Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 vừa có văn bản gửi các ngân hàng thương mại tại TP.HCM và Đồng Nai, cảnh báo rủi ro trong hoạt động cho vay thanh toán tiền đặt cọc bất động sản.
Thời gian qua, cơ quan này liên tục nhận được đơn thư người dân phản ánh việc một số ngân hàng cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo “văn bản thỏa thuận” ký với các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản. Người dân cho rằng quá trình cấp tín dụng có dấu hiệu sai phạm.
Từ thực tế đơn thư và thông tin từ cơ quan chức năng, Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 xác định ba nhóm rủi ro lớn.
Thứ nhất, rủi ro pháp lý và tranh chấp. Một bản án gần đây của Toà án nhân dân Khu vực 7 TP.HCM đã tuyên “văn bản thỏa thuận” về đặt cọc, tiến độ, xử lý tiền cọc vô hiệu vì vi phạm Điều 117 và 123 Bộ luật Dân sự 2015. Ngoài ra, Sở Xây dựng TP.HCM cũng xử phạt một công ty môi giới ký thỏa thuận đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.
Thứ hai, rủi ro nợ xấu và thiệt hại tài chính. Khoản vay chỉ an toàn khi dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện bán hàng. Nếu ngân hàng không thẩm định kỹ năng lực của môi giới hoặc kiểm soát dòng tiền giải ngân lỏng lẻo, có thể dẫn tới nợ xấu, mất vốn và tổn thất tài chính.
Thứ ba, rủi ro uy tín. Khi dự án chậm tiến độ hoặc môi giới vi phạm cam kết, người dân dễ cho rằng ngân hàng “bắt tay” với môi giới, dẫn đến khiếu nại, tụ tập đông người, ảnh hưởng nghiêm trọng hình ảnh tổ chức tín dụng.
Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 yêu cầu các ngân hàng theo dõi chặt kết luận của cơ quan chức năng, phối hợp với khách hàng và chủ đầu tư xử lý các khoản vay đã phát sinh, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người vay. Đồng thời, tạm dừng cho vay thanh toán tiền đặt cọc theo “văn bản thỏa thuận” hoặc hình thức tương tự cho đến khi có kết luận chính thức.
Nếu được phép cho vay trở lại, các ngân hàng phải xây dựng quy trình riêng, kiểm soát chặt chẽ để hạn chế rủi ro.
Để tìm hiểu rõ hơn về vấn đề pháp lý trong hoạt động đặt cọc mua bán bất động sản khi ký với các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản, Thương gia đã có cuộc trao đổi cùng Luật sư Phó Dũng, Giám đốc Công ty Luật OPIC và Cộng sự.
Thưa luật sư, thời gian qua, nhiều ngân hàng bị phản ánh cho vay để khách hàng đóng “tiền đặt cọc” theo các văn bản thỏa thuận với môi giới, dù dự án chưa đủ điều kiện pháp lý. Dưới góc độ pháp lý, việc cấp tín dụng dựa trên loại văn bản này có được xem là sai phạm trong điều kiện cho vay không? Và nếu tòa tuyên văn bản thỏa thuận vô hiệu, ngân hàng sẽ phải chịu trách nhiệm ra sao?
Việc cấp tín dụng dựa trên văn bản thỏa thuận với môi giới cho các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý là một hành vi vi phạm nghiêm trọng các quy định về hoạt động ngân hàng.
Theo Thông tư số 39/2016/TT-NHNN và Thông tư số 12/2024/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam một trong những điều kiện tiên quyết để khách hàng được xem xét cho vay là phải có “nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp”. Mặt khác, tại Điều 8, Thông tư số 39/2016/TT-NHNN và khoản 2, Điều 1 Thông tư số 06/2023/TT-NHNN quy định một trong những nhu cầu vốn không được cho vay là “Để thanh toán các chi phí, đáp ứng các nhu cầu tài chính của các giao dịch, hành vi mà pháp luật cấm”.
Điều 8, Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định một trong các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản như sau “Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này”.
Luật Kinh doanh Bất động sản quy định rất chặt chẽ về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh (như phải có giấy tờ về đất, giấy phép xây dựng, hoàn thành xong phần móng, và phải có văn bản xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện để bán của Sở Xây dựng).
Các "văn bản thỏa thuận" ký với môi giới để "đặt cọc" khi dự án chưa đủ các điều kiện trên, về bản chất, là một hình thức huy động vốn trái phép, vi phạm điều cấm của luật do vậy sẽ vô hiệu.
Ngân hàng họ có nghĩa vụ pháp lý phải thẩm định phương án và mục đích sử dụng vốn của khách hàng. Việc ngân hàng giải ngân cho khách hàng tham gia vào một giao dịch mà giao dịch đó vi phạm pháp luật (huy động vốn trái phép), thuộc trường hợp pháp luật cấm đồng nghĩa với việc ngân hàng đã không thẩm định hoặc thẩm định cố ý làm sai về tính hợp pháp của mục đích vay. Đây là hành vi vi phạm nghiêm trọng quy định nội bộ và quy định của Ngân hàng Nhà nước.
Khi Tòa án tuyên văn bản thỏa thuận giữa khách hàng và môi giới là vô hiệu thì hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng là một giao dịch riêng biệt với văn bản thỏa thuận.
Tuy nhiên, chúng liên quan mật thiết với nhau: văn bản thỏa thuận là mục đích của hợp đồng tín dụng. Khi văn bản thỏa thuận vô hiệu, các trách nhiệm sau sẽ phát sinh.
Đối với khách hàng và đơn vị môi giới, văn bản thỏa thuận không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường (Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015). Tức là, đơn vị môi giới phải trả lại toàn bộ tiền cọc cho khách hàng và có lỗi thì phải bồi thường thiệt hại.
Đối với ngân hàng, hợp đồng tín dụng với khách hàng về lý thuyết vẫn có hiệu lực, khách hàng vẫn nợ Ngân hàng. Tuy nhiên, khách hàng có thể không lấy lại được tiền từ môi giới và khách hàng cũng không nhận được bất động sản và khách hàng không còn khả năng trả nợ, khoản nợ không có tài sản bảo đảm, khoản vay trở thành nợ xấu.
Không ít người vay rơi vào cảnh “tiền mất, nợ mang”, dự án không triển khai, môi giới biến mất nhưng vẫn phải trả nợ ngân hàng. Vậy trong trường hợp này, người vay có cơ sở pháp lý nào để bảo vệ quyền lợi của mình, hay yêu cầu ngân hàng cùng chia sẻ trách nhiệm?
Khách hàng có thể kiện ngân hàng mặc dù hợp đồng tín dụng là riêng biệt nhưng ngân hàng đã cho vay khi không đủ điều kiện, ngân hàng đã vi phạm nghĩa vụ thẩm định khi giải ngân cho mục đích vay rõ ràng là trái pháp luật đã đẩy khách hàng vào tình trạng thiệt hại.
Khi đó, tòa án có cơ sở để xem xét lỗi của ngân hàng với tư cách là một tổ chức chuyên nghiệp đã không thực hiện nghĩa vụ thẩm định tính hợp pháp của khoản vay. Hành vi giải ngân trái pháp luật là nguyên nhân dẫn đến thiệt hại của người vay vì nếu ngân hàng từ chối cho vay, khách hàng đã không tham gia vào giao dịch và thiệt hại sẽ không xảy ra.
Từ đó, tòa án có thể tuyên hợp đồng tín dụng vô hiệu do mục đích vay vi phạm điều cấm của pháp luật như tôi đã viện dẫn trên hoặc xác định trách nhiệm liên đới của Ngân hàng trong việc bồi thường thiệt hại cho khách hàng. Ngân hàng phải chịu toàn bộ thiệt hại phát sinh từ khoản vay đó.
Với những khoản vay “đặt cọc” đã phát sinh, việc xử lý hiện nay nên theo hướng nào để đảm bảo hài hòa lợi ích của người vay, ngân hàng và đơn vị môi giới?
Tôi cho rằng, việc xử lý không thể cào bằng trách nhiệm, nhưng cần phải có tính răn đe để các tổ chức tín dụng, Công ty môi giới thực hiện đúng quy định pháp luật. Trong trường hợp dự án vẫn có khả năng cứu vãn, vẫn bàn giao nhà được nhưng chỉ chậm tiến độ, pháp lý ngân hàng cần tiến hành tiến hành cuộc họp 4 bên giữa Ngân hàng, khách hàng, chủ đầu tư thực sự và môi giới để xác định trách nhiệm của Chủ đầu tư thực sự và xác lập tài sản bảo đảm để ngân hàng có tài sản bảo đảm và người mua có tài sản bảo đảm cho khoản vay.
Trong trường hợp xác định dự án chết, công ty môi giới bỏ trốn thì người mua cần ngay lập tức tố giác tội phạm gửi cơ quan cảnh sát điều tra và ngân hàng không thể hành xử như một chủ nợ vô can khi họ đã vi phạm nghĩa vụ thẩm định. Vì vậy, ngân hàng cần phải ngay lập tức dừng thu nợ, đàm phán chia sẻ thiệt hại, hỗ trợ pháp lý cho người vay.
Vậy theo Luật sư, trong trường hợp tranh chấp, đâu là căn cứ pháp lý để xác định lỗi và trách nhiệm bồi thường giữa các bên?
Tôi cho rằng, Tòa án sẽ không xem xét 2 hợp đồng (hợp đồng tín dụng và văn bản thỏa thuận) một cách hoàn toàn độc lập, mà sẽ xem xét chúng trong một mối quan hệ tổng thể, liên đới để xác định lỗi và trách nhiệm.
Đầu tiên, cần xác định lỗi của đơn vị môi giới/chủ đầu tư với lỗi cố ý và rõ ràng nhất khi ký "văn bản thỏa thuận" và nhận tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý là hành vi bị pháp luật cấm (huy động vốn trái phép). Theo đó, văn bản thỏa thuận giữa người vay và môi giới sẽ bị Tòa án tuyên vô hiệu theo Điều 123 Bộ Luật Dân sự.
Đối với ngân hàng có nghĩa vụ pháp lý phải thẩm định "mục đích sử dụng vốn hợp pháp" và "phương án sử dụng vốn khả thi" trước khi giải ngân. Việc ngân hàng giải ngân cho khách hàng tham gia một giao dịch vi phạm điều cấm chính là bằng chứng cho thấy ngân hàng đã vi phạm nghĩa vụ thẩm định. Đây là "hành vi trái pháp luật" (vi phạm Thông tư 39) và là một trong các căn cứ để phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo Điều 584 Bộ Luật Dân sự.
Còn người vay, người vay tự nguyện ký, có đầy đủ năng lực hành vi, phải tự biết rủi ro… Tuy nhiên, pháp luật (đặc biệt là Luật Bảo vệ Người tiêu dùng) luôn có cơ chế bảo vệ bên yếu thế. Lỗi của người vay (nếu có) chỉ là lỗi thiếu hiểu biết, hoàn toàn không tương xứng với lỗi vi phạm nghiệp vụ của ngân hàng và lỗi cố ý vi phạm pháp luật của môi giới.
Trường hợp nhiều người cùng gây thiệt hại thì những người đó phải liên đới bồi thường cho người bị thiệt hại. Trách nhiệm bồi thường của từng người cùng gây thiệt hại được xác định tương ứng với mức độ lỗi của mỗi người.
Xin cảm ơn Luật sư!