Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) cùng với Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và có hiệu lực đồng thời từ ngày 1/8/2024. Những điều chỉnh này nhằm hoàn thiện hệ thống chính sách và pháp luật liên quan đến quản lý và sử dụng đất, phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Tại Hội thảo “Động lực mới, cơ hội, thách thức từ Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan” do Tạp chí Thương gia tổ chức, bà Tống Thị Hạnh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng đã phân tích về các chính sách của Luật Đất đai liên quan đến Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Xây dựng và Luật Quy hoạch đô thị.
Theo đó, có 2 điểm quan trọng mà Vụ Trưởng Tống Thị Hạnh đã nêu bật, bao gồm: cập nhật quy định về người sử dụng đất, sở hữu nhà ở tại Việt Nam và chính sách chuyển nhượng đất nền trong dự án.
QUY ĐỊNH MỚI VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở
Bà Tống Thị Hạnh cho biết, theo Luật Đất đai năm 2024, đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải là tổ chức trong nước, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Đối với người sử dụng đất là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, họ phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư để thực hiện dự án có sử dụng đất. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không có quyền sử dụng đất đối với thửa đất ở đó thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện như sau: Đối với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì phải có giấy tờ về giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Còn theo Luật Nhà ở năm 2023, đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải là tổ chức trong nước, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Trong đó, điều kiện được đưa ra là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án phải là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Tổ chức nước ngoài khác thì cần có Giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp. Đối với cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam phải không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.
Bên cạnh đó, cần lưu ý những khu vực hạn chế tiếp cận đất đai. Theo Luật Nhà ở năm 2023, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 17 của Luật này, trừ dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Quốc phòng có trách nhiệm thông báo các khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định và công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở.
THẮT CHẶT QUY ĐỊNH CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT
Phân tích sâu về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản, Vụ trưởng Tống Thị Hạnh lưu ý, Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải bao gồm Giấy chứng nhận và điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án không quy định, chuyển sang Luật Kinh doanh bất động sản.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, điều kiện, yêu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho các cá nhân tự xây dựng nhà ở cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Ngoài ra, đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Một điều kiện nữa được đưa ra là cá nhân/tổ chức phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tiến độ dự án được chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về đầu tư.
Về điều kiện, yêu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng, bà Tống Thị Hạnh lưu ý rằng cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai...
Cũng theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, dự án bất động sản chuyển nhượng phải có các điều kiện như sau: đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư, đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt... Còn dự án bất động sản chuyển nhượng một phần dự án còn phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản.
