Khi mua bán nhà ở, công trình hình thành trong tương lai thì dự án đó cần đáp ứng đủ các điều kiện của đã quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Dù vậy, một số dự án vẫn “cố tình” mở bán dạng booking để lách luật.
ĐẶT CỌC KHÔNG QUÁ 5%
Theo Điều 23, Chương III, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Trong đó, quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này.
Đồng thời, thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Vậy thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai sẽ triển khai như thế nào? Về vấn đề này, Điều 25, Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định rõ.
Cụ thể, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua.
Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Điều 25 cũng quy định thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua.
Nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Cuối cùng, nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.
BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG CẦN ĐỦ 8 ĐIỀU KIỆN
Một dự án hình thành trong tương lai, muốn mở bán cần đáp ứng đủ điều kiện quy định tại Điều 24, Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Thứ nhất, nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Thứ hai, có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây: Quyết định giao đất; quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Thứ ba, có các loại giấy tờ sau đây: Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Thứ tư, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Thứ năm, nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.
Thứ sáu, đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Thứ 7, đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
Cuối cùng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 của Luật này.
CẨN TRỌNG KHI MUA DỰ ÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Như Thương gia đã đưa tin trước đó, một số dự án bất động sản dù chưa đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn triển khai booking rầm rộ.
Điển hình, tháng 3/2024, dự án Lumi Hà Nội do Công ty TNHH Thương mại và Phát triển Kinh doanh Ánh Sao (công ty con của CapitaLand Development Việt Nam) làm chủ đầu tư đã nở rộ thông tin booking với giá 100 triệu đồng.
Tuy nhiên, thời điểm đó, dự án vẫn chưa hoàn thành Cos 00 phần móng, nên chưa thể nghiệm thu phần móng. Do đó, dự án này chưa phải là sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai và chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Tại Bình Dương, quý 1/2024, UBND phường Dĩ An, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương đã cắm biển thông báo, khuyến cáo người mua căn hộ tại dự án chung cư cao tầng khối B4, thuộc khu liên hợp cao ốc Sóng Thần, khu phức hợp Charm Plaza 1 (Charm Diamond) do Công ty TNHH DCT Partners Việt Nam làm chủ đầu tư.
UBND phường Dĩ An cho biết, hiện dự án Charm Diamond chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, huy động vốn trong dự án do chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý theo quy định.
Việc cắm biển cảnh báo này xuất phát từ việc trong thời gian qua phường nhận thấy dù dự án chưa đủ điều kiện để huy động vốn của khách hàng như dự án chưa có giấy phép xây dựng, chưa đóng tiền sử dụng đất… Tuy nhiên, đơn vị phát triển dự án là Charm Group vẫn cho các sàn giao dịch và nhân viên môi giới quảng cáo, chào bán sản phẩm căn hộ chung cư tại dự án này.
Từ những ví dụ hiện hữu trên, người dân khi quyết định mua nhà ở là sản phẩm hình thành trong tương lai cần nghiên cứu kỹ sản phẩm. Đồng thời, xem xét các quy định của luật để tránh những rủi ro không đáng có.
Không chỉ dừng lại ở việc huy động vốn, nhiều doanh nghiệp còn vẽ lên dự án ma, để mở bán. Bởi thế, người dân nên cẩn trọng, tham khảo nhiều ý kiến của chuyên gia, luật sư, người có kinh nghiệm trong ngành để đi đến quyết định xuống tiền.
