Hội thảo “Động lực mới, cơ hội, thách thức từ Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan”

Từ ngày 1/8/2024, ba bộ luật quan trọng gồm Luật đất đai 2024, Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chính thức có hiệu lực.

Theo giới chuyên môn, đây sẽ là "cú hích" đối với lĩnh vực đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản khi hành lang pháp lý thông thoáng hơn, tiếp tục hoàn thiện cơ chế chính sách, kịp thời tháo gỡ các vướng mắc, khơi thông hữu hiệu các nguồn lực giúp nền kinh tế phát triển…

Tuy nhiên, để các đạo luật quan trọng này sớm đi vào cuộc sống và được thực thi một cách hiệu quả thì yêu cầu quan trọng nhất là các nghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn dưới luật phải bảo đảm đầy đủ, chất lượng, chi tiết, cụ thể tránh tình trạng chồng chéo, vận dụng sai luật hoặc tạo các kẽ hở pháp lý đáng tiếc.

Thực tế, không chỉ các doanh nghiệp mà nhiều nhà đầu tư, người dân và chính quyền các địa phương đều đang mong ngóng Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ được áp dụng thực tế vào cuộc sống sẽ đem lại những hiệu ứng tích cực đối với hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh cũng như đời sống dân sinh. Thực tế rất cần những sự kiện, diễn đàn tầm cỡ để có thể tìm hiểu, trao đổi, giải đáp những thắc mắc xung quanh ba bộ luật quan trọng này.

Với phương châm trở thành bạn đồng hành của doanh nghiệp, dưới sự bảo trợ của Hiệp hội Phát triển Hàng tiêu dùng Việt Nam – VACOD và Hiệp hội Doanh nghiệp thành phố Hà Nội – HBA, Tạp chí Thương gia tổ chức Hội thảo “Động lực mới, cơ hội, thách thức từ Luật đất đai 2024 và các Luật liên quan”. Sự kiện có sự góp mặt của hơn 250 khách mời là đại diện các Bộ, ban, ngành, các chuyên gia uy tín trong và ngoài nước, lãnh đạo các doanh nghiệp bất động sản và nhiều định chế tài chính như ngân hàng thương mại, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư…

Tại hội thảo, các chuyên gia cùng lãnh đạo các bộ ban ngành sẽ cập nhật những thay đổi, điều chỉnh quan yếu về cơ chế, chính sách mới có tác động sâu sắc đến nền kinh tế. Đồng thời, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư, chuyên gia trao đổi, đóng góp ý kiến làm cơ sở cho nhà quản lý tiếp tục hoàn thiện cơ chế chính sách, kịp thời tháo gỡ các vướng mắc, ách tắc, khơi thông thị trường bất động sản.

Hội thảo bao gồm 2 phiên:

Phiên 1: Tham luận của các nhà quản lý, chuyên gia về các vấn đề liên quan Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, gồm:

- Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban kinh tế của Quốc hội

- Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Bà Tống Thị Hạnh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng

- Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.

Phiên 2: Thảo luận, trao đổi hỏi đáp giữa các nhà quản lý, chuyên gia và các doanh nghiệp, nhà đầu tư về những vấn đề cốt lõi liên quan đến Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan.

TỔNG THUẬT

PHIÊN 1: THAM LUẬN

Bà Nguyễn Thuỳ Dương, Tổng biên tập Tạp chí Thương gia phát biểu khai mạc hội thảo: Luật đất đai (sửa đổi) đã và đang nhận được sự quan tâm của toàn thể nhân dân, của các cấp, các ngành, địa phương và đặc biệt là của cộng đồng doanh nghiệp. Bởi lẽ, dưới phạm vi của các nhà hoạch định chính sách, Luật Đất đai liên quan trực tiếp đến 22 Bộ luật, luật khác. Hay có thể nói rằng, đây là bộ luật lớn, có ảnh hưởng sâu rộng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội cũng như quyền lợi của doanh nghiệp, người dân…

Việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), cùng với Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và có hiệu lực đồng thời từ 1/8/2024 đã đáp ứng yêu cầu hoàn thiện đồng bộ chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, để nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, công bằng và ổn định xã hội; bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Hơn thế, luật khi đi vào thực tế được kỳ vọng tác động tích cực, tạo “cú hích” thúc đẩy sự hồi phục của thị trường và tạo nền tảng pháp lý để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, bền vững trong thời gian tới.

Tuy nhiên, để các đạo luật quan trọng này sớm đi vào cuộc sống và được thực thi một cách hiệu quả thì yêu cầu quan trọng nhất là các nghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn dưới luật phải bảo đảm đầy đủ, chất lượng, chi tiết, cụ thể tránh tình trạng chồng chéo, vận dụng sai luật.

Vì thế, tôi đánh giá cao sự có mặt đông đủ của các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia, các doanh nghiệp cũng như giới truyền thông có mặt tại hội thảo. Đồng thời, kỳ vọng hội thảo sẽ đem lại một phần kết quả, những tri thức hữu ích cho tất cả những ai quan tâm đến việc đưa Luật Đất đai vào thực tế.

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban kinh tế của Quốc hội: Đầu tiên, tôi ghi nhận nỗ lực của Chính phủ trong việc ban hành Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản. Đến nay, chúng ta đã ban hành đúng, đủ và cần thiết.

Nói về Luật Đất đai 2024, có 5 nhóm nội dung cơ bản gồm, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; tiếp cận đất đai giúp thị trường minh bạch công bằng; nâng cao hiệu quả sử dụng đất; chính sách tài chính đất đai; hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước.

Tuy nhiên, trong bài phát biểu này, tôi chỉ tập trung vào nhóm tiếp cận đất đai. Cách tiếp cận đất đai tránh phiến diện, một chiều và cần áp dụng 3 khía cạnh là chủ thể, loại dự án, loại đất.

Muốn có đất để sản xuất kinh doanh có 3 hướng: Nhà nước thu hồi đất; chuyển mục đích sử dụng đất; nếu Nhà nước không thu hồi phải thoả thuận. Về vấn đề này, ban soạn thảo Luật và Chính phủ đã rà soát để đảm bảo không trùng lắp, không có độ vênh, không có khe hở.

Nhà nước muốn thu hồi đất để giao đất, cho thuê cho doanh nghiệp chỉ có 2 cơ chế phổ biến gồm đấu giá hoặc đấu thầu, trong một số ít có trường hợp giao đất; đất không qua đấu giá hay đấu thầu.

Về thu hồi đất, điều 79, Luật Đất đai 2024 quy định về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế xã hội, vì lợi ích quốc gia rất khác với Luật Đất đai trước đây. Việc này được tuân thủ tại Điều 54 của Hiến pháp, Nhà nước chỉ thu hồi đất trong trường hợp thật sự cần thiết, nếu không có lợi ích quốc gia thì sẽ thực hiện cơ chế thoả thuận.

Việc giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất được thực hiện bằng cách không qua đấu giá, đầu thầu; đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Theo đó, Điều 124 Luật Đất đai 2024 quy định đất không qua đấu giá, đầu thầu là đất thực hiện các dự án các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 79 của Luật này mà thuộc một trong các trường hợp: Dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư; hay cho thuê đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh đối với người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm nhưng phải di dời ra khỏi vị trí cũ do ô nhiễm môi trường theo quy định của pháp luật; hỗ trợ cho thuê đất để tiếp tục sản xuất kinh doanh đối với trường hợp thu hồi đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của người đang sử dụng.

Và trường hợp cuối cùng là đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất 2 lần không thành thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 6 Điều 125 của Luật này hoặc không có người tham gia.

Còn lại, việc đấu giá quyền sử dụng đất là đất do Nhà nước quản lý, trừ đất giao không đấu giá, không đấu thầu hoặc đất đấu thầu. Luật cũng quy định điều kiện đấu giá, trình tự, thủ tục đấu giá, luật đấu giá tài sản.

Đối với đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, đấu thầu là giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trình tự thủ tục được quy định theo Luật Đấu thầu.

Cơ chế thỏa thuận về đất có 3 cơ chế chuyển. Thứ nhất, quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất. Thứ hai, mất cơ chế chuyển quyền sử dụng đất. Thứ ba là không chuyển quyền, gọi là hợp tác kinh doanh. Trong đó, chuyển quyền là chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn và chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Theo đó, điều 127 của Luật Đất đai 2024, trừ nhà ở thương mại, ưu tiên thỏa thuận so với thu hồi đất. Nếu như một dự án đề xuất thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất mà nhà đầu tư có nhu cầu đề xuất tự thỏa thuận đất chuyển nhượng thì cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng chứ không quy định “cứng” như hiện nay.

Trường hợp nhà đầu tư đang có đất tự phát triển dự án thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất, theo tư duy bình thường nhà nước sẽ thu hồi và giao lại cho chính nhà đầu tư đó và nhà đầu tư cần chuyển mục đích sử dụng đất.

Ngoài ra Luật mới còn quy định, cơ chế khuyến khích việc nhận thỏa thuận, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Người chưa có sổ đỏ nhưng đủ điều kiện cấp sổ được tham gia vào chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê, thuê lại.

Thậm chí có cơ chế, nhà đầu tư khi thỏa thuận nhận quyền chuyển nhượng sử dụng đất sẽ phải thỏa thuận với nhiều người, nhiều hộ dân, có những hộ dân mà thời hạn sử dụng đất đã hết, những hộ dân còn trong quá trình thỏa thuận thì luật đất đai tạo điều kiện bằng cách không nhất thiết phải dừng thủ tục đấu, gia hạn những chủ đất đã đến thời hạn mà cho tiếp tục thực hiện sau khi hoàn thành thỏa thuận, cơ chế để khuyến khích, đảm bảo thuận lợi cho việc thoả thuận.

Về tiếp cận đất đai trong dự án bất động sản, thị trường bất động sản rộng hơn rất nhiều gồm nhà ở thương mại, mà còn có nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở hỗn hợp, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao… tuỳ từng loại hình nhà ở mà cách tiếp cận đất đai có sự khác nhau (phạm vi, quyền hạn, cách thức…)

Đối với nhà ở thương mại, trừ trường hợp nhà đầu tư muốn phát triển nhà ở thương mại mà thuộc diện nhà nước thu hồi đất thì nhà nước chỉ thu hồi đất khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn.

Trường hợp Nhà nước không thu hồi đất thì nhà đầu tư được tự do đi thoả thuận chuyển nhượng xây dựng đất để xây dựng nhà ở thương mại. Nếu không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất thì nhà đầu tư chỉ có hai cách để đi phát triển nhà ở thương mại.

Thứ nhất, nhận thỏa thuận, chuyển nhượng đất để xây nhà ở. Thứ hai, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thương mại với điều kiện đất gồm cả đất và đất khác. Đây là quy định của Luật đất đai mới. Để có quy định này, Chính phủ và Quốc hội thảo luận kỹ lưỡng nhiều lần.

Trong khi đó, tiếp cận đất cho cải tạo nhà chung cư có hai cách. Một là thỏa thuận với các Bộ, trong một số trường hợp không thoả thuận được hoặc không được thoả thuận thì hiện nay theo Luật Đất đai thu hồi đất để xây dựng nhà chung cư để xây dựng cải tạo nhà chung cư mới.

Với nhà ở xã hội, đất có thể chuyển mục đích để xây nhà xã hội. Còn chưa có đất nếu thuộc dự án Nhà nước thu hồi thì sẽ được thu hồi hoặc thoả thuận cải tạo nhà chung cư. Còn các loại hình bất động sản còn lại cơ bản cách tiếp cận tương đồng với Luật cũ.

Ngoài ra trong việc thỏa thuận còn có hợp tác sản xuất kinh doanh quyền sử dụng đất. Đây là một hình thức mới của Luật Đất đai. Khi thực hiện hợp tác này thì người dân, người sử dụng đất không phải chuyển quyền sử dụng đất cho người nhận, hai bên cùng ký hợp đồng hợp tác sản xuất.

Quan điểm “thị trường, minh bạch, công bằng, toàn diện”, Luật Đất đai đã thể hiện rõ. Thị trường là gì? Có đất để sản xuất chủ yếu qua công cụ thị trường là đấu giá, đấu thầu, chuyển nhượng, chuyển đổi…đất đai, trường hợp chỉ định là rất hiếm. Từ những cơ chế đó, cũng đã thể hiện được sự minh bạch, việc chỉ định cũng được Luật quy định rõ.

Như tôi đã nói, thị trường công bằng và toàn diện, là tập trung toàn bộ các loại hình bất động sản, chứ không xoay quanh 1 phân khúc cụ thể.

Tôi xin nhấn mạnh rằng, Luật Đất đai không giải quyết được toàn diện giá trị sử dụng đất. Chỉ dùng mỗi Luật đất đai, giá đất chỉ có tăng không giảm.

Do đó, cần có những biện pháp để có thể siết lại, theo tôi, Nghị quyết 18 cần được Quốc hội đưa ra, bàn luật để quy định phần thuế bất động sản, từ đó giúp thị trường phát triển lành mạnh, hiệu quả hơn.

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất - Bộ Tài nguyên và Môi trường: Tôi xin nhấn mạnh thêm một số điểm mới trong Luật Đất đai 2023 mà sẽ tác động khá nhiều đến các doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp, đặc biệt là chủ đầu tư dự án bất động sản cần lưu ý về phương thức tiếp cận đất đai, nhất là lưu tâm đến hoạt động đấu giá và đấu thầu. Trong đó, với trường hợp, giao đất, cho thuê đất không đấu giá, nếu Nhà nước giao đất không thu tiền thì các doanh nghiệp phải chú ý rằng, luật quy định những trường hợp cho thuê đất mà miễn tiền thuê đất một số năm để xây dựng cơ bản thì nhà nước giao đất có chỉ định.

Đặc biệt, cần nhấn mạnh vấn đề nếu miễn toàn bộ thời gian thuê đất thì mới được xem là miễn. Trường hợp trừ một số năm hoàn thiện dự án sau đó được miễn một số năm thì chỉ nên xem là giảm tiền thuê đất.

Bên cạnh đó, đối với việc tiếp cận quỹ đất bằng phương án đầu thầu, các doanh nghiệp cần chú ý nâng cao năng lực bởi lẽ theo luật mới, sẽ tập trung lựa chọn nhà đầu tư có năng lực, có khả năng lan tỏa giá trị phát triển đến địa phương chứ không hoàn toàn tập trung đến mức giá tham gia đấu thầu. Với những doanh nghiệp đáp ứng đủ những điều kiện này, Hội đồng nhân tỉnh sẽ quyết định đấu giá, không phải đấu thầu.

Còn về quy định giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá có một quy định liên quan đến Luật Kinh doanh Bất động sản, đó là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư kinh nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản. Theo Luật Đất đai 2024, quy định rất cụ thể như sau, đối với doanh nghiệp trong nước phải đăng ký biến động đất đai; đối với doanh nghiệp nước ngoài có thêm một thủ tục là nhà nước có thẩm quyền sẽ ban hành một văn bản giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Do có thủ tục giao đất, cho thuê đất nên toàn bộ tiền sử dụng đất và cho thuê đất sẽ đều được áp dụng cho cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Như vậy, là cả hai đều thực thực hiện nghĩa vụ giống nhau.

Ngoài ra, tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm nhưng thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuế đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê đất còn lại.

Tôi đặc biệt lưu ý các doanh nghiệp bất động sản, trường hợp nhà đầu tư được miễn giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất thì sẽ không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn. Đồng thời, các doanh nghiệp đầu tư trong trường hợp được miễn nghĩa vụ tiền đất thì không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Hiện nay, UBND các địa phương quyết định bảng giá đất. Vừa qua, mới chỉ cho TP.HCM điều chỉnh bảng giá đất mới, theo đánh giá của tôi tuy mức giá được cho là khá cao nhưng phản ánh đúng thị trường, căn cứ vào nguyên tắc của thị trường. Mức giá phải được giải quyết đồng bộ, đảm bảo sự rạch ròi, minh bạch giữa thu về và mức giá bồi thường cho người dân.

Đối với hoạt động bồi thường giải phóng mặt bằng, tôi xin nhấn mạnh, các chủ đầu tư có thể bồi thường bằng đất khác so với đất bị thu hồi. Ví dụ sau khi thực hiện thu hồi đất ở thì có thể lựa chọn đất phù hợp có mục đích sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng. Có thể lấy quỹ nhà ở thương mại, nhà ở xã hội để bồi thường hỗ trợ tái định cư cho người dân. Đây là quy định tạo điều kiện cho chủ đầu tư có thể linh hoạt trong việc lựa chọn phương án bồi thường phù hợp.

Tiếp theo là vấn đề giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003. Với vấn đề này chính sách thu tiền giữ đất, tiền thuê đất và giá đất áp dụng tại thời điểm bằng giá đất năm 2005 do UBND tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành. Giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2023 mà được giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bàn giao đất trên thực tế từ ngày 1/1/2005 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành. Chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế.

Đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuế đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy định của Luật Đất đai 2013 nhưng phương pháp giá đất chưa được trình UBND cấp có thẩm quyền. Chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất và giá đất được xác định tại thời điểm ban hành quyết định đó.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam: Đứng ở góc độ đại diện cho nhóm đối tượng phải chịu tác động của các Luật mà Quốc hội mới thông qua là doanh nghiệp và người dân. Sau đây tôi sẽ trình bày về những tác động tích cực của 3 bộ Luật mới tới thị trường bất động sản.

Trước hết, với Luật Đất đai 2024, các quy định đã được sửa đổi, bổ sung theo hướng “lấy người dân làm trọng tâm", bảo vệ lợi ích tối đa cho người mua nhà.

Cụ thể, trước thực trạng các khu nhà tái định cư được xây dựng nhưng bị bỏ hoang do không phù hợp với nhu cầu của người dân, Luật Đất đai 2024 đã quy định phải bố trí tái định cư xong mới được ra quyết định thu hồi đất.

Bên cạnh đó, Nghị định 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ cũng đã quy định chi tiết việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai. Luật quy định, khi hết thời hạn được gia hạn (không quá 24 tháng) mà chủ đầu tư dự án vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.

“Quy định này sẽ chấm dứt hiện tượng doanh nghiệp đầu cơ, tích trữ các lô đất thương mại, dịch vụ ở vị trí đắc địa để chờ tăng giá hoặc chờ xin chuyển đổi mục đích sang kinh doanh nhà ở. Tận dụng tối đa nguồn lực đất đai. Góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản”, ông Đính nhấn mạnh.

Đối với đất nông nghiệp, Luật Đất đai 2024 cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần thay vì 10 lần như Luật Đất đai 2013 quy định.

Đặc biệt, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Đối với cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức (tối đa là 3ha hoặc 2ha tùy tỉnh thành) thì phải thành lập tổ chức kinh tế, có phương án sử dụng đất trồng lúa và được UBND cấp huyện phê duyệt.

Ngoài ra, các quy định mới về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được sửa đổi theo hướng rõ ràng và minh bạch hơn. Nếu như trước đây, rất nhiều người mua nhà phải vất vả, thậm chí phải "xin" để được cấp giấy chứng nhận thì trong Luật Đất đai 2024, trách nhiệm này thuộc về nhà nước. Theo đó, Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận cho người dân thuộc diện được cấp giấy chứng nhận.

Với quy định bảng giá đất mới, giá đất được tính theo nguyên tắc thị trường, hạn chế động lực đầu cơ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững khi chi phí chuyển nhượng, thuế,... tăng cao.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng hướng đến quyền lợi của người mua nhà khi chính thức cấp chứng nhận quyền sở hữu cho đất chưa có sổ từ sau năm 2014.

Thứ hai, đối với Luật Nhà ở 2023, Luật đã được sửa đổi theo hướng mở rộng đối tượng được đầu tư nhà ở xã hội (gồm cả Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài) và cả đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Thông qua đó, phát triển nguồn cung nhà ở xã hội, hỗ trợ người có thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận các dự án nhà ở giá phù hợp và các chương trình vay vốn ưu đãi.

Cụ thể, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung thêm các ưu đãi khuyến khích doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở xã hội như giao UBND tỉnh, thành phố bố trí đất để phát triển nhà ở xã hội, khắc phục thực trạng thiếu quỹ đất để phát triển phân khúc này trong thời gian qua. Cho phép doanh nghiệp phát triển dự án được lựa chọn bố trí quỹ đất đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án nhà ở thương mại phát triển hoặc ở khu vực khác hoặc trả tiền tương đương.

Theo những quy định mới, ngoài khoản lợi nhuận tối đa 10%, chủ đầu tư dự án còn có thể có thêm khoản lợi nhuận từ phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại, chiếm 20% diện tích phát triển dự án.

Đồng thời, Luật có tiêu chuẩn mới về thiết kế, xây dựng và quản lý nhà ở được nâng cao, đảm bảo an toàn và chất lượng sống cho người mua.

Đặc biệt, quy định chung cư mini phải đủ phòng cháy, chữa cháy và được xem xét cấp sổ hồng nếu đáp ứng đủ điều kiện sẽ tạo điều kiện thúc đẩy cả về mặt an sinh, an toàn xã hội cho người dân và hỗ trợ phát triển loại hình theo hướng an toàn, bền vững hơn.

Đánh giá về tác động Luật Kinh doanh Bất động sản, ông Đính cho biết môi trường kinh doanh bất động sản sẽ lành mạnh, minh bạch hơn, đúng với chủ trương của Chính phủ.

Theo đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định, môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, phải hoạt động trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoặc sàn giao dịch bất động sản.

Ngoài ra, chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản buộc phải thanh toán qua ngân hàng, dự án bất động sản phải công khai thông tin trước khi đưa vào kinh doanh.

Các quy định này sẽ là nền để xây dựng và số hóa cơ sở dữ liệu các dự án để công bố công khai cho mọi thành viên thị trường, tránh tình trạng thông tin bất cân xứng, giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà.

Đặc biệt, theo Nghị định số 96 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư; số lần giao dịch bị giới hạn dưới 10 lần trong một năm và mỗi hợp đồng không quá 300 tỷ đồng, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, “lướt sóng", mua đi bán lại nhiều lần để đẩy giá, nhất là với sản phẩm đất nền.

Để hạn chế xảy ra các cơn "sốt" đất nền, gây ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường bất động sản, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã cấm 105 thành phố, thị xã không được phân lô, bán nền. Với những khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định khu vực chủ đầu tư có thể phân lô tách thửa và chuyển nhượng cho cá nhân tự xây nhà ở.

Một quy định khác là chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Quy định này góp phần bảo vệ người mua nhà khỏi rủi ro chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.

Bà Tống Thị Hạnh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng: Luật Đất đai liên quan đến nhiều luật thuộc ngành xây dựng, tập trung vào chính sách của ngành xây dựng liên quan đến LDD: Luật Nhà ở, Kinh doanh Bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị.

Trong phiên tham luận hôm nay, tôi xin tập trung vào 8 nhóm nội dung chính. Nội dung thứ nhất là về điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất - quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị để thực hiện dự án ĐTXD nhà ở.

Trong Luật Đất đai năm 2024, điều kiện đấu giá sử dụng đất cần có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bên cạnh các điều kiện khác. Trong khi đó, điều kiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất phải có quy hoạch chi tiết hoặc có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Tôi lưu ý, yêu cầu về quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở có 3 trường hợp như sau: Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi thực hiện đấu giá.

Trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất thì phải có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi thực hiện đấu thầu.

Còn trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư thì sau khi được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án, chủ đầu tư thực hiện lập và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án, trừ trường hợp khu vực dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt.

Thứ hai, mối quan hệ nhà đầu tư – chủ đầu tư dự án có sử dụng đất – chủ đầu tư xây dựng công trình, chủ đầu tư dự án nhà ở có liên quan đến Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật xây dựng nhà ở, Luật Nhà ở. Theo Luật Đầu tư, nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Còn theo Luật Đấu thầu, nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân tham dự thầu, đứng tên dự thầu và trực tiếp ký, thực hiện hợp đồng nếu được lựa chọn. Nhà đầu tư có thể là nhà đầu tư độc lập hoặc nhà đầu tư liên danh.

Như Luật Đất đai 2024 đã nêu rõ, mối quan hệ nhà đầu tư - chủ đầu tư dự án có sử dụng đất là nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật liên quan đã được lựa chọn để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất và được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trong trường hợp là nhà đầu tư nước ngoài trúng thầu, họ sẽ phải thành lập tổ chức kinh tế. Còn theo Luật Xây dựng, chủ đầu tư xây dựng công trình đối với dự án sử dụng vốn khác là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng. Gắn với đó cũng là điều kiện khác nhau, Luật Đất đai yêu cầu đối với người sử dụng đất là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, họ phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư để thực hiện dự án có sử dụng đất.

Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không có quyền sử dụng đất đối với thửa đất ở đó thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện như sau: Đối với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì phải có giấy tờ về giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Thứ tư, hiện nay, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 cũng đã có sự tương đương giữa thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất; đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng cho biết, hai trường hợp không thực hiện thu hồi đất là các loại đất ở, đất có thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc đang có quyền sử dụng đất để đề xuất dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Theo Luật Đất đai năm 2024 - Luật Nhà ở năm 2023, đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội sẽ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu (thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực).

Tương tự, có hai trường hợp không thực hiện thu hồi đất là các loại đất đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở xã hội hoặc có thoả thuận về quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở xã hội, sẽ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Khía cạnh thứ 5 được nhắc tới là ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, tạo điều kiện thuận lợi để chủ đầu tư thực hiện dự án, tiết kiệm được thời gian và chi phí. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này; trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai.

Luật Nhà ở năm 2023 (khoản 2 Điều 85), Ưu đãi liên quan đến đất đai, thứ nhất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,…Nhà đầu tư được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.

Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này; khác với trước đây.

Tuy nhiên, trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thứ sáu, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản. Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản là có Giấy chứng nhận và điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án không quy định, chuyển sang Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo Luật Đất đai năm 2024, điều kiện bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất hàng năm là tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đăng ký theo quy định của pháp luật. Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra.

Thứ bảy, trường hợp bán tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng mà đủ điều kiện tách thửa thì được tách thửa để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì được bán tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 của Luật Đất đai năm 2024 và điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Thứ tám, theo Nghị định số 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, những tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình và giấy phép xây dựng có thời hạn, trong trường hợp hành vi vi phạm đã kết thúc, tổ chức buộc phải phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm. Nếu hành vi vi phạm mà đang thi công xây dựng: phải tuân theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 81 Nghị định này.

Những chính sách cắt giảm và đơn giản hóa thủ tục hành chính không chỉ giúp tiết kiệm thời gian mà còn giảm chi phí tuân thủ thủ tục hành chính cho doanh nghiệp, mang lại nhiều lợi ích kinh tế. Đồng thời, các chính sách này cũng được thiết kế để xử lý mâu thuẫn, chồng chéo và bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, giúp tạo ra một môi trường pháp lý minh bạch và nhất quán trong tổ chức thực hiện, đồng thời giảm thiểu rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp.

PHIÊN 2: TỌA ĐÀM

Điều phối toạ đàm: Ông Đặng Vương Hạnh, Phó Tổng biên tập Tạp chí Thương gia.

Khách mời của toạ đàm bao gồm:

- Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Bà Tống Thị Hạnh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng

- Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.

Ông Đặng Vương Hạnh: Mới đây, TP.HCM là thành phố đầu tiên ban hành bảng giá đất, được nhiều người quan tâm và Hiệp hội bất động sản TPHCM có văn bản đề nghị Quốc hội giải thích luật liên quan đến bảng giá đất. Mong ông Chính nêu quan điểm về vấn đề này?

Ông Đào Trung Chính: Theo tôi, với một quy định mới của Luật Đất đai chỉ phát huy tác dụng khi chính sách khác đi kèm. Thời gian qua, nhiều dự án bất động sản không triển khai được do ách tắc từ công tác định giá đất Các địa phương và chúng ta cũng đã biết giá đất được tính từ thời điểm giao đất cho người dân và hoạt động thuê đơn vị định giá cũng không hề dễ, nên việc định giá dễ chậm triển khai.

Do đó, khi làm luật, chúng tôi đã đưa những khó khăn này để vào nghiên cứu, tìm ra giải pháp. Về mặt giá phải thực hiện đúng nguyên tắc thị trường thể hiện qua sự thu thập các thửa đất trên địa phương đó, nhằm đảm bảo định giá đất đúng. Tôi cho rằng, đây là vấn đề quan trọng, cần đảm bảo hài hoà, vì giá đất còn để căn cứ thu thuế sử dụng đất của người thuê đất.

Ông Đặng Vương Hạnh: Thực tế, hiện nay nhiều doanh nghiệp và người dân vẫn có lo ngại nếu bảng giá tăng quá cao thì thì tiền đóng thuế sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư về đất, giá nhà, giá thuê nhà và kéo theo đầu vào của các ngành cũng sẽ tăng theo. Vậy ông Chính có thể nói thêm trong thời thời gian tới, Nhà nước sẽ có thể những nghị định, thông tư gì để làm rõ hơn về chính sách này để người dân an tâm?

Ông Đào Trung Chính: Tôi xin chia sẻ lo ngại của người dân. Tuy nhiên về thuế thu nhập của người dân thì cũng tính theo thu nhập của người dân. Còn về mức thuế đất thì cũng theo Nghị định 103 Bộ Tài chính trình Chính phủ ban hành thì cũng có thay đổi phù hợp với mặt bằng.

Về cơ bản giá mới với tỷ lệ thu mới cũng cần được đánh giá là đã hài hòa chưa? Nếu trước đây, mức thu là 50% thì cũng không phải lấy nguyên bảng giá để thu. Ví dụ, đối với Hà Nội hay TP.HCM thì cũng dựa theo giá thị trường của từng địa phương. Chúng ta phải đánh giá một cách toàn diện về mức giá đấy với thị trường.

Ông Đặng Vương Hạnh:Liên quan đến vấn đề bảng giá đất, từ góc độ môi giới bất động sản, ông Đính có ý kiến như thế nào về vấn đề bảng giá đất?

Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi hoàn toàn đồng ý với anh Chính, luật mới ban hành, các nghị định hướng dẫn khá chi tiết. Tuy nhiên vì mới nên các cơ quan và địa phương hiện nay vẫn trong quá trình nghiên cứu thực hiện, không tránh được lúng túng. Vì vậy bảng giá TP.HCM mang tính chưa chính thức, mới là dự thảo.

Tôi cho rằng việc phổ biến, hướng dẫn thực hiện liên quan giá đất cần sớm có hoạt động tập huấn cho cán bộ chính quyền các địa phương. Hiện tượng TP.HCM mọi người ngạc nhiên rất cao. Tại Hà Nội thì bảng giá đất thấp quá trong khi đấu giá thì cao. Vì vậy tôi cho rằng tất cả phải quy về thị trường và để mọi sự quyết định, không nóng vội. Ngoài ra, cần bổ sung xây dựng chỉ số giá đất, giá bất động sản, đây sẽ là cơ sở tham chiếu tốt nhất cho việc xác định giá tốt hơn.

Đại diện từ Công ty CP Đầu tư phát triển nhà ở Contrexim:Đơn vị tôi có khu đô thị ở tỉnh Hải Dương, dự án đã được phê duyệt quy hoạch từ 2017 trong đó có nhà ở và lô đất thương mại. Về đất thương mại, có một số lô xây các công trình dịch vụ thương mại cao khoảng 9 tầng, hiện nay khu đất đó đã được cấp sổ đỏ, đã nộp tiền thuê đất 50 năm, tuy nhiên khu đất đó nằm ở vị trí nếu xây các toà nhà thương mại, dịch vụ thì sẽ gặp khó khăn vì không có dân. Chúng tôi muốn hỏi là căn cứ vào các quy định mới, nếu muốn chuyển đổi quy hoạch sang vừa là dịch vụ thương mại, vừa là nhà ở thì chúng tôi có điều chỉnh được không? Có phải đấu thầu, đấu giá lại không?

Bà Tống Thị Hạnh: Thay đổi về quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất thì cái khác đầu tiên vẫn là quy hoạch. Quy hoạch có 2 loại: Nhượng quyền sử dụng đất và xây dựng quy hoạch đô thị. Quyền sử dụng đất liên quan đến chức năng sử dụng đất như thế nào, có những khu vực hiện tại không yêu cầu quy hoạch sử dụng đất bởi được tích hợp vào quy hoạch đô thị. Có được làm công trình nhà ở thương mại trên công trình thương mại dịch vụ hay không? Nếu được làm thì ai làm? Hai câu chuyện phải xử lý. Có được làm hay không phải đi từ quy hoạch, quy hoạch đô thị và quy hoạch ruộng đất. Nếu khu vực trong quy hoạch đô thị rồi, đối chiếu trong khu vực của mình, thì chỉ được làm 1 loại thôi, điều chỉnh 1 loại.

Bên cạnh đó, khi đã được điều chỉnh rồi, có nhiều tình huống xảy ra như tôi đã nói, nếu là doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất, muốn thực hiện nhà ở thương mại thì đất phải là 100% đất khác. Nếu quy mô đáp ứng tiêu chí của khu đô thị thu hồi đất, còn nếu không đáp ứng thì sẽ không có tiêu chí thu hồi đất. Còn nếu đang có quyền sử dụng đất thì có quyền thực hiện dự án không thì không được vì không có đất ở nào ở mảnh đất đó.

Ông Đào Trung Chính: Trong Luật Đất đai đã nói, những khu vực có quy hoạch xây dựng, bên Bộ Tài nguyên và môi trường sẽ không làm quy hoạch sử dụng đất nữa mà cập nhật vào luôn. Trước đây điều chỉnh cả dự án rất đơn giản, nhưng nay đã làm xong, duy chỉ còn khoản thương mại muốn đổi thì mới là cái vướng. Để giải quyết cần có nghị quyết của Quốc hội rằng liệu trong trường hợp đấy có được làm chủ đầu tư hay không.