Các doanh nghiệp kỳ vọng condotel sẽ là kênh hút vốn “nóng” cho dự án
Con sốt Condotel
Ông Nguyễn Trần Nam, chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) đánh giá, năm 2016 thị trường BĐS có hiệu ứng lan toả rộng hơn mà rõ nhất là dự án phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng bỗng dưng phát triển nở rộ. Nổi bật, như thị trường Nha Trang với loạt dự án nghỉ dưỡng, condotel phát triển “chưa từng thấy” và trở thành một “đại công trường” xây dựng rầm rộ bám dọc dải đất ven biển nơi đây. Điều này cũng phù hợp với định hướng đẩy mạnh phát triển hạ tầng du lịch, đô thị.
Tuy nhiên, theo ông Nam, loại hình condotel vẫn còn nhiều tranh cãi, có ý kiến cho rằng condotel chỉ là căn hộ ở nhưng không có tính sở hữu lâu dài, không được cấp sổ hồng. “VNREA và các chủ đầu tư dự án condotel đang làm việc với cơ quan quản lý để xác định địa vị pháp lý, tính pháp lý của loại hình BĐS này, để tạo niềm tin của người tiêu dùng”, ông Nam nhấn mạnh.
Bởi ông Nam cho rằng, nếu coi condotel là hình thức nhà ở thì sẽ là kênh huy động vốn đầu tư rất thiết thực, giúp chia sẻ bớt áp lực tài chính với các chủ đầu tư dự án. Các nhà đầu tư thứ cấp có thêm kênh đầu tư sinh lời ổn định dài hạn. Một điểm nữa, với chủ trương thu hút nguồn vốn ngoại, kiều hối vào thị trường BĐS thì condotel sẽ là sản phẩm có sức hút đối với nhóm đối tượng này.
Theo ông Lê Ngọc Tuấn, Vụ khách sạn, Tổng cục Du lịch Việt Nam, sự tăng trưởng của thị trường BĐS đang có điều kiện thuận lợi từ sự tăng trưởng của khách du lịch. Năm 2016, lượng khách du lịch tới Việt Nam tăng trưởng tới 10 triệu lượt khách, gần gấp đôi sau 10 năm, chủ yếu từ các du lịch từ Trung Quốc, Hàn Quốc, Đài Loan và châu Âu…
Trong khi, thực trạng hạ tầng du lịch còn hạn chế, chưa đáp ứng nhu cầu, số lượng cơ sở lưu trú bị quá tải ở những địa phương du lịch lớn… Ở góc độ đầu tư, “condotel sẽ mở ra cơ hội đầu tư sinh lời cao, mức cam kết lợi nhuận trên dưới 12%/năm, hấp dẫn hơn kênh gửi tiết kiệm, chứng khoán, vàng. Loại hình này cũng đáp ứng mong muốn sở hữu căn nhà thứ hai có giá trị sinh lời hay tích luỹ tài sản”, ông Tuấn nhìn nhận.
Thực tế, năm 2016 chứng kiến sự nở rộ của những loại hình sản phẩm mới như condotel, Office-tel, SOHO… Nhất là loại căn hộ khách sạn- cho thuê condotel xuất hiện ồ ạt ở nhiều dự án ven biển ở những nơi có nhu cầu nghỉ dưỡng, du lịch lớn như Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang, Phan Thiết, Phú Quốc… Mỗi căn hộ có đầy đủ tiện ích sinh hoạt như nhà ở, song lại được quản lý, vận hành như khách sạn, nhờ đó chủ nhân có thể “timeshare” để gia tăng thu nhập từ cho thuê dài hạn với mức lợi nhuận từ 8-12%/năm.
Những dự án có sản phẩm Condotel được đầu tư bởi các doanh nghiệp lớn, có tên tuổi, nổi bật như: Vinpearl Đà Nẵng và Nha Trang, Luxury Apartment Condotel, The Costa Residence, Ariyana Nha Trang, Coco Bay Đà Nẵng, Diamond Bay Nha Trang, Premier Condotel Phú Quốc, FLC Golf& Resort Quy Nhơn…
Rủi ro pháp lý và nợ xấu
Ông Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch VNREA, Chủ tịch CEO Group chia sẻ, “chúng tôi đang phát triển dự án có loại hình condotel nghỉ dưỡng ven biển tại Phú Quốc, sắp tới dự kiến đầu tư thêm ở Nha Trang. Hiện chưa có quy định về tính pháp lý của condotel, quy hoạch, quy chuẩn xây dựng, cũng như quản lý dự án loại này gây khó khăn cho doanh nghiệp”.
Mặc dù condotel có nhiều tiềm năng, nhưng theo ông Bình, vấn đề lo ngại nhất là condotel – dù là căn hộ ở nhưng chủ sở hữu lại gặp khó khăn trong việc xác nhận sở hữu, thế chấp ngân hàng. Thời hạn sở hữu cũng bị giới hạn, không được nhập khẩu về căn hộ… là những rào cản khiến condotel bị giảm sức hấp dẫn.
Do đó, ông Bình kiến nghị, cần đưa nội dung “đất ở không hình thành đơn vị ở” của condotel ven vào quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án trên cơ sở phù hợp với quy hoạch chung của bãi biển khu vực dự án với một tỷ lệ đất ở không hình thành đơn vị ở nhất định (ví dụ, tỷ lệ 15% tổng diện tích đất dự án). Điều này nhằm tạo sự chủ động cho các doanh nghiệp ngay từ khi triển khai dự án. Hơn nữa, cần có bổ sung quy chuẩn kỹ thuật cho condotel, xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu căn hộ khách sạn cho khách hàng mua condotel biển. Hiện, chưa có chủ sở hữu condotel nào được cấp giấy chứng nhận sở hữu…
Ông Tuấn còn chỉ ra một số rủi ro từ hoạt động đầu tư condotel. Cụ thể, cần nguồn vốn lợi, lợi nhuận phụ thuộc vào nguồn khách du lịch và sẽ bị ảnh hưởng nếu lượng du khách sụt giảm, cần thuê công ty quản lý chuyên nghiệp.
“Các nhà đầu tư thứ cấp còn gặp rủi ro do thiếu kinh nghiệm phân tích thị trường, chỉ đầu tư theo phong trào, và sự hứa hẹn quá mức lợi nhuận từ các chủ đầu tư… Điều này còn gây hệ luỵ nợ xấu cho hệ thống ngân hàng”, ông Tuấn nói.
Về nguồn vốn đầu tư dự án condotel, các doanh nghiệp đang “lách” để huy động vốn từ khách hàng khi nào dự án condotel ven biển chưa có quy định pháp lý rõ ràng để ngân hàng nhận thế chấp cho vay vốn. Do đó, rủi ro tín dụng từ dự án này có thể gây ra nợ xấu cho ngân hàng.
Ông Vũ Đình Ánh lưu ý doanh nghiệp về những thách thức về vốn đối với loại hình condotel. Bởi, từ năm 2016, NHNN đã có quy định siết chặt tín dụng cho BĐS nghỉ dưỡng về tỷ lệ giới hạn cho vay.
“Xu hướng siết chặt tín dụng là thấy rõ, có thể tín dụng siết ở phân khúc này, mở ở phân khúc khác. Nếu không cảnh giác và điều chỉnh thì rất dễ lặp lại cơn khủng khoảng như giai đoạn 2008-2009”, ông Ánh cảnh báo.
Với chủ sở hữu condotel, khi phụ thuộc vốn vay ngân hàng để đầu tư, nếu hiệu quả khai thác của nhà quản lý không như kỳ vọng thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới lợi nhuận và khả năng trả nợ vay.
Ông Lê Ngọc Tuấn đưa ra các kiến nghị: cần luật hoá loại hình condotel vì hiện chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng. Condotel là loại hình cơ sở lưu trú, có hoạt động mua bán, hạch toán chia phí và chia lợi nhuận phức tạp nên cần tăng cường cán biện pháp quản lý nhà nước để tranh thất thoát thuế… Đặc biệt, cần quy hoạch cụ thể để phát triển đảm bảo cân bằng cung – cầu, tránh tồn kho, gây “bong bóng” BĐS nguy hiểm.
Năm 2015 tổng lượng giao dịch BĐS đạt mức kỷ lục. Trong đó, thị trường TPHCM có khoảng 40 nghìn giao dịch chính thức thông qua các sàn giao dịch, có tới 26% là BĐS cao cấp. Ngoài ra còn rất nhiều giao dịch thứ cấp, giao dịch mua bán không qua sàn.
Hải Hà
>> Những căn hộ làm giới đầu tư “phát sốt”
