giao dịch thành công.
Một điểm sáng đáng chú ý trong báo cáo lần này là sự bùng nổ của các dự án nằm ngoài đường Vành đai 3. Bất chấp khoảng cách địa lý, các dự án này vẫn ghi nhận mức hấp thụ vượt trội so với khu vực lõi nội đô. Điều này minh chứng cho một xu hướng tiêu dùng mới: Người dân Thủ đô đang dần chấp nhận di chuyển xa hơn để đổi lấy không gian sống chất lượng, đầy đủ tiện ích với mức giá phù hợp với khả năng tài chính.
Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục bùng nổ khi các trục đô thị phía Bắc, phía Đông và phía Tây dần hoàn thiện, kết hợp với sự tham gia mạnh mẽ của các đô thị vệ tinh như Hưng Yên và Bắc Ninh trong việc giải tỏa áp lực nhà ở cho khu vực lõi nội đô. Với lợi thế quỹ đất dồi dào và sự đầu tư bài bản từ các tập đoàn bất động sản lớn, các địa phương này đang tham gia mạnh mẽ vào việc giải tỏa cơn khát nhà ở cho khu vực nội đô.
Nguồn cung tương lai đang ngày càng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven, nơi mức giá duy trì phù hợp hơn với người mua để ở và được hỗ trợ bởi sự phát triển liên tục của hạ tầng", bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp Cao, Bộ Phận Nghiên Cứu và Tư Vấn, Savills Hà Nội nhận định.
Việc hình thành các cực đô thị đa tâm kết hợp với mạng lưới giao thông liên tỉnh đồng bộ dự báo sẽ là chìa khóa định hình lại diện mạo thị trường bất động sản phía Bắc trong giai đoạn tới, giúp cân bằng cung - cầu và đa dạng hóa lựa chọn cho nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.
ÁP LỰC CHI PHÍ VÀ NGUỒN CUNG "HẠNG SANG" KHIẾN GIÁ CĂN HỘ KHÓ GIẢM
Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng tăng cao, nhiều kỳ vọng cho rằng giá bất động sản sẽ có sự điều chỉnh giảm để kích cầu. Tuy nhiên, theo bà Đỗ Thu Hằng, thực tế thị trường căn hộ thương mại, đặc biệt là phân khúc trung và cao cấp đang diễn biến ngược lại. Dù giao dịch có dấu hiệu chững lại trong ngắn hạn, nhưng mặt bằng giá bán vẫn neo ở mức cao do chịu tác động cộng hưởng từ chi phí đầu vào và cấu trúc sản phẩm trên thị trường.
Thứ nhất, rào cản từ giá thành sản xuất đang bị đẩy lên mức tối đa. Chuyên gia cho biết, các yếu tố cấu thành nên sản phẩm bất động sản hiện đều đối mặt với áp lực tăng giá.
"Chi phí vốn tăng trực tiếp do lãi suất vay cao; chi phí đất đỏ hơn khi áp dụng khung giá đất mới cùng với đó là giá vật liệu xây dựng và chi phí vận chuyển liên tục biến động theo giá xăng dầu", bà Đỗ Thu Hằng nói.
Theo đó, một khi giá thành đầu vào đã xác lập mặt bằng mới, các chủ đầu tư rất khó có dư địa để điều chỉnh giảm giá bán ra nếu không muốn đối mặt với rủi ro thua lỗ.
Thứ hai, cuộc đua nâng cấp chất lượng và tiện ích đang làm gia tăng suất đầu tư. Để cạnh tranh trong bối cảnh người mua ngày càng khắt khe, các chủ đầu tư buộc phải gia tăng những giá trị "đặc biệt" cho dự án, từ tiện ích nội khu đến tiêu chuẩn hoàn thiện. Điều này tạo ra một vòng xoáy: chi phí đầu tư càng cao, giá bán càng phải tương xứng. Thậm chí, nhiều dự án dù gặp hạn chế về mặt định danh phân khúc nhưng vẫn duy trì mức giá cao nhờ "mượn" lợi thế từ các quy hoạch hạ tầng lớn như cảnh quan Đại lộ sông Hồng hay sự hình thành của cầu Tứ Liên.
Cuối cùng, sự lệch pha cung - cầu tại các vị trí đắc địa sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Dự báo từ nay đến cuối năm, thị trường chủ yếu đón nhận nguồn cung từ các dự án hạng A tại các khu vực "vàng" như Tây Hồ Tây (Starlake, Ciputra) hay các vị trí tiềm năng tại Long Biên. Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân (hạng C) gần như vắng bóng. Với sự chiếm ưu thế tuyệt đối của các dòng căn hộ cao cấp và hạng sang, mặt bằng giá chung của thị trường được dự báo sẽ khó có sự sụt giảm, bất chấp những biến động về lãi suất hay thanh khoản trong ngắn hạn.
