“Nóng” phát hành trái phiếu bất động sản
Theo số liệu từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), kể từ năm 2005 khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) Việt Nam bắt đầu hoạt động, tổng giá trị phát hành tính đến đầu quý 3/2022 đạt gần 2,5 triệu tỷ đồng với hơn 5.000 đợt phát hành, đóng vai trò quan trọng giúp cung ứng vốn cho nền kinh tế.
Quy mô thị trường hiện đã tăng mạnh 140 lần lên khoảng 1,6 triệu tỷ đồng, tương ứng gần 18,3% GDP và bằng 14.2% dư nợ tín dụng toàn ngành. Đặc biệt, giai đoạn 2019-2021 chứng kiến sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp với số lượng phát hành tăng đột biến.
Chỉ tính riêng 3 năm trên, giá trị phát hành lên đến gần 1,6 triệu tỷ đồng, chiếm 64% tổng lượng phát hành từ 2005-2022 khiến quy mô/GDP tăng từ mức 7.3% trong năm 2018 lên gần 18,9% trong năm 2021.
Xét về cơ cấu nhóm ngành, nhóm ngân hàng và bất động sản (BĐS) chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu phát hành trái phiếu doanh nghiệp, lần lượt chiếm 65% về giá trị và 60% về số lượng các đợt phát hành giai đoạn 2005-2022 do đây là hai ngành có quy mô và nhu cầu vốn lớn. Tiếp sau đó là nhóm dịch vụ tiêu dùng (7% giá trị phát hành), tài chính (6,2%) và hàng tiêu dùng (5,5%).
Bên cạnh nhóm ngân hàng tăng vốn nhằm cải thiện hệ số an toàn vốn, các doanh nghiệp bất động sản cũng tích cực phát hành TPDN giai đoạn 2018-2021 do khó tiếp cận vốn vay từ hệ thống ngân hàng khi Ngân hàng Nhà nước nêu rõ chủ trương giám sát chặt chẽ tín dụng bất động sản, thông qua việc ban hành các quy định, thông tư mới.
Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn từ ngân hàng nên đã chuyển sang phát hành TPDN với lãi suất cao, thậm chí còn không yêu cầu tài sản đảm bảo và chịu giám sát hoạt động giải ngân tiền như đi vay ngân hàng.
Tính riêng 6 tháng đầu năm 2022, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt 180 nghìn tỷ đồng (giảm 31,5% so với cùng kỳ năm 2021) do lượng phát hành trong quý 2 sụt giảm mạnh sau khi Chính phủ có các động thái cứng rắn trong quản lý thị trường tài chính và ảnh hưởng sau sự kiện Tân Hoàng Minh, đặc biệt ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Cụ thể, trong quý 2/2022, khối lượng phát hành đạt 119 nghìn tỷ đồng, giảm 45% so với cùng kỳ, trong đó có đến 70% thuộc nhóm ngân hàng nhằm tăng vốn nhằm cải thiện hệ số an toàn vốn (CAR).
Nhóm bất động sản tiếp tục xếp thứ 2 về tổng giá trị phát hành tuy nhiên đã sụt giảm mạnh so với cùng kỳ trước ảnh hưởng từ các yếu tố trên. Nếu không tính đến hơn 500 triệu USD trái phiếu quốc tế do VIC phát hành, giá trị phát hành trong quý 2 chỉ bằng 16% so với cùng kỳ. Theo đó, quy mô TPDN/dư nợ tín dụng giảm từ 15,2% vào cuối năm 2021 về 14,2% vào cuối quý 2/2022, tương ứng quy mô TPDN/GDP cùng giảm từ 18,9% về 18,3%.
Việc các doanh nghiệp đẩy mạnh phát hành trái phiếu giai đoạn 2019-2021 làm gia tăng áp lực đáo hạn vào năm 2022-2026. Năm 2023 và 2024, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu lần lượt đạt 374,3 nghìn tỷ đồng và 381,2 nghìn tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn thứ hai, lần lượt đạt 120,4 nghìn tỷ đồng (chiếm 32,1%) và 121,1 nghìn tỷ đồng (32%).
Vượt qua áp lực
Theo phân tích của Công ty chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), trong giai đoạn 2020-2021, các doanh nghiệp BĐS quy mô vốn chủ dưới 20.000 tỷ VND có dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh (CFO) dương không ấn tượng, riêng nhóm có vốn chủ sở hữu từ 1.000 - 5.000 tỷ VND âm CFO trong năm 2021 và quý 1/2022. Nhóm doanh nghiệp này đẩy mạnh hoạt động đầu tư, mua dự án mới giá trị lớn bằng dòng vốn vay nợ cũng như phát hành cổ phiếu. Trong khi đó, nhóm cổ phiếu vốn hóa trên 20.000 tỷ VND có kết quả kinh doanh ấn tượng hơn với CFO dương mạnh trong giai đoạn 2019-2021 mặc dù duy trì đầu tư dự án lớn mới.
KBSV đánh giá, với diễn biến thị trường BĐS ảm đạm trong thời gian vừa qua, rủi ro cao hơn nằm ở nhóm quy mô nhỏ và vừa do sử dụng đòn bẩy cao trong giai đoạn vừa qua cùng với chất lượng dự án và khả năng bán hàng thấp hơn.
Dự kiến cuối tháng 8 - đầu tháng 9, Ngân hàng Nhà nước sẽ thực hiện nới room tín dụng cho hệ thống ngân hàng để hoàn thành chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng 14% trong năm 2022. KBSV đánh giá động thái này phần nào sẽ có tác động tích cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp BĐS.
Bên cạnh đó, thị trường BĐS cũng được kì vọng sẽ ấm trở lại vào các tháng cuối năm khi dòng tín dụng được khai thông, doanh nghiệp giải phóng được lượng hàng tồn kho, có thêm nguồn tiền để trả nợ.
Với diễn biến lạm phát diễn ra căng thẳng, động thái tăng lãi suất đang trở nên phổ biến ở các quốc gia trên thế giới và Việt Nam, KBSV dự đoán rằng sẽ khó tránh khỏi xu hướng chung để giảm bớt áp lực về tỷ giá. Lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vốn đầu tư bất động sản của doanh nghiệp cũng như cá nhân trong năm 2023 khiến khả năng hấp thụ của thị trường giảm sút trong khi lượng hàng tồn kho tích lũy còn rất lớn sau giai đoạn vừa qua.
Nhìn chung, KBSV đánh giá cuối năm 2022 và năm 2023, 2024 sẽ là giai đoạn khó khăn về dòng tiền đối với các doanh nghiệp BĐS có trái phiếu đáo hạn. Đặc biệt đối với cá doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, chất lượng tài sản không cao sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng khi nguồn vốn vay ngân hàng khó tiếp cận, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu bị siết chặt và sức hấp thụ của thị trường BĐS trong năm 2023-2024 là không cao do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế.
Mới đây, Dự thảo sửa đổi lần 5 Nghị Định số 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán trái phiếu doanh nghiệp được công bố với các thay đổi theo hướng tiếp tục siết chặt hơn đối với các tổ chức phát hành và nhà đầu tư bao gồm:
Cấm doanh nghiệp phát hành trái phiếu để góp vốn dưới hình thức góp vốn hoặc mua cổ phần tại doanh nghiệp khác hoặc cho doanh nghiệp khác vay vốn
Tổng dư nợ trái phiếu không vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu, năm liền kề có lãi và không có lỗ lũy kế
Nhà đầu tư chuyên nghiệp là cá nhân chỉ được mua trái phiếu riêng lẻ do công ty đại chúng phát hành và phải có tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh thanh toán.
Với nhóm doanh nghiệp BĐS lớn phần nào ít áp lực hơn nhờ quỹ đất lớn, còn tài sản đảm bảo để vay ngân hàng cùng với đó đủ điều kiện để phát hành trái phiếu mới cũng như có khả năng vay trái phiếu quốc tế.
Tuy nhiên, KBSV cho rằng các doanh nghiệp vẫn phải liên tục tích lũy và triển khai dự án mới bất chấp các giai đoạn thị trường tăng trưởng nhanh và ở mức định giá cao để có khả năng huy động thêm nguồn vay nợ nhằm bổ sung dòng tiền nhằm thanh toán các nghĩa vụ đến hạn. Điều này cũng sẽ gây mất cân đối dòng tiền và làm giảm hiệu quả hoạt động trong những năm tới.
