Tranh chấp chung cư đang rất gay gắt
Tại phần tranh luận với Bộ trưởng Bộ Xây dựng trong phiên họp Quốc hội diễn ra chiều ngày 30/10, Đại biểu Nguyễn Mai Bộ, đoàn An Giang đặt câu hỏi về vấn đề sai phạm trong xây dựng chung cư.
Cụ thể, Đại biểu Bộ đề cập vụ việc những vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà trong thời gian gần đây liên quan đến diện tích, số căn/tầng và các sai lệch giữa thực tế và quảng cáo của chủ đầu tư... Trả lời chất vấn, Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà thừa nhận tranh chấp chung cư đang rất gay gắt. Thống kê sơ bộ cho thấy có hơn 200 khiếu nại liên quan quản lý, sử dụng nhà chung cư, xoay quanh nội dung: diện tích căn hộ, kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu....
Bộ trưởng Phạm Hồng Hà chỉ ra nguyên nhân của tình trạng này như các quy định chưa rõ, chủ đầu tư chưa thực hiện đúng pháp luật, nhiều ban quan trị không đủ năng lực, người mua nhà ở cũng không xem kỹ hợp đồng.
Ở góc độ quản lý nhà nước, ông Hà cũng thừa nhận chưa tốt nên đã có chỉ thị nêu cụ thể trách nhiệm các bên liên quan về tình trạng trên.
Luật ban hành nhưng không đi vào cuộc sống
Thực tế, năm 2016, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 31/2016/TT-BXD quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư. Tuy nhiên, vì nhiều lý do, các quy định của Thông tư này lại không được áp dụng vào thực tế cuộc sống.
Thông tư 31 đưa ra tiêu chí phân hạng chung cư dựa vào 4 nhóm: Tiêu chí về quy hoạch - kiến trúc; tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật; tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội; tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành. Và nhà chung cư phân chia thành 3 hạng: Hạng A, hạng B và hạng C.
Với hạng A, quy định cụ thể về, mật độ xây dựng không quá 45%, bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu 35m2, có hệ thống trung tâm thương mại trong bán kính 1km, hành lang căn hộ tối thiểu 1.8m, diện tích sử dụng/số phòng ngủ tối thiểu 35m2, mỗi thang máy phục vụ không quá 40 căn hộ, tối thiểu 1 căn hộ có 1 chỗ để xe ô tô…
Hạng B, mật độ xây dựng không được vượt quá 55%, bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu 30m2, có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1,5km và đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp và hệ thống camera kiểm soát trong bãi đỗ xe, sảnh, hành lang, cầu thang.
Hạng C là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng nhưng không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B.
Tuy nhiên thực tế hiện nay các chủ đầu tư lại thường phân hạng chung cư theo cách riêng là theo cấp: Cao cấp, trung cấp, bình dân - giá rẻ với những tiêu chí mơ hồ. Điều này dẫn đến hiện tượng, nhiều công ty, dự án chỉ cần đầu tư làm căn hộ hoành tráng, cộng thêm hạ tầng hoàn hảo trong phạm vi dự án, sau đó hoàn toàn có thể tự phong căn hộ cao cấp rồi rao bán đi với giá cao ngất ngưởng.
Lý do các chủ đầu tư “ngại” phân hạng chung cư theo các tiêu chí của Thông tư số 31/2016/TT-BXD bởi nhiều chung cư mang danh cao cấp lại khó lòng đáp ứng được tiêu chuẩn tối thiểu của chung cư hạng A nhất là các điều kiện về mật độ và các quy định của xây dựng…Việc làm này cũng dễ hiểu bởi hiện nay không ít chủ đầu tư cố gắng giảm diện tích, bớt tiện ích và tối đa hóa lợi nhuận.
"Yếu điểm lớn nhất Thông tư 31 là mới chỉ mang tính tham khảo chứ không đưa ra những điều khoản thi hành, ví dụ như phải cụ thể hóa trong hợp đồng mua bán, chủ đầu tư phải phân hạng dự án khi cấp giấy phép...
Chưa có CĐT nào lập hồ sơ đề xuất phân hạng nhà chung cư
Mới đây, nói về tính thiết thực và tác động của Thông tư 31/2016/TT-BXD đối với thị trường bất động sản, trong công văn số 129 về việc kiến nghị chấn chỉnh tình trạng "loạn" danh xưng chung cư cao cấp, hạng sang, siêu sang, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định việc phân hạng và công nhận phân hạng nhà chung cư", Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 "Quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư".
Nhưng đến nay, theo thông tin mà Hiệp hội được biết thì chưa có chủ đầu tư dự án hoặc Ban quản trị nhà chung cư lập hồ sơ đề xuất phân hạng nhà chung cư.
HoREA còn nêu lên bất cập trong việc thực hiện thông tư này của Bộ Xây dựng chỉ phân hạng chung cư sau khi đã xây dựng xong hoặc đã bán căn hộ cho khách hàng. Đối với thị trường căn hộ chung cư đã được xây dựng đưa vào sử dụng và bán lại thì người mua nhà khó thể bị lừa dối vì đã có căn hộ thực tế trong dự án.
Từ đó, HoREA đưa ra kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét sửa đổi, bổ sung Thông tư 31/2016/TT-BXD theo hướng chỉ cần thiết quy định tiêu chí của "nhà chung cư cao cấp", "nhà chung cư hạng sang", "nhà chung cư siêu sang", "căn hộ cao cấp", "căn hộ hạng sang", "căn hộ siêu sang" (đi kèm các từ nước ngoài tương đương) đối với nhà chung cư đã xây dựng hoàn thành và nhà chung cư hình thành trong tương lai, để đảm bảo tính minh bạch, cạnh tranh lành mạnh của thị trường bất động sản và bảo vệ lợi ích chính đáng của người mua nhà.
