Trước xu hướng xanh, các chủ đầu tư văn phòng cao cấp vẫn giữ tâm lý lạc quan một cách thận trọng. Dù các văn phòng xanh có chi phí thuê cao hơn nhưng các ưu đãi mà chủ nhà đưa ra cũng phần nào bù trừ nhằm giữ chân và thu hút khách thuê.
NHU CẦU Ở MỨC CAO
Nghiên cứu của Savills cho thấy, chi phí thuê trung bình tại các văn phòng cao cấp trên toàn cầu tiếp tục gia tăng, với giá thuê thực trả tại các thị trường ghi nhận tăng 0,8% trong quý 3/2023. Mức tăng này phần lớn được tác động bởi mức tăng trong chi phí hoàn thiện và những chi phí khác.
Trung bình, chi phí hoàn thiện toàn cầu đã tăng 3,2% với mức tăng lớn nhất được ghi nhận tại Mỹ. Giá thuê gộp trung bình đồng thời tăng 0,9% trong quý do khách thuê tiếp tục ưa chuộng không gian văn phòng cao cấp.
Tại Hoa Kỳ, thị trường văn phòng tiếp tục ghi nhận mức giá và tỷ lệ văn phòng trống tăng, với tỷ lệ trống trung bình tăng 90 điểm cơ bản kể từ cuối năm 2022. Chi phí hoàn thiện vẫn tăng cao trên toàn quốc, tuy nhiên các chương trình khuyến mãi và những ưu đãi từ chủ đầu tư khiến giá chào thuê thực trả (giá chào thuê sau khi trừ các ưu đãi) giảm 0,7% trong quý 3/2023.
Ngược lại, tại Miami, thị trường này lại ghi nhận nguồn cầu mạnh mẽ và nguồn cung mới hạn chế, khiến mức giá tăng 10,7% trong quý 3/2023. Tại đây, chi phí hoàn thiện văn phòng đồng thời gia tăng do sự thiếu hụt về vật liệu và lao động tại South Florida. Trung bình giá thuê gộp tại thị trường Bắc Mỹ cũng ghi nhận mức tăng 0,5% trong 6 tháng cho dự án văn phòng cao cấp.
Trong khi đó, nhu cầu khách thuê tại Châu Âu đồng thời được củng cố bởi các công ty dịch vụ, bù đắp phần nào bởi sự sụt giảm nhu cầu từ các doanh nghiệp công nghệ thông tin. Do đó, tỷ lệ mặt bằng trống vẫn được giữ ở mức ổn định.
Ở thị trường EMEA (bao gồm khu vực Trung Đông, Châu Âu và Châu Phi), giá thuê thực tế tăng 2,1% vào quý 3/2023, thúc đẩy bởi nhu cầu gia tăng về mặt bằng chất lượng cao và đáp ứng được các nhu cầu của chứng chỉ văn phòng xanh. Giá thuê gộp trung bình năm đồng thời tăng 1,1% theo quý, phần lớn bởi giá thuê tăng ghi nhận tại Milan, Frankfurt và Madrid.
Thêm vào đó, thị trường Dubai tiếp tục đón nhận thêm các công ty đăng ký mới và mở rộng văn phòng, với nhu cầu tăng cao, khiến chi phí thuê gộp tăng 1,2% và chi phí thuê thực tế tăng 2% trong quý 3/2023.
Trong chuyến thăm Việt Nam gần đây, ông Paul Tostevin, Giám đốc Savills World Research đã nhận định về tình hình đầu tư thị trường văn phòng trong thời gian qua. Năm vừa qua, thị trường toàn cầu đã chứng kiến sự biến đổi đáng kể trong lĩnh vực đầu tư bất động sản. Tổng mức đầu tư trên toàn cầu đã giảm đi 50%, đặc biệt trong phân khúc văn phòng với mức giảm gần 60%.
Theo ông Tostevin, phần lớn những thay đổi về đầu tư này đến từ thách thức tại Mỹ, thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển đáng kể đến làm việc theo hình thức kết hợp, khiến tỷ lệ văn phòng trống gia tăng.
“Điều này là kết quả của sự thay đổi mạnh mẽ trong xu hướng làm việc và sự giảm quy mô của các khách thuê trong lĩnh vực công nghệ thông tin. Tất nhiên, điều này chủ yếu là một câu chuyện thuộc về khu vực Mỹ và các nước phương Tây, nhưng đó là một thị trường lớn và có ít nhiều tác động gián tiếp đến Châu Âu và Châu Á, với ảnh hưởng tại Châu Á ở mức hạn chế”, vị Giám đốc phân tích.
Theo báo cáo về thị trường văn phòng cao cấp của Savills, trong quý 3/2023, Châu Á tiếp tục duy trì sự ổn định so với các châu lục khác. Tuy nhiên, tổng giá thuê thực tế giảm trung bình 0,1% toàn châu lục, phần lớn là do sự sụt giảm về giá thuê tại Trung Quốc và Hong Kong.
Đây cũng là hai thị trường có nguồn cung mới lớn, khiến tỷ lệ lấp đầy trung bình giảm và tạo áp lực giảm giá thuê. Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy đã giảm 0,7% và giá thuê giảm 1,4% theo năm tại hai thị trường này.
GIA TĂNG NGUỒN CUNG TẠI THÀNH PHỐ LỚN
Về xu hướng, sức khỏe, an toàn và chất lượng là những yếu tố quan trọng nhất đối với mọi khách thuê. Các văn phòng không đáp ứng được tiêu chuẩn về không khí trong lành hay không gian thoải mái sẽ chịu rủi ro cạnh tranh đối với các tòa nhà mới.
Đặc biệt, khi ngày một nhiều doanh nghiệp xem việc giảm thiểu phát thải carbon và đảm bảo môi trường bền vững là một trong những chính sách thiết yếu.
Cùng chung xu hướng với thế giới, theo Báo cáo Thị trường bất động sản quý 3/2023 của Savills, hiện nay hơn 85% công ty thuộc nhóm các doanh nghiệp phát triển nhanh nhất tại Việt Nam đã và đang tham gia cam kết về ESG (tiêu chuẩn về môi trường - xã hội - quản trị). Điều này giúp thúc đẩy nhu cầu đang tăng vọt đối với văn phòng đáp ứng tiêu chuẩn xanh.
Hiện ở Việt Nam đang có những bước tiến trong chứng nhận công trình xanh, với 20 tòa nhà văn phòng hiện đang có chứng nhận LEED hoặc Green Mark trên toàn quốc.
Tại Hà Nội, thị trường đón nhận thêm khoảng 68.400 m2 không gian văn phòng xanh từ nay tới cuối năm 2025 từ các dự án cao cấp như 27 - 29 Lý Thái Tổ, Grand Terra hay Tiến Bộ Plaza. Tương tự, tại TP.HCM, hơn 80% nguồn cung Hạng A và B của thành phố trong tương lai dự kiến đều có chứng nhận xanh.
Dù là khách thuê là các doanh nghiệp quốc tế tới hoạt động tại Việt Nam, thậm chí là các doanh nghiệp Việt Nam niêm yết đều cần tuân thủ một số quy định về đáp ứng các mục tiêu về ESG và phát thải ròng, đơn cử như việc phải có báo cáo ESG thường niên.
Do vậy, nhu cầu đối với các bất động sản văn phòng sẽ hướng đến việc các tòa nhà có thể hỗ trợ họ đạt được những yêu cầu về môi trường. Việc lựa chọn tòa nhà không có các tính năng tối ưu năng lượng và giảm khí thải carbon thậm chí sẽ trở nên tốn kém hơn vì phụ phí phát thải CO2 của doanh nghiệp sẽ cao hơn.
Cùng với đó, minh chứng tích cực về mặt tài chính cho việc áp dụng ESG ngày càng trở nên rõ ràng. Khi việc tuân thủ ESG của doanh nghiệp ngày càng được giám sát và thực hiện chặt chẽ, khách thuê và nhà đầu tư ngày càng ưa chuộng và ưu tiên các công trình xanh, điều này có khả năng khiến các tòa nhà không đạt tiêu chuẩn này đối mặt nguy cơ tăng tỷ lệ trống.
Trong một khảo sát gần đây của Urban Land Insitute và PwC, 37% số người được hỏi cho biết các yếu tố ESG hiện là yếu tố bắt buộc phải cân nhắc trong các quyết định đầu tư bất động sản, tỷ lệ này tăng từ mức 22% vào năm 2021.
Có thể thấy, trước nhu cầu gia tăng về văn phòng xanh, những dự án với chứng chỉ LEED danh giá, đạt tiêu chuẩn quốc tế khắt khe đã trở thành hình mẫu thu hút lực cầu ngày càng lớn từ các doanh nghiệp.
Nhận định chung về xu hướng ESG tại thị trường bất động sản Việt Nam, ông Paul Tostevin cho biết, Việt Nam có cơ hội trở thành một trong những quốc gia dẫn đầu khu vực trong lĩnh vực phát triển bền vững.
Trên thực tế, các nhà đầu tư toàn cầu đang quan tâm nhiều hơn đến ESG. Vì vậy, nhằm tiếp tục thu hút các nhà đầu tư, Việt Nam cần đề ra một kế hoạch phát triển toàn diện bao gồm các biện pháp môi trường bền vững. Cùng với đó là những tiêu chuẩn bền vững về xã hội, đảm bảo quá trình phát triển dự án có các biện pháp an toàn, chính sách bảo vệ người lao động, quá trình di dân, giải phóng mặt bằng.
“Đây sẽ là yêu cầu trên toàn cầu đối với các nhà đầu tư, khi họ chuyển đến thị trường mới để mua tài sản hoặc phát triển dự án thì nơi đó cần đạt các tiêu chí rõ ràng. Khi đề cập đến ESG, nếu địa điểm đó không đạt được những yêu cầu cơ bản trong chính sách phát triển của doanh nghiệp, họ không thể đầu tư. Vì vậy, yếu tố ESG sẽ tiếp tục lan rộng và ảnh hưởng đến mọi khía cạnh của ngành bất động sản. Các quốc gia cần xây dựng chính sách và nền tảng luật tạo sự minh bạch cho các nhà đầu tư nước ngoài”, ông Paul Tostevin đưa ra quan điểm.
