Vị tổng giám đốc này cho rằng, đầu tư liên tục vào cơ sở hạ tầng là chìa khóa để phát triển cũng như giảm áp lực lên thị trường.
Dưới góc nhìn của một chuyên gia bất động sản nhiều kinh nghiệm, ông đánh giá như thế nào về sự phát triển của thị trường BĐS CN Việt Nam trong thời gian qua?
Hãy quay lại lịch sử, vào năm 1986, Việt Nam chỉ có 300 ha đất dành riêng cho ngành CN nhưng hiện nay, diện tích này đã tăng hơn 80.000 ha. sự tăng trưởng trong 30 năm qua rất khả quan và đang tiếp tục tăng tốc trong 10 năm trở lại đây.
Đà tăng trưởng này có được nhờ hỗ trợ bởi Chính phủ, các FTA và sự hình thành đặc khu kinh tế. Tất cả góp phần giúp Việt Nam trở thành một trung tâm CN của Đông Nam Á.
Trong năm 2019 và cả những năm tới đây, chúng tôi hy vọng, CN sẽ là lĩnh vực nổi bật trong thị trường BĐS.
Ông đã từng nhận định, thương mại điện tử là xu hướng ảnh hưởng lớn nhất đến thị trường BĐS năm 2019. Ông có thể phân tích rõ hơn về sự ảnh hưởng này, đặc biệt là với phân khúc BĐS CN?
Tôi nhận thấy, thương mại điện tử là phân khúc còn khá mới ở Việt Nam nhưng các bạn lại sở hữu nhiều điều kiện để phát triển thành công như dân số trẻ, am hiểu công nghệ cùng Internet tương đối tốt. Tốc độ tăng trưởng của ngành này lên đến 25% mỗi năm, nhanh nhất trong khu vực trong 3 hoặc 4 năm qua là một minh chứng rất rõ nét.
Khi đó, BĐS CN trở thành yếu tố quan trọng khi nhu cầu mua sắm trên mạng tăng cao. Dịch vụ giao hàng trong ngày hoặc ngay ngày hôm sau sẽ làm tăng nhu cầu về hậu cần và kho bãi trong thành phố. rất nhiều nhà đầu tư đang tìm kiếm last mile – kho chứa hàng chặng cuối cùng để phục vụ khách hàng nhanh hơn.
Nếu nói như vậy, theo đánh giá của ông, ưu thế và hạn chế của Việt Nam khi phát triển phân khúc BĐS CN là gì?
Có nhiều lý do khiến các công ty muốn chuyển hoạt động đến Việt Nam. Thứ nhất, hơn 26 hiệp định thương mại tự do đã ký kết hoặc đang được đàm phán góp phần giảm hàng rào thuế quan, thúc đẩy bình đẳng hóa thị trường, củng cố niềm tin của các nhà đầu tư.
Thứ hai, môi trường kinh doanh thuận lợi được thiết lập với sự xuất hiện của các đặc khu kinh tế cùng nhiều ưu đãi về thuế. Hai yếu tố trên đóng vai trò là chất xúc tác để thúc đẩy đầu tư vào Việt Nam.
Tuy nhiên, nguồn nhân lực lại là một bất lợi. Để cải thiện nguồn cung ứng lao động trong lĩnh vực CN, tôi cho rằng, chúng ta cần tập trung phát triển, đổi mới về giáo dục và đào tạo.
Hiện, BĐS CN được hình thành chủ yếu ở một số tỉnh như Hải Phòng, Hải Dương, Bình Dương... Điều này có tạo nên áp lực lớn cho hạ tầng tại các tỉnh này hay không?
Đối với BĐS, đặc biệt là BĐS CN, cơ sở hạ tầng là một trong những động lực chính thúc đẩy tăng trưởng. Khi khu vực CN được thiết lập và hoạt động hết công suất, sẽ có một áp lực đối với cơ sở hạ tầng.
Chúng tôi đã thấy, ở Bình Dương, sự mở rộng của các cụm CN đi kèm với sự gia tăng lưu lượng giao thông khiến cơ sở hạ tầng gánh nhiều sức ép. Tôi cho rằng, đầu tư liên tục vào cơ sở hạ tầng là chìa khóa để phát triển phân khúc này. Hiện, Việt Nam đang có mức chi cho cơ sở hạ tầng khá cao so với các nước trong khu vực.
Mặc dù vậy, tăng đầu tư vào cơ sở hạ tầng không phải là giải pháp duy nhất. Bước vào nền CN 4.0, Việt Nam sẽ cần đầu tư thêm vào mảng công nghệ cao, tự động hóa để tăng hiệu quả khi vận chuyển hàng hóa. Điều này có thể giúp giảm áp lực lên cơ sở hạ tầng.
"Dịch Vụ giao hàng trong ngày hoặc ngay ngày hôm sau sẽ làm tăng nhu cầu về hậu cần và kho bãi trong thành phố. Rất nhiều nhà đầu tư đang tìm kiếm last mile – kho chứa hàng chặng cuối cùng để phục Vụ khách hàng nhanh hơn.
Ông Stephen Wyatt
Theo ông, mô hình nào sẽ là mô hình phát triển đặc trưng của phân khúc này? Nhà ở, văn phòng cho thuê, nhà xưởng sản xuất hay nhà kho...?
Khi ngày càng có nhiều công ty đi vào hoạt động, số lượng nhân lực đổ về các khu CN làm việc sẽ ngày càng tăng. Để phục vụ cho nhóm này, các loại hình BĐS cư trú và bán lẻ sẽ phát triển đầu tiên. Và sau đó chúng ta sẽ thấy sự xuất hiện nhiều loại hình hơn, như giáo dục, y tế hoặc khách sạn phát triển xung quanh các khu CN.
Với vai trò là TGĐ của JLL Việt Nam, ông có khuyến nghị gì để phân khúc này phát triển phù hợp và đáp ứng kịp thời xu hướng trên?
Jll dự đoán trong 5 đến 10 năm tới, lĩnh vực CN sẽ là phân khúc phát triển tích cực nhất khi Việt Nam mong muốn trở thành nền kinh tế xuất khẩu.
Với các FTA được ký kết, các đặc khu kinh tế được xây dựng, lực lượng lao động còn tương đối rẻ cùng vị trí thuận lợi sẽ giúp Việt Nam nổi bật với tư cách một trung tâm CN trong khu vực.
Nếu nhìn vào thị trường trưởng thành hơn trong khu vực như Trung Quốc, Indonesia - đã đi trước Việt Nam 5 đến 10 năm, Việt Nam hoàn toàn có thể dự đoán được mức tăng trưởng trong những năm tới.
Thực chất, Việt Nam vẫn còn ở giai đoạn phát triển sơ khai và phân khúc BĐs của Việt Nam cũng vì thế đang tiềm năng rất lớn để phát triển và cạnh tranh với các nước trong khu vực.
Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!
>> Cần sớm ban hành luật về KCN, KKT
