Cuộc cạnh tranh cam kết lợi nhuận trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ngày càng khốc liệt khi các chủ đầu tư liên tục đưa ra mức lãi suất và dịch vụ hấp dẫn.Cũng vì thế, thị phần nghỉ dưỡng trở thành “vùng trũng” trong thu hút vốn đầu tư cá nhân và tổ chức.
Lợi nhuận 10 - 12%/năm
Nếu trước đây, mức cam kết lợi nhuận (từ tăng giá, cho thuê lại...) chỉ từ 5 - 7%/năm thì nay cùng với sự xuất hiện của ngày càng nhiều các dự án nghỉ dưỡng, tỷ lệ này đã được đẩy lên 9 - 12%/năm.
"Nhà đầu tư cần nghiên cứu khía cạnh khả năng khai thác, sinh lời của bất động sản đó thế nào. Các yếu tố cần phải xem xét như uy tín của đơn vị quản lý khai thác, sản phẩm phải mang tính khác biệt không, vị trí tốt không. Quan trọng là công suất khai thác, nếu tốt thì tỷ lệ sinh lời từ 10 - 12%/năm là khá tốt" Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang
Nổi bật nhất là dự án mới bắt đầu triển khai của Tập đoàn Empire, dự án Coco Bay Đà Nẵng đã đưa ra mức cam kết mức lợi nhuận tối thiểu 12%/năm trong 8 năm cho khách hàng mua căn hộ khách sạn condotel. Theo tính toán, với mức cam kết lợi nhuận này thì chỉ sau 8 năm người mua đã thu về gần 100% giá trị bất động sản (BĐS).
Ngoài ra, khách hàng còn được hưởng lợi từ việc tăng giá BĐS, tận hưởng những dịch vụ, tiện ích mà dự án mang lại. Không chỉ vậy, để làm vừa lòng các “thượng đế”, tạo lòng tin cho khách hàng, Tập đoàn Empire đã “bắt tay” với Ngân hàng SHB để giúp khách hàng mua sản phẩm tại dự án có thể nhận được tài trợ tối đa 90% nhu cầu vay vốn, thời hạn tối đa 25 năm và SHB còn cam kết bảo lãnh tiến độ xây dựng dự án cho khách hàng.
Mức cam kết 12% của Empire đang gây khá nhiều tranh cãi trên thị trường. Thậm chí, không ít người còn đặt vấn đề về năng lực tài chính của chủ đầu tư khi đưa ra mức sinh lời quá hấp dẫn này.
Ông Trịnh Việt Hưng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Empire lý giải, hiện nay có rất nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng trên thị trường đang đưa ra mức cam kết lợi nhuận 10%/năm trong khoảng thời gian 10 năm.
Trên cơ sở đó, Tập đoàn Empire đưa ra mức cam kết 12%/năm trong thời gian 8 năm. Nếu tính bình quân thì mức cam kết này như nhau nhưng tính về dòng tiền thì mức cam kết 12%/năm của Empire sẽ hấp dẫn hơn, thu hút khách hơn. Với mức cam kết này, Empire muốn cho khách hàng thêm một lựa chọn. Họ có thể chọn mức cam kết lợi nhuận cao nhưng thời gian ngắn hơn hoặc lợi nhuận thấp hơn cho thời gian dài hơn.
“Từ năm thứ 9 nếu khách hàng tham gia chương trình giao lại cho thuê thì khách hàng thu 80% trên lợi nhuận, sau khi trừ các chi phí. Chính vì vậy mà phản ứng của khách hàng đối với dự án là khá tốt. Bằng chứng là hiện nay dự án có quy mô hơn 50 ha, với tổng vốn đầu tư khoảng 10.000 tỉ đồng này mặc dù chỉ mới đang giai đoạn đặt giữ chỗ nhưng đã nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng”, ông Hưng cho biết.
“Ngon” hơn gửi ngân hàng
Theo các chuyên gia BĐS, mức lợi nhuận cam kết cao của các chủ đầu tư hiện nay đang là một trong những yếu tố làm nên sức hấp dẫn ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng bởi tài sản đầu tư được đảm bảo sinh lời dài hạn trong tương lai. Tỷ lệ 10 - 12%/năm tại VN là rất cao so với những thị trường lân cận như Thái Lan hay Bali (Indonesia).
Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty CP tư vấn - đầu tư Phú Vinh, nói chỉ cần tính nhẩm một cách đơn giản có thể thấy, khoản đầu tư này hoàn vốn chỉ từ 8 - 10 năm, một con số rất lý tưởng trong bối cảnh hiện nay. “Hiện phần lớn các sản phẩm cam kết lợi nhuận thường thuộc phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, giúp người sở hữu thỏa mãn nhu cầu được tôn trọng, khẳng định đẳng cấp khi họ đã có một vị trí trong xã hội.
Với nhóm khách hàng này, giá đôi khi không phải là thứ quan trọng nhất, mà nhu cầu khẳng định cái tôi, khẳng định đẳng cấp sẽ làm cho người ta không đắn đo nhiều trong việc xuống tiền. Nhất là lại được cam kết chắc chắn từ phía chủ đầu tư về lợi nhuận. Tại một thị trường du lịch còn nhiều tiềm năng lớn như VN, với lượng du khách quốc tế ước tính gần 10 triệu lượt và gần 60 triệu lượt du khách nội địa trong năm 2016 là một động lực lớn để phát triển BĐS nghỉ dưỡng, đây là một kênh đầu tư bền vững và được xem là khá hấp dẫn, an toàn so với các phân khúc khác hiện nay” - ông Chánh phân tích.
TS Bùi Quang Tín đánh giá: “Theo tôi tỷ lệ cam kết sinh lời 10 - 12% ở phân khúc BĐS nghỉ dưỡng không phải là quá sốc bởi trong xã hội có nhiều lĩnh vực đầu tư tỷ lệ sinh lợi còn cao hơn nhiều. Do đó, thay vì chỉ cam kết lợi nhuận khoảng 8 - 10%/năm như trước đây sẽ khó hấp dẫn nhà đầu tư mà phải từ 11 - 12% thì mới kỳ vọng kéo được khách hàng, mới cạnh tranh được với các dự án đi trước”.
Nhận xét về mức lợi nhuận cam kết ở phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nhận xét, các phân khúc BĐS khác nhau có mức sinh lời khác nhau. Đơn cử, phân khúc văn phòng trung bình lợi nhuận là 9 - 10%/năm, nhà phố 3 - 5%/năm và BĐS nghỉ dưỡng có thể đến 15%/năm trên tổng giá trị sản phẩm. Nên việc cam kết mức lợi nhuận cần phải xem tương ứng từng loại BĐS.
“Một số chủ đầu tư cam kết mức sinh lợi vượt trội thì họ cũng đã tính toán tài chính để bù lỗ một mức nào đó trong khả năng của mình. Do đó, nhà đầu tư cần nghiên cứu khía cạnh khả năng khai thác, sinh lời của BĐS đó thế nào. Các yếu tố cần phải xem xét như uy tín của đơn vị quản lý khai thác, sản phẩm phải mang tính khác biệt không, vị trí tốt không. Quan trọng là công suất khai thác, nếu tốt thì tỷ lệ sinh lời từ 10 - 12%/năm là khá tốt”, ông Quang phân tích.
TS Bùi Quang Tín (Trường đại học Ngân hàng TP.HCM) cho rằng việc các chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 10 - 12%/năm là đáng để các nhà đầu tư xem xét “xuống tiền”, vì hiện tiền gửi tiết kiệm chỉ hơn 8%/năm. Trong khi đó các phân khúc khác có thể lợi nhuận sẽ cao hơn nhưng đầy rủi ro vì thị trường BĐS hiện vẫn chưa phát triển ổn định.
“Các dự án này ở xa TP có nhiều rủi ro, nên nếu đưa ra cam kết lợi nhuận quá thấp là khó hấp dẫn khách hàng. Vì vậy, việc cam kết 12%/năm cũng là một chiêu bài để hút các dòng vốn nhàn rỗi đổ vào BĐS nghỉ dưỡng”, ông Tín nói.
Theo một chuyên gia BĐS, hiện nay thị trường này vẫn chưa ổn định, vẫn xảy ra những cơn “nóng” - “lạnh” thất thường thì việc chủ đầu tư các dự án BĐS ở phân khúc nghỉ dưỡng đã đưa ra cam kết lợi tối thiểu 10 - 12%/năm và ổn định trong khoảng thời gian từ 8 - 10 năm đã hút các nhà đầu tư.
Với cam kết này những người có tiền nhàn rỗi có thể hoàn toàn yên tâm bỏ tiền vào khi đã được “bảo kê” ở mức lợi nhuận cao hơn gửi tiền ngân hàng và an toàn hơn các phân khúc khác như chung cư hay nền đất. Không những vậy, khách hàng còn có cơ hội thu lợi nhuận cao hơn từ việc tăng giá BĐS.
Đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng đang là xu thế tại các nước phát triển, là một kênh vừa hiệu quả, vừa mang lại sự thảnh thơi, an toàn cho các nhà đầu tư trong bối cảnh còn ít kênh sinh lời tại VN. Tuy nhiên, chuyên gia cũng khuyến cáo, để đảm bảo tối đa lợi nhuận và an toàn, nhà đầu tư cần chọn mặt gửi vào vào những chủ đầu tư thực sự uy tín, có chiến lược kinh doanh bài bản, có khả năng thu hút khách du lịch đến thuê.
Theo Đình Sơn/Thanh Niên
