Luật Đất đai 2024: Chìa khoá cho sự phát triển của thị trường bất động sản

Từ ngày 1/8/2024, ba bộ luật quan trọng gồm Luật đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực. Theo giới chuyên môn, đây sẽ là "cú hích" đối với lĩnh vực đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản khi hành lang pháp lý thông thoáng hơn, tiếp tục hoàn thiện cơ chế chính sách, kịp thời tháo gỡ các vướng mắc, khơi thông hữu hiệu các nguồn lực giúp nền kinh tế phát triển.

LẤY NGƯỜI DÂN LÀM TRỌNG TÂM

Phát biểu tại Hội thảo “Động lực mới, cơ hội, thách thức từ Luật Đất đai 2024 và các Luật liên quan” do Tạp chí Thương gia tổ chức ngày 15/8, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, các quy định được sửa đổi, bổ sung trong Luật Đất đai 2024 “lấy người dân làm trọng tâm", bảo vệ lợi ích tối đa cho người mua nhà.

Cụ thể, trước thực trạng các khu nhà tái định cư được xây dựng nhưng bị bỏ hoang do không phù hợp với nhu cầu của người dân, Luật Đất đai 2024 đã quy định phải bố trí tái định cư xong mới được ra quyết định thu hồi đất.

Bên cạnh đó, Nghị định 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ cũng đã quy định chi tiết việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai. Luật quy định, khi hết thời hạn được gia hạn (không quá 24 tháng) mà chủ đầu tư dự án vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Quy định này sẽ chấm dứt hiện tượng doanh nghiệp đầu cơ, tích trữ các lô đất thương mại, dịch vụ ở vị trí đắc địa để chờ tăng giá hoặc chờ xin chuyển đổi mục đích sang kinh doanh nhà ở. Từ đó giúp tận dụng tối đa nguồn lực đất đai, góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản, ông Đính nhấn mạnh.

Đối với đất nông nghiệp, Luật Đất đai 2024 cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần thay vì 10 lần như Luật Đất đai 2013 quy định.

Đặc biệt, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Đối với cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức (tối đa là 3ha hoặc 2ha tùy tỉnh thành) thì phải thành lập tổ chức kinh tế, có phương án sử dụng đất trồng lúa và được UBND cấp huyện phê duyệt.

Ngoài ra, các quy định mới về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được sửa đổi theo hướng rõ ràng và minh bạch hơn. Nếu như trước đây, rất nhiều người mua nhà phải vất vả, thậm chí phải "xin" để được cấp giấy chứng nhận thì trong Luật Đất đai 2024, trách nhiệm này thuộc về nhà nước. Theo đó, Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận cho người dân thuộc diện được cấp giấy chứng nhận.

Với quy định bảng giá đất mới, giá đất được tính theo nguyên tắc thị trường, hạn chế động lực đầu cơ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững khi chi phí chuyển nhượng, thuế... tăng cao.

CƠ HỘI TIẾP CẬN NHÀ Ở XÃ HỘI MỞ RỘNG

Đối với Luật Nhà ở 2023, ông Đính cho biết, Luật đã được sửa đổi theo hướng mở rộng đối tượng được đầu tư nhà ở xã hội (gồm cả Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài) và cả đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Thông qua đó, phát triển nguồn cung nhà ở xã hội, hỗ trợ người có thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận các dự án nhà ở giá phù hợp và các chương trình vay vốn ưu đãi.

Cụ thể, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung thêm các ưu đãi khuyến khích doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở xã hội như giao UBND tỉnh, thành phố bố trí đất để phát triển nhà ở xã hội, khắc phục thực trạng thiếu quỹ đất để phát triển phân khúc này trong thời gian qua. Cho phép doanh nghiệp phát triển dự án được lựa chọn bố trí quỹ đất đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án nhà ở thương mại phát triển hoặc ở khu vực khác hoặc trả tiền tương đương.

Theo những quy định mới, ngoài khoản lợi nhuận tối đa 10%, chủ đầu tư dự án còn có thể có thêm khoản lợi nhuận từ phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại, chiếm 20% diện tích phát triển dự án.

Bên cạnh các quy định khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực nhà ở xã hội, Nghị định số 100/2024/NĐ-CP cũng đã quy định chi tiết những điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo hướng nới lỏng hơn cho những người có nhu cầu chính đáng như tăng điều kiện thu nhập được hưởng chính sách; điều kiện chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình giới hạn tại tỉnh, thành phố nơi có dự án nhà ở xã hội; trong vòng 7 ngày các cơ quan có thẩm quyền phải xác nhận thông tin về sở hữu nhà ở của người đăng ký và điều kiện thu nhập; bỏ điều kiện về hộ gia đình phải có hộ khẩu hay đăng ký tạm trú khi đăng ký thuê, mua nhà ở xã hội tại các địa phương...

Đồng thời, Luật có tiêu chuẩn mới về thiết kế, xây dựng và quản lý nhà ở được nâng cao, đảm bảo an toàn và chất lượng sống cho người mua.

Quy định chung cư mini phải đủ phòng cháy, chữa cháy và được xem xét cấp sổ hồng nếu đáp ứng đủ điều kiện sẽ tạo điều kiện thúc đẩy cả về mặt an sinh, an toàn xã hội cho người dân và hỗ trợ phát triển loại hình theo hướng an toàn, bền vững hơn. Dù các dự án chung cư mini đã được xây dựng trước đó sẽ gặp khó khăn trong việc hoàn thiện các tiêu chuẩn để đủ điều kiện được “cấp sổ".

HẾT THỜI ĐẦU CƠ, LƯỚT SÓNG

Còn theo các quy định mới của Luật Kinh doanh Bất động sản, môi trường kinh doanh bất động sản sẽ lành mạnh, minh bạch hơn, đúng với chủ trương của Chính phủ.

Theo đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định, môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, phải hoạt động trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoặc sàn giao dịch bất động sản.

Ngoài ra, chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản buộc phải thanh toán qua ngân hàng, dự án bất động sản phải công khai thông tin trước khi đưa vào kinh doanh.

Ông Đính cho rằng, các quy định này sẽ là nền để xây dựng và số hóa cơ sở dữ liệu các dự án để công bố công khai cho mọi thành viên thị trường, tránh tình trạng thông tin bất cân xứng, giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà.

Đặc biệt, theo Nghị định số 96 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư; số lần giao dịch bị giới hạn dưới 10 lần trong một năm và mỗi hợp đồng không quá 300 tỷ đồng, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, “lướt sóng", mua đi bán lại nhiều lần để đẩy giá. Nhất là với sản phẩm đất nền, loại hình thường xảy ra “sốt nóng" do quan niệm "tấc đất cắm dùi", "người sinh ra chứ đất không sinh ra" của người dân, do cơ quan quản lý các địa phương thiếu kiểm soát.

Để hạn chế xảy ra các cơn "sốt" đất nền, gây ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường bất động sản, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã cấm 105 thành phố, thị xã không được phân lô, bán nền. Với những khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định khu vực chủ đầu tư có thể phân lô tách thửa và chuyển nhượng cho cá nhân tự xây nhà ở.

Một quy định khác là chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Quy định này góp phần bảo vệ người mua nhà khỏi rủi ro chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.

Mặc dù còn hơi sớm để đánh giá được tác động của 3 bộ Luật này tới thị trường BĐS, nhưng VARS tin rằng, khung pháp lý mới được hình thành trên cơ sở nhiều quy định mang tính đổi mới, tiến bộ, chắc chắn sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững hơn.

Đồng thời, người mua nhà cũng có thể giảm bớt áp bớt chi phí tài chính nếu mua sản phẩm từ các chủ đầu tư uy tín khi Luật Kinh doanh Bất động sản mới cho phép khách hàng có toàn quyền lựa chọn việc có cần phải áp dụng việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhìn chung, ông Đính cho rằng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản mới cũng như các Nghị định quy định chi tiết, Thông tư hướng dẫn được ban hành cơ bản khắc phục được những vướng mắc, hạn chế của các Luật trước đây.

Tuy nhiên, cũng phải cân nhắc tác động tiêu cực có thể có, như việc bảng giá đất mới sát với giá thị trường kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng, kéo theo giá BĐS tăng lên, do việc kết chuyển chi phí phát triển dự án vào giá thành. Nhưng VARS cho rằng, tác động nếu có chỉ có trong ngắn hạn. Bởi về lâu dài, thị trường sẽ được quyết định bởi cán cân cung - cầu thực.

Theo ông Đính, để không ảnh hưởng đến tiến trình phục hồi của thị trường, các cơ quan quản lý Nhà nước cũng như các cơ quan liên quan cần nâng cao năng lực quản lý, điều tiết thị trường. Để có thể có các hành động, công cụ can thiệp hiệu quả, kịp thời trên cơ sở hệ thống thông tin, dữ liệu BĐS đã được xây dựng theo hướng công khai, minh bạch.

Đồng thời để tăng hiệu quả thực thi, Nhà nước cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến các bộ luật đã được thông qua cho người dân và các cá nhân, tổ chức liên quan.