Bất động sản TP.HCM đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, khi giá sơ cấp căn hộ có thể vượt 100 triệu đồng/m2 ngay trong năm 2025. Hạ tầng bứt phá, kỳ vọng sáp nhập hành chính và lượng kiều hối dồi dào đang tạo lực đẩy cho thị trường. Trong bối cảnh nguồn cung chưa kịp hồi phục, những khu vực giàu tiềm năng như thành phố Thủ Đức hay vùng giáp ranh Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu đang trở thành “điểm đến mới” cho dòng tiền đầu tư dài hạn.
NÉN LỰC CHỜ THỜI
Theo số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group giai đoạn 2025 - 2026, thị trường căn hộ TP.HCM có thể đón nhận khoảng 24.400 căn hộ mở bán mới, tăng 4.400 căn so với dự báo trước đó. Còn giá bán sơ cấp dự kiến tiếp tục xu hướng tăng và có khả năng vượt mốc 100 triệu đồng/m2 ngay trong năm 2025.
Bên cạnh đó, thị trường căn hộ TP.HCM nhận nhiều tín hiệu tích cực trong trường hợp sáp nhập TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Một trong những lợi ích đáng chú ý là khả năng giải quyết một phần vấn đề chênh lệch nguồn cung giữa các phân khúc. Việc mở rộng địa giới hành chính sẽ tạo ra dư địa phát triển lớn hơn cho các dự án căn hộ ở khu vực lân cận, từ đó tăng cường nguồn cung cho thị trường TP.HCM.
Hơn nữa, chi phí phát triển dự án tại Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu hiện tại cạnh tranh hơn so với việc triển khai các dự án ở khu vực trung tâm TP.HCM. Điều này có thể tạo điều kiện cho các chủ đầu tư phát triển các dự án với mức giá cạnh tranh hơn, góp phần đa dạng hóa phân khúc giá và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người mua tại TP.HCM trong dài hạn sau sáp nhập.
Đồng thời, việc sáp nhập sẽ thúc đẩy việc phát triển cơ sở hạ tầng kết nối giữa các tỉnh thành. Hệ thống giao thông được cải thiện sẽ làm tăng tính kết nối, giảm thời gian di chuyển và nâng cao giá trị bất động sản tại các khu vực vùng ven. Từ đó, có thể tạo ra một làn sóng đầu tư mới vào các dự án tại những khu vực trước đây ít được quan tâm.
Đánh giá về thị trường TP.HCM, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc One Mount Group nhận định: “Thị trường bất động sản TP.HCM trong quý 1/2025 đang ở giai đoạn “nén lực” - nơi những áp lực ngắn hạn sẽ là tiền đề cho sự bứt phá nếu các yếu tố pháp lý, nguồn cung và niềm tin người mua được tháo gỡ đồng bộ trong thời gian tới”.
Về diễn biến thị trường căn hộ TP.HCM, One Mount Group cho biết, quý 1/2025 chỉ có khoảng 340 căn hộ mở bán mới tại TP.HCM – giảm 31,1% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức thấp nhất tính từ đầu năm 2023 đến nay.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ tâm lý thận trọng của các chủ đầu tư, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô còn nhiều biến động và thị trường cần thêm thời gian để phục hồi niềm tin. Bên cạnh đó, yếu tố thời điểm – trùng kỳ nghỉ Tết Nguyên đán – cũng góp phần làm chậm tiến độ triển khai bán hàng.
Trái ngược với nguồn cung mở mới suy giảm, giá bán căn hộ sơ cấp tiếp tục tăng mạnh. Mức giá trung bình toàn thị trường đạt 88,4 triệu đồng/m2, tăng 4,9% so với quý trước và tăng tới 22,4% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đáng chú ý, hầu hết các dự án đang mở bán đều có điều chỉnh tăng giá. Tại Vinhomes Grand Park, mức tăng dao động từ 3 - 13% so với quý trước. Trong khi đó, Thảo Điền Green ghi nhận mức tăng giá vượt 20%, chủ yếu do số lượng căn còn lại rất hạn chế.
Việc này đến từ sự khan hiếm nguồn cung mở mới, kết hợp với việc hạ tầng ngày càng hoàn thiện, tiêu biểu như tuyến Metro số 1 đã vận hành và tuyến Vành đai 3 dự kiến sớm hoàn thành đoạn đi qua khu vực Vinhomes Grand Park, đã thúc đẩy sự tăng trưởng giá bán căn hộ tại TP.HCM.
Trong quý, TP.HCM ghi nhận 855 căn hộ được tiêu thụ, tăng 19,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trên tổng nguồn cung sơ cấp đạt 12%, tăng 5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy nhu cầu mua ở thực vẫn duy trì khá tốt bất chấp những khó khăn chung. Tuy nhiên, cơ cấu lượng căn hộ sơ cấp đang bán trên thị trường vẫn đang nghiêng về phân khúc cao cấp, chiếm khoảng 60% tổng số căn hộ đang bán trên thị trường.
Giám đốc One Mount Group cho rằng, giá bán sơ cấp tiếp tục tăng mạnh giữa lúc nguồn cung khan hiếm cho thấy thị trường vẫn có lực cầu thực, nhưng việc ra hàng chủ yếu ở phân khúc cao cấp cũng đồng thời phản ánh rủi ro mất cân đối cung - cầu khi phân khúc trung cấp và bình dân ngày càng vắng bóng.
NHỮNG XUNG LỰC CHO THỊ TRƯỜNG TP.HCM
Nhìn chung, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ tăng trưởng trong chu kỳ mới, bởi có rất nhiều điều thuận lợi. Theo PGS. TS. Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, bất động sản TP.HCM sẽ có những yếu tố để tạo sức bật riêng.
Thứ nhất, hệ thống thể chế thị trường bất động sản được ban hành đồng bộ. Trong 3 năm tới, chỉ có các văn bản pháp luật mới được ban hành để đồng bộ hóa, trong khi đó, sẽ không có các văn bản nào được sửa đổi bổ sung. Vì vậy, thị trường sẽ vận hành ổn định về mặt pháp lý trong thời gian trung hạn.
Thứ hai, các quy hoạch đã được thông qua như quy hoạch Vùng Đông Nam bộ, quy hoạch Bình Dương, quy hoạch Đồng Nai, quy hoạch Long An, quy hoạch Tây Ninh, quy hoạch Bà Rịa - Vũng Tàu... là nền tảng cơ sở rất thuận lợi phát triển bất động sản vùng TP.HCM. Đến nay, chỉ còn quy hoạch TP.HCM đang chờ phê duyệt.
Thứ ba, tốc độ đô thị hóa cao. TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An đều nằm trong nhóm các tỉnh có tăng trưởng kinh tế tốt, tốc độ đô thị hóa cao. Đô thị hóa tại Bình Dương đã đạt mức 85%, trong khi đó, cả nước đang có tỷ lệ đô thị hóa khoảng 42-43%.
Thứ tư, kiều hối về TP.HCM và vùng TP.HCM lớn và ổn định. Năm 2023, kiều hối chảy về Việt Nam ước đạt khoảng 16 tỷ USD, riêng TP.HCM là khoảng 9,46 tỷ USD, tăng 43,3% so với năm 2022. 9 tháng đầu năm 2024, lượng kiều hối chuyển về TP.HCM đạt gần 7,4 tỷ USD, tăng 10,5% so với cùng kỳ năm trước.
Thứ năm, vùng TP.HCM thu hút đầu tư nước ngoài lớn nhất cả nước. TP.HCM trong nhóm dẫn đầu cả nước về thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Năm 2023 đạt 5,85 tỷ USD. Tại Bình Dương, sau nửa nhiệm kỳ 2020 - 2025, tỉnh cũng thuộc nhóm địa phương dẫn đầu về thu hút vốn FDI với 9,56 tỷ USD, vượt chỉ tiêu cả nhiệm kỳ, trở thành "điểm sáng" cho vùng Đông Nam Bộ trong phục hồi kinh tế sau đại dịch COVID-19.
Thứ sáu, hệ thống cơ sở hạ tầng vùng TP.HCM được đầu tư lớn như đường cao tốc Long Thành - Bến Lức; đường Vành đai 3, đường Vành đai 4; các tuyến Metro; các đường quốc lộ đi qua TP.HCM. Về dài hạn là đường sắt tốc độ cao Hà Nội – TP.HCM; các cảng biển trên địa bàn TP.HCM; đường cao tốc TP.HCM - Mộc Bài….
Thứ bảy, nhóm người trung lưu gia tăng, tỷ lệ người thuộc tầng lớp trung lưu tập trung ở các đô thị khá lớn. Từ đó, trong giai đoạn kinh tế phát triển, nhu cầu bất động sản của nhóm dân cư trung lưu tại TP.HCM và vùng TP.HCM tăng lên.
