Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản quý 4/2023 của CBRE cho biết, năm 2023 là một năm bùng nổ nhất về nguồn cung thị trường văn phòng kể từ năm 2019, với 132.000m2 diện tích cho thuê mới được hoàn thành tại Hà Nội và gần 170.000m2 tại TP.HCM, trong đó chủ yếu là các dự án văn phòng hạng A có vị trí thuận lợi.
Về giá thuê, trong năm 2023, tại Hà Nội, giá chào thuê văn phòng hai hạng A và B có diễn biến trái ngược. Giá chào thuê văn phòng hạng A tăng nhẹ 1,2% vào đầu năm và duy trì ổn định trong suốt năm, đạt mức 29 USD/m2/tháng. Mức giá tăng này chủ yếu đến từ một vài tòa văn phòng nằm tại khu vực trung tâm có kế hoạch cải tạo, nâng cao chất lượng dịch vụ.
Trong khi đó, giá cho thuê văn phòng hạng B trung bình tại Hà Nội giảm nhẹ 1,4% so với năm trước, chỉ còn 14,5 USD/m2/tháng, do có nguồn cung mới tại khu vực Đông Anh có mức giá thuê cạnh tranh.
Tổng diện tích văn phòng đã cho thuê thành công trong năm 2023 tại Hà Nội là 20.000 m2, chủ yếu đến từ các tòa hạng A như Capital Place, Lancaster Luminaire và Lotte Mall West Lake Hanoi.
Trái với Hà Nội, CBRE đã chỉ ra, giá thuê văn phòng tại TP.HCM của cả hai hạng lại tương đối ổn định, không có nhiều biến động, dù có nhiều dự án mới gia nhập thị trường. Các tòa nhà mới đi vào hoạt động trong năm vừa qua tại TP.HCM đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tốt.
Theo thống kê của CBRE, trong cả năm 2023, TP.HCM ghi nhận gần 80.000m2 diện tích văn phòng được hấp thụ và hơn 90% diện tích này đến từ bốn tòa nhà hạng A mới hoàn thành. Do đó, giá thuê văn phòng hạng A và hạng B duy trì ở mức 46 USD/m2/tháng và 25,8 USD/m2/tháng.
Khách thuê tại TP.HCM thường có xu hướng tìm hiểu mặt bằng thuê khá sớm và sẵn sàng ký kết các thỏa thuận thuê trước khi tòa nhà đi vào hoạt động chính thức, nhằm tìm kiếm mức giá thuê tốt hơn. Trong khi các khách thuê tại thị trường văn phòng Hà Nội lại thường chỉ ra quyết định thuê khi tòa nhà đã đi vào vận hành ổn định.
Sự khác biệt về hành vi thuê này của hai thành phố, cùng với TP.HCM giữ vững vị thế trung tâm tài chính của cả nước, là nguyên nhân chính lý giải cho mức độ hấp thụ diện tích thuê mới chênh lệch của hai thị trường này.
Trong năm 2023, cả Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận tỷ lệ văn phòng trống tăng do có nguồn cung văn phòng mới dồi dào. Tại Hà Nội, tỷ lệ văn phòng trống của các dự án hạng A và hạng B lần lượt là 20,7% và 17,5%, tăng 5,3 điểm phần trăm và 5,8 điểm phần trăm so với năm trước.
Tương tự, tại TP.HCM, tỷ lệ văn phòng trống của các dự án hạng A và hạng B là 18,6% và 10,1%, tăng lần lượt 12,5 điểm phần trăm và 1,4 điểm phần trăm so với năm trước.
"Ở cả hai thành phố đều ghi nhận xu hướng ưa chuộng mặt bằng văn phòng có chất lượng cao từ khách thuê, đặc biệt là các công ty đa quốc gia. Trong bối cảnh kinh tế tuy còn nhiều khó khăn nhưng nguồn cung dồi dào đã giúp cho các khách thuê có thể thương lượng được mức giá thuê tốt với mặt bằng chất lượng cao hơn", báo cáo nêu.
Các giao dịch chuyển địa điểm vẫn chiếm tỷ trọng lớn với khoảng 31% tại Hà Nội và gần 48% tại TP.HCM. Phần lớn các giao dịch này đều nhằm mục đích dịch chuyển tới các văn phòng mới hơn có chất lượng tốt hơn với mức giá thuê cạnh tranh.
Dự kiến trong năm 2024, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung lớn, với gần 128.000m2 từ các dự án như Taisei Hanoi Office, 36 Cát Linh Tower, Heritage West Lake... Trong khi đó, nguồn cung mới tại thị trường văn phòng TP.HCM xấp xỉ 53.000m2 và đều nằm ở khu vực ngoài trung tâm.
Nhận định về thị trường văn phòng trong năm 2024, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP.HCM cho biết, khi nền kinh tế chưa có dấu hiệu phục hồi rõ nét, nguồn cung lại dồi dào, giá thuê mặt bằng văn phòng nhìn chung sẽ có xu hướng điều chỉnh linh hoạt, thông qua các điều khoản cho thuê có lợi hơn cho khách thuê.
“Chỉ có một số ít các dự án chất lượng tại các vị trí trung tâm, giao thông thuận lợi, có các đặc điểm nổi trội như đạt chứng chỉ xanh, tiện ích tòa nhà đa dạng… có thể tăng giá nhẹ trong năm tới. Đồng thời, trong các giao dịch thuê tương lai, việc thương thảo các điều khoản hợp đồng liên quan tới yếu tố xanh bền vững sẽ dần trở nên phổ biến hơn”, bà Thanh phân tích.
