Giữa bức tranh ảm đạm vì thiếu hụt nguồn cung nhà giá hợp lý, dự báo về “cơn bùng nổ” nhà ở vừa túi tiền trong thập kỷ tới đang thắp lên hy vọng mới cho những người trẻ đang chật vật với giấc mơ an cư.
NGUỒN CUNG NHÀ Ở GIÁ RẺ TĂNG, NHƯNG LÀ CÂU CHUYỆN CỦA 10 NĂM NỮA
Chia sẻ tại tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới”, ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng Giám đốc Thắng Lợi Group cho biết, phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở vừa túi tiền vẫn là lĩnh vực mà doanh nghiệp nhìn nhận rất lạc quan và có cơ sở vững chắc.
Ông dự báo rằng trong 10 năm tới, hướng đến tầm nhìn 2035, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bùng nổ mạnh mẽ ở hai phân khúc chính: vừa túi tiền và hạng sang, đây sẽ là hai nhóm sản phẩm dẫn dắt thị trường.
Lý giải về nhận định trên, lãnh đạo Thắng Lợi Group chỉ rõ, thời gian qua, lãnh đạo cấp cao của Đảng và Nhà nước đã có những chỉ đạo quyết liệt nhằm mở rộng không gian phát triển đô thị thông qua việc sáp nhập các đơn vị hành chính. Điều này mở ra dư địa lớn cho phát triển dự án mới. Tại TP.HCM, suốt 5 năm gần đây hầu như không có dự án mới, nhưng sau khi việc sáp nhập được triển khai, không gian đô thị mở rộng đã tạo cơ hội cho các dự án mới được khởi động.
Đối với các doanh nghiệp sẽ cảm thấy đau khi nghe từ “giải cứu” bất động sản. Chứ thực ra với doanh nghiệp, chúng tôi chỉ cần khơi thông thôi. Vậy thì khơi thông cái gì? Đó chính là khơi thông pháp lý. Bởi, hiện nay hành lang pháp lý chưa được đồng bộ. Các luật vẫn còn xung đột với nhau. Chúng ta cần thời gian để khắc phục. Chính sự xung đột của các luật khiến chi phí ẩn để doanh nghiệp phát triển một dự án rất lớn.
Nhiều người thắc mắc vì sao giá đất trong dự án lại cao hơn giá đất của người dân bên ngoài, nhưng thực tế là giá đất trong dự án phải gánh 4–5 loại chi phí khác nhau.
Đặc biệt, trong thời gian vừa qua, việc xác định giá đất theo phương pháp thặng dư được ví như một “vòng kim cô” trói buộc các doanh nghiệp. Chúng tôi vẫn hay gọi vui là “bóc túi mù”, bởi mỗi lần trình hội đồng thì lại cho ra một mức giá khác.
Tuy nhiên, hiện nay Chính phủ đã có những chỉ đạo kịp thời, vẫn giữ nguyên phương pháp thặng dư, nhưng bổ sung thêm hệ số điều chỉnh và bảng giá đất ban hành định kỳ 5 năm một lần. Việc này sẽ giúp khơi thông hành lang pháp lý và tạo điều kiện cho doanh nghiệp chuyển động trở lại.
Về phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, ông Quyền chia sẻ, thời gian tới sẽ có làn sóng doanh nghiệp tham gia mạnh mẽ. Thắng Lợi Group hiện đã đăng ký hai dự án nhà ở xã hội và đang chờ ba dự án khác. Một số điểm nghẽn lớn trước đây đã được tháo gỡ, như chi phí đầu vào, mức khống chế lợi nhuận, hay đối tượng được mua.
Trước đây, lợi nhuận của nhà ở xã hội bị giới hạn 10%, khiến doanh nghiệp rất rủi ro, chỉ cần sai một phép tính sai là có thể lỗ. Nay, mức lợi nhuận được nâng lên 13%, và ông kỳ vọng sẽ còn được điều chỉnh thêm trong tương lai.
Về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, hiện cũng đã được mở rộng đáng kể, giúp thị trường có thêm người thụ hưởng thực sự.
Ông Quyền bày tỏ niềm tin rằng, trong 10 năm tới, người trẻ Việt Nam sẽ có nhiều cơ hội hơn để sở hữu căn nhà đầu tiên. Đó là cơ hội mà các bạn không nên bỏ lỡ. Và để đạt được điều đó, chúng ta cần sự đồng hành của cả hệ thống, từ các cơ quan quản lý đến những doanh nghiệp lớn trong ngành, những “Big Four” của thị trường bất động sản Việt Nam.
Hiện nay, các ngân hàng thuộc nhóm Big4 đã có chương trình ưu đãi lãi suất 5,5% dành cho người dưới 35 tuổi, với thời gian ưu đãi dài, và sắp tới Chính phủ cũng sẽ có thêm các chính sách hỗ trợ nhóm khách hàng này. Đó cũng là lý do khiến vị lãnh đạo có một dự báo khá lạc quan về thị trường bất động sản vừa túi tiền trong thời gian tới.
Về phân khúc hạng sang có sự đòi hỏi năng lực và nguồn lực rất lớn, nhưng vẫn sẽ phát triển mạnh vì đó là nhu cầu thật của thị trường. Mỗi doanh nghiệp sẽ có lợi thế riêng, ai đủ tầm sẽ theo đuổi sản phẩm cao cấp, còn lại sẽ tập trung phục vụ phân khúc bình dân và vừa túi tiền, mang lại giá trị thật cho cộng đồng.
GIẢI PHÁP TĂNG PHÂN KHÚC NHÀ Ở GIÁ RẺ
Câu chuyện mà Tổng Giám đốc Thắng Lợi Group chia sẻ là của tương lai, tuy nhiên, ở hiện tại, thị trường bất động sản rất khát phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Điều này khiến giấc mơ an cư lạc nghiệp của nhiều người càng xa vời. Đã có những người trẻ, hộ gia đình phải bỏ phố về quê vì chật vật nhiều năm nhưng vẫn không có nhà để ở.
Vậy làm sao để sớm tăng cung phân khúc nhà ở này? Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Hội đồng quản trị Cen Land cho rằng, trước hết, nhà nước phải tiên phong giảm thuế tiền sử dụng đất, cần coi nguồn thu thuế sử dụng đất là nguồn ngân sách dài hạn bền vững, thay vì coi đây là nguồn thu ngắn hạn.
Nếu coi tiền thuế sử dụng đất là nguồn thu ngắn hạn thì giá bất động sẽ đẩy lên rất cao, kéo theo doanh nghiệp sẽ rất khó bán, rất khó phát triển lâu dài. Nên coi là nguồn thu dài hạn từ từ để giúp doanh nghiệp lớn lên.
Chính sách phải hỗ trợ người mua thật và hạn chế những người đầu cơ. Bởi nếu không hạn chế thì họ mua năm, 10 căn nhà họ không ở. Ví dụ có thể thiết kế chính sách bán nhà giảm 50%, đáng lẽ tiền thuế đất có thể vào khoảng 20 triệu nhưng Nhà nước có khi chỉ thu 5 triệu thôi thì Nhà nước đã hỗ trợ tới 75%. Lúc đấy, một cách tự nhiên người dân được mua nhà rẻ từ Nhà nước, chứ không phải là chủ đầu tư A, chủ đầu tư B hay được nhắc tên là nhà phát triển bất động sản lớn nhất nhì thị trường.
Giải pháp thứ hai là nhanh chóng kết nối hạ tầng, phát triển đường sắt cao tốc, nếu làm khu đô thị mới hoàn toàn phụ thuộc vào việc phát triển các TOD.
Thứ ba, nhà là để ở không phải để đầu cơ, phần này cần nhìn rõ một số vấn đề. Hiện chủ đầu tư bất động sản thực sự là nhà phát triển bất động sản chưa, hay chỉ dừng ở những nhà buôn? Thực tế, phần lớn họ là nhà buôn đất chứ chưa phải là nhà phát triển bất động sản, trừ một số tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group... họ làm đẹp một vùng đất, họ tạo ra trải nghiệm sống có thể thu hút hàng triệu người đến, còn nhiều chủ tư khác liệu có làm được việc này không? Họ thực sự làm được chưa? Hay là họ đang gom đất, chờ đất và để đất lên. Chính vì vậy thì chúng ta nhìn ở cái câu “nhà là để ở không phải để đầu cơ”.
“Việc xây nhà, phải xác lập quy tắc “xây nhà để ở” và “không đưa dân về được thì sẽ không được xây””, ông Vũ nhấn mạnh.
Giải pháp thứ tư, nhà ở vừa túi tiền thì nên ở mức 2 tỷ đồng/căn hộ cho người trẻ, có thể là trả góp trong vòng nhiều năm. Ở hiện tại khoảng 80 năm đi làm không ăn uống gì thì mới mua được cái nhà ở Hà Nội, nên phải hướng đến cái việc đưa giá nhà xuống mức hợp lý. Muốn làm được giá hợp lý, doanh nghiệp vốn và vốn phải nhiều, phải dài và phải rẻ.
Cuối cùng là không để trống nhà, vừa tốn kém nguồn lực và dễ gây bất ổn xã hội, làm chậm quá trình phát triển bền vững của Việt Nam, cần nhìn sang một Trung Quốc với bài học những dự án ma.
“Chúng ta phải kiên quyết không bỏ trống nhà thì mới là giải quyết vấn đề căn cơ của thị trường bất động sản Việt Nam và mới giải quyết được những cái vấn đề thu hút người dân”, vị lãnh đạo doanh nghiệp chia sẻ.
