Việc ghi tên sở hữu lên quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) của hai vợ chồng là điều nhiều gia đình quan tâm.
Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, Tạp chí Thương gia đã có cuộc trao đổi với Luật sư, Thạc sĩ. Nguyễn Phó Dũng, Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự.
Luật Đất đai 2024 quy định đứng tên trên sổ đỏ là tài sản chung của vợ, chồng trong hôn nhân như thế nào, thưa ông?
Căn cứ khoản 4, điều 135, Luật Đất đai 2024, trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người để đứng tên làm đại diện cho vợ và chồng.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
Điều này cũng đã được đề cập tại Khoản 4, Điều 98, Luật Đất đai 2013 và Điều 34, Luật Hôn nhân và gia đình 2014 đều quy định: Nếu sổ đỏ là tài sản chung của 2 vợ chồng thì phải ghi cả họ và tên của vợ chồng vào sổ đỏ trừ trường hợp có thỏa thuận của 2 người về việc ghi tên một người. Nếu trước đó sổ đỏ là tài sản chung mà chỉ ghi tên một người thì được cấp đổi sổ đỏ ghi tên cả 2 người nếu có yêu cầu.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để làm căn cứ xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản hợp pháp của vợ chồng. Đồng thời là căn cứ để xác lập các giao dịch, quyền của người sử dụng đất một cách dễ dàng, nhanh chóng và thuận tiện.
Vậy nếu trường hợp, sổ đỏ là tài sản chung, nhưng đang đứng tên vợ hoặc chồng, vậy để thêm tên vợ hoặc chồng cần đáp ứng điều kiện gì và thủ tục ra sao?
Theo quy định tại Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng bao gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân. Trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật hôn nhân của gia đình; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
Do vậy, kể cả trong trường hợp tài sản đứng tên một bên vợ hoặc chồng có được sau khi kết hôn vẫn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
Để thêm tên vợ, chồng vào sổ đỏ thì cần đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 98, Luật Đất đai 2013 và Điều 135 Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực.
Thứ nhất, sổ đỏ chỉ có tên một người vợ hoặc chồng.
Thứ hai, như tôi đã đề cập ở trên, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng tài sản là tài sản chung của vợ chồng được xác định theo Điều 133 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014.
Thứ ba, vợ chồng có nhu cầu bổ sung tên vào sổ đỏ.
Thứ tư, thực hiện đúng trình tự thủ tục cấp đổi sổ đỏ, có đầy đủ tên của 2 vợ chồng. Hồ sơ bao gồm đơn đề nghị cấp đổi sổ đỏ, sổ đỏ bản gốc, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nếu đất trong ngân hàng.
Nơi nhận hồ sơ là Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương đã thành lập cơ quan này hoặc UBND cấp huyện nếu chưa thành lập văn phòng đăng ký đất đai.
Sau khi cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết hồ sơ và hợp lệ thì sẽ trao sổ đỏ không quá 3 ngày kể từ ngày có kết quả, không quá 7 ngày nhận hồ sơ hoặc không quá 17 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
Hiện nay, nhiều cặp vợ chồng đã kết hôn, nhưng chưa thực hiện chuyển khẩu về nhà vợ hoặc chồng. Khi mua đất sau hôn nhân, người vợ hoặc chồng chưa chuyển khẩu về địa phương đó có được đứng tên trên sổ đỏ không, thưa ông?
Theo quy định của Luật cư trú kể từ ngày 1/1/2023, sổ hộ khẩu và sổ tạm trú chính thức hết giá trị sử dụng, việc đứng tên trong quá trình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không phụ thuộc vào việc chuyển khẩu.
Do vậy, người vợ hoặc chồng chưa chuyển khẩu về địa phương đó thì vẫn có thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp cá nhân không sinh sống trong khu vực phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó; hoặc cá nhân người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Xin cảm ơn ông.
