Khi quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, các siêu đô thị với quy mô hàng nghìn ha, hạ tầng đồng bộ và tiện ích toàn diện đang trở thành xu hướng phát triển tất yếu, góp phần tái cấu trúc đô thị Việt Nam.
SIÊU ĐÔ THỊ NGHÌN HA XUẤT HIỆN
Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ tại Việt Nam, khái niệm siêu đô thị, tức là những khu đô thị mang quy mô lớn, tích hợp đa chức năng (nhà ở, thương mại, dịch vụ, du lịch, nghỉ dưỡng…), có hạ tầng đồng bộ, tiện ích cao cấp và môi trường sống hiện đại đang trở thành xu hướng mới trên thị trường bất động sản
Một trong những dự án nổi bật nhất là Vinhomes Green Paradise, được Vingroup khởi công vào tháng 4/2025 với tổng vốn đầu tư 10 tỷ USD. Dự án có diện tích 2.870 ha, quy mô dân số gần 230.000 người, gồm 4 phân khu chức năng tại xã Long Hòa và thị trấn Cần Thạnh (TP.HCM cũ). Với định hướng phát triển đô thị du lịch – nghỉ dưỡng – thông minh – công nghệ cao, dự án được kỳ vọng đón 8–9 triệu lượt du khách mỗi năm.
Khu đô thị được triển khai theo tiêu chí ESG xanh sinh thái toàn diện, ứng dụng năng lượng tái tạo, giao thông xanh và tuyến metro trên cao, hướng tới trở thành “lá phổi thứ hai” của TP.HCM bên cạnh rừng ngập mặn Cần Giờ.
Nếu Vinhomes Green Paradise là biểu tượng cho xu hướng “đô thị biển xanh”, thì Vinhomes Hạ Long Xanh lại đại diện cho mô hình siêu đô thị phức hợp ven vịnh, kết hợp hài hòa giữa không gian sinh thái, du lịch và thương mại.
Dự án có tổng diện tích gần 4.120 ha, trải dài qua phường Tuần Châu và Hà An, với tổng vốn đầu tư hơn 456.600 tỷ đồng (gần 18 tỷ USD), mức đầu tư lớn nhất trong lịch sử Vingroup. Được khởi công từ tháng 10/2021 và dự kiến phát triển trong 10 năm, Hạ Long Xanh sẽ cung cấp cho thị trường hơn 55.000 sản phẩm bất động sản gồm căn hộ, biệt thự, shophouse, condotel và khách sạn, phục vụ khoảng 244.000 cư dân. Với vị trí chiến lược giáp cao tốc Hạ Long – Hải Phòng, vịnh Hạ Long và dự án được xem là “hạt nhân phát triển mới” của Quảng Ninh.
Cùng với hai siêu dự án trên, Vinhomes Cam Ranh có quy mô hơn 1.250ha, tổng vốn đầu tư 3,2 tỷ USD đang tạo nên một cực tăng trưởng mới ở miền Trung. Liên danh chủ đầu tư gồm Vinhomes, Công ty Đầu tư Cam Ranh và VinES đặt mục tiêu hình thành một khu đô thị hoàn chỉnh với hơn 10.000 căn biệt thự, 8.400 căn liền kề và 20.000 căn hộ xã hội, đáp ứng nhu cầu cho khoảng 230.000 cư dân.
Khu đô thị kéo dài 25 km dọc vịnh Cam Ranh, kết hợp cảnh quan sinh thái với hệ thống hạ tầng, thương mại và dịch vụ hiện đại, được kỳ vọng trở thành trung tâm nghỉ dưỡng – công nghệ cao mới của khu vực Nam Trung Bộ.
Bên cạnh các siêu đô thị mới nổi, Ecopark tại Văn Giang (Hưng Yên) được xem là biểu tượng của đô thị xanh Việt Nam, đặt nền móng cho xu hướng phát triển bền vững. Với không gian cây xanh, mặt nước và kiến trúc thân thiện môi trường, Ecopark đã được vinh danh là “Khu đô thị bền vững xuất sắc nhất châu Á năm 2022”.
Nhìn tổng thể, sự xuất hiện của những siêu đô thị quy mô hàng đầu này cho thấy bước chuyển mình mạnh mẽ của bất động sản Việt Nam, từ phát triển nhà ở riêng lẻ sang phát triển đô thị tích hợp, thông minh, xanh và bền vững. Đó không chỉ là xu hướng tất yếu, mà còn là chiến lược dài hạn nhằm định hình diện mạo đô thị Việt trong kỷ nguyên mới.
XU HƯỚNG TẤT YẾU
Về xu hướng hình thành các siêu đô thị, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia nhận định, sự phát triển của các dự án bất động sản quy mô siêu đô thị hiện nay là một xu hướng tất yếu, xuất phát từ bốn nguyên nhân chính.
Thứ nhất, quỹ đất trong các đô thị trung tâm ngày càng khan hiếm. Những khu đất còn lại thường có diện tích nhỏ, không đủ để hình thành các dự án đồng bộ về hạ tầng và tiện ích. Vì vậy, xu hướng tất yếu là các nhà đầu tư phải dịch chuyển ra ngoài rìa hoặc xa hơn nữa so với trung tâm các đô thị lớn.
Khi phát triển ở khu vực ngoại đô hoặc vùng ven, các dự án buộc phải được quy hoạch tổng thể, đồng bộ cả về hạ tầng cứng (đường xá, điện, nước, viễn thông, bãi đỗ xe, trạm sạc xe điện…) lẫn hạ tầng mềm (giáo dục, y tế, dịch vụ, văn hóa…). Thậm chí, nhiều khu còn được đầu tư các tuyến xe buýt điện hoặc đường sắt nội đô để kết nối thuận tiện với trung tâm.
Chính vì vậy, các dự án mới có xu hướng ngày càng mở rộng về quy mô, không còn là vài chục ha, mà có thể lên tới 500ha, 1.000ha, thậm chí 10.000ha, tạo nên những “thành phố trong thành phố”.
Thứ hai, yếu tố giá đất đóng vai trò quan trọng. Trong nội đô, giá đất quá cao khiến việc triển khai các dự án quy mô lớn gần như bất khả thi. Chỉ khi ra ngoài khu vực trung tâm, doanh nghiệp mới có thể tiếp cận được quỹ đất rộng với giá hợp lý, đủ khả năng quy hoạch một khu đô thị hoàn chỉnh, tích hợp đầy đủ các chức năng như sinh sống, làm việc, học tập và nghỉ dưỡng. Điều này lý giải vì sao các siêu đô thị mới thường xuất hiện ở vùng ven các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, hay Đà Nẵng…
Thứ ba, trình độ công nghệ xây dựng và quy hoạch đô thị ở Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là với các tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, Ecopark…
Những doanh nghiệp này không chỉ dừng lại ở việc xây nhà để bán, mà còn đầu tư bài bản vào thiết kế tổng thể từ kiến trúc, cảnh quan, đến hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Họ ứng dụng các công nghệ hiện đại để hình thành những thành phố thông minh (smart city), nơi cư dân được hưởng môi trường sống an toàn, xanh, tiết kiệm năng lượng, tiện nghi và thân thiện.
Thứ tư, năng lực tài chính của các doanh nghiệp trong nước đã được nâng lên rõ rệt. Nhiều tập đoàn lớn hiện nay đã tích lũy được nguồn lực đủ mạnh để triển khai những dự án có vốn đầu tư hàng chục nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, việc phát triển các siêu đô thị không phải là con đường dễ dàng. Các dự án quy mô lớn cần thời gian dài để hoàn thiện, cũng như để hình thành cộng đồng dân cư ổn định.
Một đô thị mới chỉ thực sự “sống” khi có người đến ở và làm việc. Vì vậy, yếu tố kết nối hạ tầng và việc làm trở thành chìa khóa. Nhiều nhà đầu tư đã chủ động xây cầu, mở đường, hoặc phát triển trung tâm thương mại, dịch vụ trong phạm vi dự án để tạo việc làm cho cư dân. Chẳng hạn, Vingroup đã xây dựng những tuyến cầu, đường riêng để kết nối các khu đô thị của mình với trung tâm thành phố, bảo đảm cư dân có thể sinh sống và làm việc thuận tiện.
Nhìn chung, sự hình thành của các siêu đô thị là một tín hiệu tích cực đối với quá trình phát triển đô thị Việt Nam. Xu hướng này không chỉ giúp giảm tải áp lực cho các đô thị trung tâm về giao thông, dân cư, việc làm, mà còn góp phần tái phân bố dân số và nguồn lực kinh tế, tạo động lực phát triển cho các khu vực lân cận.
Trong tương lai, khi tuyến đường sắt cao tốc Bắc – Nam được triển khai, với khoảng 23 nhà ga dọc tuyến, dự kiến sẽ có từ 15 - 20 đô thị lớn hình thành quanh các ga này.
Đáng chú ý, trong bối cảnh phát triển đô thị hiện nay, “xanh hóa” không còn là lựa chọn mà là yêu cầu bắt buộc đối với các dự án siêu đô thị. Bởi lẽ, khi đầu tư vào một khu đô thị quy mô lớn, doanh nghiệp phải tính đến tầm nhìn dài hạn, gắn với sự phát triển bền vững trong hàng chục năm.
“Muốn như vậy, họ buộc phải tuân thủ đầy đủ các tiêu chuẩn ESG, đảm bảo mọi yếu tố như không khí, nước thải, chất thải rắn, cây xanh, mặt nước và cảnh quan đều được quy hoạch đồng bộ và quản lý chặt chẽ”, vị chuyên gia cho biết.
Một đô thị chỉ có thể tồn tại lâu dài khi môi trường sống trong lành, hạ tầng tiện nghi, cư dân cảm thấy an toàn và đáng sống. Khi đó, người mua hoặc người thuê nhà mới tin tưởng gắn bó, sẵn sàng đầu tư sinh sống lâu dài.
Hiện nay, xu hướng thuê nhà ở các đô thị vệ tinh xanh đang ngày càng tăng. Nhờ hạ tầng giao thông kết nối thuận lợi, cư dân có thể sinh sống tại các khu vực như Cần Giờ, Long Thành hay Hạ Long là nơi có môi trường trong lành, chi phí hợp lý, mà vẫn dễ dàng di chuyển đến trung tâm TP.HCM, Biên Hòa hay Quảng Ninh chỉ trong 10 - 20 phút.
Chính vì thế, ông Nghĩa cho rằng, việc đạt chuẩn mực xanh gần như là điều kiện tiên quyết đối với mọi dự án quy mô lớn. Một khu đô thị không chú trọng đến yếu tố môi trường và phát triển bền vững sẽ sớm xuống cấp, mất sức hút, và bị người dân rời bỏ chỉ sau vài chục năm.