Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện đang trải qua giai đoạn trầm lắng kéo dài, khi cả nguồn cung lẫn sức cầu đều sụt giảm mạnh. Theo dữ liệu mới nhất từ DKRA, các phân khúc như biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng và condotel đều đang đối mặt với nhiều khó khăn, đặc biệt là ở những khu vực từng được kỳ vọng như Đà Nẵng, TP.HCM.
CHƯA THỂ BỨT TỐC TRỞ LẠI
Báo cáo thị trường bất động sản của DKRA trong tháng 4/2025 cho thấy, tại Đà Nẵng biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận sự sụt giảm nhẹ khoảng 3% về nguồn cung sơ cấp so với cùng kỳ. Tuy nhiên, điều đáng lo ngại là phần lớn nguồn cung hiện nay vẫn đến từ hàng tồn kho của các dự án cũ, trong khi ba năm qua gần như không có dự án mới nào được triển khai.
Dù các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu và hỗ trợ lãi suất, thanh khoản vẫn chỉ đạt 0,4% tổng nguồn cung, phản ánh sức cầu đang ở mức cực kỳ thấp. Giá bán sơ cấp tương đối ổn định nhưng tâm lý e ngại của nhà đầu tư khiến thị trường vẫn chìm trong trạng thái trầm lắng, không có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.
Phân khúc nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng cũng không khá hơn. Giao dịch gần như không ghi nhận trong tháng vừa qua. Nguồn cung không tăng, phần lớn vẫn là hàng tồn kho. Nhiều dự án vướng phải các sai phạm hoặc chậm tiến độ thi công, càng làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư. Giá bán sơ cấp đi ngang, dù nhiều chính sách ưu đãi được đưa ra nhưng không đủ để kích cầu hiệu quả.
Condotel cũng trong tình cảnh tương tự khi nguồn cung sơ cấp giảm nhẹ khoảng 1% và hoàn toàn không có dự án mới được tung ra thị trường trong thời gian gần đây. Giao dịch tiếp tục đóng băng. Đáng chú ý, Quảng Nam và Đà Nẵng chiếm đến 93% tổng nguồn cung khu vực, nhưng vẫn không thể kéo lại được thanh khoản.
Theo DKRA, các chính sách cam kết lợi nhuận, chia sẻ doanh thu, hỗ trợ lãi suất tuy được triển khai mạnh mẽ nhưng không tạo ra hiệu ứng tích cực đáng kể. Vấn đề pháp lý chưa rõ ràng tiếp tục là một rào cản lớn, khiến thị trường này chưa thể kỳ vọng phục hồi trong tương lai gần.
Còn ở TP.HCM, tháng 4/2025 biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận mức tăng nhẹ 3% về nguồn cung so với cùng kỳ, nhưng tổng thể vẫn thấp so với giai đoạn 2019 - 2020. Thanh khoản có cải thiện, tập trung chủ yếu ở các sản phẩm có giá bán dưới 10 tỷ đồng/căn.
Mặt bằng giá vẫn đi ngang và các chính sách như cam kết thuê lại, hỗ trợ lãi suất... vẫn chưa đủ sức tạo ra cú hích mạnh. Niềm tin của nhà đầu tư còn thấp, khiến thị trường khó tạo đà phục hồi.
Với phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp tăng 17% so với cùng kỳ, song đáng chú ý là toàn bộ đến từ các dự án cũ, mở bán từ những năm trước. Nguồn cung mới rất hạn chế, chỉ chiếm 0,3% tổng nguồn cung cả nước.
“Sức mua giảm mạnh, lượng giao dịch giảm gần 71% so với cùng kỳ. Giá bán vẫn cao do chi phí đầu vào đội lên, và thanh khoản đang là bài toán nan giải dù có nhiều chính sách chiết khấu, ân hạn nợ gốc, lãi vay được tung ra”, DKRA cho hay.
Condotel tại TP.HCM và các khu vực phía Nam cũng không tránh khỏi xu hướng suy giảm. Nguồn cung giảm khoảng 6%, chủ yếu đến từ hàng tồn kho (chiếm 97% tổng nguồn cung). Giao dịch chỉ diễn ra tại các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá dưới 3,5 tỷ đồng/căn.
Miền Trung và miền Nam tiếp tục là hai khu vực cung cấp condotel chủ yếu, chiếm đến 85% nguồn cung sơ cấp, trong khi miền Bắc lại dẫn đầu về lượng tiêu thụ (77% tổng giao dịch). Dù giá bán ổn định và các chính sách chia sẻ lợi nhuận được triển khai mạnh mẽ, thanh khoản vẫn còn rất thấp.
XU HƯỚNG MỚI
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhu cầu đầu tư phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn hiện hữu, nhưng đang ở trạng thái “chờ đợi”. Chỉ cần thị trường xuất hiện sản phẩm chuẩn chỉ pháp lý, đủ yếu tố hấp dẫn để đảm bảo tiềm năng khai thác vận hành hiệu quả, chắc chắn nhà đầu tư sẽ mạnh dạn “xuống tiền”.
Song, ông Đính cho rằng, trong bối cảnh này, bất động sản nghỉ dưỡng gắn với chăm sóc sức khỏe đang nổi lên như một phân khúc dẫn dắt dòng tiền mới. Không chỉ đơn thuần là nơi lưu trú, các sản phẩm nghỉ dưỡng hiện đại phải kết hợp giữa nghỉ ngơi, phục hồi thể chất và thanh lọc tinh thần, đúng với triết lý "wellness living" đang lan rộng trên toàn cầu.
Đặc biệt, các dự án sở hữu yếu tố tự nhiên đặc thù như suối khoáng nóng, khí hậu ôn hòa, hệ sinh thái xanh hoặc tài nguyên trị liệu tự nhiên đang trở thành “điểm cộng” then chốt tạo lợi thế cạnh tranh.
Do đó, vị chuyên gia nhận định, thời gian tới, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe, đặc biệt là tại các tỉnh, thành vùng ven đô thị đặc biệt sẽ trở thành điểm đến mới của dòng tiền đầu tư.
Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả đầu tư và duy trì lợi suất ổn định, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng bài toán chi phí đầu tư, vận hành so với khả năng khai thác thực tế. Nhà đầu tư nên ưu tiên các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, có pháp lý minh bạch, đã đưa vào vận hành hoặc sẵn sàng khai thác với lượng khách ổn định.
“Đặc biệt là các dự án có yếu tố tự nhiên nổi bật, sẽ đảm bảo sức hút với khách hàng trong quá trình vận hành. Tránh đầu tư theo phong trào, cần nghiên cứu kỹ phương án vận hành, khả năng sinh lời thực tế và uy tín chủ đầu tư”, ông Đính đưa ra lời khuyên.
Trong khi đó, tại Meet The Experts “Bất động sản nghỉ dưỡng hướng đến chu kỳ phát triển mới” của Savills Hotels vừa tổ chức, bà Uyên Nguyễn, Phó Giám Đốc, Savills Hotels Khu Vực Đông Nam Á chia sẻ, việc phát triển cơ sở hạ tầng có tác động không nhỏ đến việc định hình tương lại thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam.
Trong năm 2025, chỉ riêng lĩnh vực hàng không, cả nước đang có kế hoạch mở rộng 5 sân bay: Cát Bi, Vinh, Đồng Hới, Cà Mau và Phú Quốc nhằm nâng cao năng lực khai thác, qua đó giúp tăng cường khả năng kết nối và gia tăng lượng khách du lịch.
Tại TP. HCM, dự kiến sau khi giai đoạn đầu của sân bay Quốc tế Long Thành cùng với hệ thống metro kết nối đi vào vận hành sẽ cải thiện đáng kể khả năng tiếp cận cho cả du khách trong nước và quốc tế. Điều này không chỉ thúc đẩy thời gian lưu trú dài hơn mà còn gia tăng nhu cầu khách sạn tại các khu vực ngoài trung tâm, đồng thời nâng cao sức hút của TP.HCM.
Các khách sạn nằm gần ga tàu điện ngầm sẽ hưởng lợi từ sự gia tăng nhu cầu lưu trú, qua đó thúc đẩy sự phát triển dự án mới tại những vị trí có kết nối thuận tiện với hệ thống metro, đặc biệt là các mô hình khách sạn dịch vụ chọn lọc và mô hình khách sạn lifestyle. Ngoài ra, hạ tầng giao thông thuận lợi hơn cũng tạo cơ hội cho phân khúc khách sạn hạng sang mở rộng ra các khu vực khác ngoài khu vực trung tâm quận 1.
Nhận định về triển vọng đầu tư, chuyên gia của Savills cho rằng, ngành bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam nói riêng tiếp tục duy trì được sự quan tâm mạnh mẽ, đặc biệt từ các nhà đầu tư châu Á và các văn phòng gia đình (family offices).
Tuy nhiên, bất chấp nhu cầu cao, khối lượng giao dịch vẫn còn hạn chế do nhiều dự án có cấu trúc sở hữu phức tạp, hoặc còn vướng mắc về thủ tục pháp lý khiến quá trình đàm phán kéo dài.
"Những dự án có vị trí đắc địa tại trung tâm thành phố lớn với hạ tầng giao thông kết nối thuận lợi vẫn là loại hình tài sản được các nhà đầu tư ưu tiên hàng đầu nhờ vào tiềm năng gia tăng giá trị dài hạn và khả năng tạo ra dòng tiền kinh doanh ổn định", chuyên gia Savills đánh giá.
