Từ ngày 31/1/2026, chính sách đất đai sẽ có bước chuyển đáng chú ý khi thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ), được phân cấp mạnh mẽ về cơ sở. Theo quy định tại Nghị định 49/2026/NĐ-CP, Chủ tịch UBND cấp xã sẽ được trao thêm quyền trong việc cấp sổ đỏ cho người dân ở nhiều trường hợp cụ thể.
Điểm b khoản 2 Điều 14 của Nghị định nêu rõ, Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền quyết định của cấp xã.
Điều này đồng nghĩa, khi chính quyền cấp xã là cơ quan ra quyết định hành chính về đất đai thì Chủ tịch UBND xã sẽ trực tiếp ký cấp sổ đỏ hoặc xác nhận biến động trên sổ đỏ cho người dân. Đây được xem là bước cải cách nhằm rút ngắn quy trình, giảm tải cho cấp trên và tạo thuận lợi cho người dân ngay tại địa phương.
Cụ thể, từ năm 2026, Chủ tịch UBND cấp xã được cấp sổ đỏ trong 8 trường hợp có quyết định về đất đai thuộc thẩm quyền của mình.
Thứ nhất, giao đất cho hộ gia đình, cá nhân theo thẩm quyền của cấp xã. Đây thường là các trường hợp giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong hạn mức cho phép.
Thứ hai, cho thuê đất theo thẩm quyền của cấp xã, áp dụng với những diện tích đất công ích hoặc quỹ đất do xã quản lý.
Thứ ba, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo thẩm quyền, chẳng hạn chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở nếu đáp ứng điều kiện và nằm trong kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Thứ tư, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất; và thứ năm, gia hạn thời hạn sử dụng đất đối với các trường hợp thuộc quyền giải quyết của cấp xã.
Thứ sáu, chuyển hình thức sử dụng đất, ví dụ từ thuê đất trả tiền hằng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, nếu thuộc thẩm quyền.
Thứ bảy, công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện theo quy định.
Và thứ tám, xác định lại diện tích đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp có thay đổi, đo đạc lại hoặc phát sinh vướng mắc về ranh giới.
Tuy nhiên, một nguyên tắc quan trọng được đặt ra, việc cấp sổ đỏ hoặc xác nhận thay đổi chỉ được thực hiện khi chính Chủ tịch UBND cấp xã là người ban hành quyết định hành chính về đất đai trong từng trường hợp cụ thể. Nếu quyết định thuộc thẩm quyền cấp khác, xã không được tự ý cấp.
Bên cạnh việc tăng quyền cho cấp xã, Nghị định 49/2026/NĐ-CP cũng phân định rành mạch thẩm quyền giữa các cấp nhằm tránh tình trạng chồng chéo.
Theo đó, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ cấp sổ đỏ đối với các trường hợp do cấp tỉnh quyết định như giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền tỉnh.
Chủ tịch UBND cấp xã sẽ cấp sổ đỏ đối với các trường hợp do cấp xã quyết định. Trong khi đó, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện cấp sổ đỏ, đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động đối với các trường hợp không thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh và cấp xã.
Cách phân công này được kỳ vọng sẽ giúp người dân dễ dàng xác định cơ quan giải quyết hồ sơ của mình, hạn chế tình trạng phải đi lại nhiều nơi.
Đáng chú ý, Điều 14 của Nghị định cũng quy định rõ, cơ quan nào có thẩm quyền cấp sổ đỏ thì đồng thời có thẩm quyền đính chính Giấy chứng nhận đã cấp nếu có sai sót; thu hồi, hủy Giấy chứng nhận đã cấp; và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Như vậy, khi Chủ tịch UBND cấp xã ký cấp sổ đỏ thì cũng phải chịu trách nhiệm xử lý các vấn đề phát sinh liên quan đến sổ đỏ đó theo đúng quy định pháp luật.
Việc phân cấp này được đánh giá là bước tiến trong cải cách thủ tục hành chính về đất đai, hướng tới phục vụ người dân tốt hơn ngay từ cơ sở. Tuy nhiên, để chính sách đi vào cuộc sống, yêu cầu đặt ra là năng lực cán bộ cấp xã phải được nâng cao, quy trình phải minh bạch, và công tác giám sát phải chặt chẽ, nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.