Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở vào thời điểm "thử lửa", khi hàng loạt tên tuổi lớn phải oằn mình gánh hàng tồn kho trị giá hàng chục, thậm chí hàng trăm nghìn tỷ đồng.
NOVALAND ÔM GẦN 150.000 TỶ ĐỒNG HÀNG TỒN KHO
Dẫn đầu về quy mô tồn kho vẫn là cái tên quen thuộc Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No va (Novaland - mã chứng khoán: NVL), doanh nghiệp này đang ôm 148.638 tỷ đồng hàng tồn kho.
Cụ thể, bất động sản để bán đang xây dựng chiếm 95%, tương ứng 140.967 tỷ đồng, bao gồm các khoản cho phí tiền sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế, chi phí xây dựng và các chi phí khác liên quan trực tiếp đến dự án.
Bất động sản để bán đã xây dựng hoàn thành là 8.012 tỷ đồng; hàng hoá bất động sản 74 tỷ đồng; hàng hoá khác 5,4 tỷ đồng; còn dự phòng giảm giá hàng tồn kho là 420 tỷ đồng.
Đáng chú ý, báo cáo tài chính của NVL cho biết, tại ngày 31/3/2025 giá trị hàng tồn kho của Novaland được dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay là 60.224 tỷ đồng, trong khi đó, khoản này tại ngày 31/12/2024 là 59.086 tỷ đồng.
Không kém cạnh, Tập đoàn Vingroup – CTCP (mã chứng khoán: VIC) ghi nhận 110.814 tỷ đồng hàng tồn kho. Trong đó, bất động sản để bán đang xây dựng là 66.823 tỷ đồng; bất động sản sẵn sàng để bán khoảng 7.157 tỷ đồng…
Cùng hệ sinh thái họ nhà Vin, Công ty Cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) có hàng tồn kho 55.672 tỷ đồng, tăng 796 tỷ đồng so với con số của cuối năm 2024.
Trong đó, bất động sản để bán đang xây dựng chiếm phần lớn, với 41.010 tỷ đồng, chủ yếu là tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, giá mua các công ty con được phân bổ như một phần chi phí mua dự án, chi phí xây dựng và phát triển Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và một số dự án khác.
Còn lại là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang (7.400 tỷ đồng); bất động sản để bán đã xây dựng hoàn thành (3.783 tỷ đồng); bất động sản mua để bán (1.727 tỷ đồng); hàng tồn kho khác (1.727 tỷ đồng).
Đối với Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) cũng có lượng hàng tồn kho tương đối lớn, đạt 17.542 tỷ đồng, giảm 451 tỷ đồng so với cuối năm 2024.
Phần lớn khoản tiền này nằm ở các dự án bất động sản dở dang như: dự án Izumi (8.508 tỷ đồng); Waterpoint giai đoạn 1 (3.924 tỷ đồng); Waterpoint giai đoạn 1 (2.693 tỷ đồng); dự án Cần Thơ (1.516 tỷ đồng)…
Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) hàng tồn kho 14.037 tỷ đồng. Phần lớn nằm tại các dự án: The EverRich 2, Thuận An 1, Thuận An 2, Tropicana Bến Thành Long Hải, Phước hải, Khu dân cư Bắc Hà Thanh…
Còn Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Khang Điền, mã chứng khoán: KDH) hàng tồn kho của doanh nghiệp này tăng nhẹ 1% so với đầu năm lên 22.404 tỷ đồng, mức cao nhất từ trước đến nay.
Trong đó, hàng tồn kho tập trung chủ yếu ở các dự án lớn như: Khang Phúc – khu dân cư Tân Tạo (7.200 tỷ đồng), Bình Trưng – Bình Trưng Đông (4.542 tỷ đồng), Đoàn Nguyên – Bình Trưng Đông (3.686 tỷ đồng), Khang Phúc – khu dân cư Bình Hưng 11A (1.855 tỷ đồng), Khang Phúc – khu định cư Phong Phú 2 (1.811 tỷ đồng), Bình Trưng Mới – Bình Trưng Đông (1.414 tỷ đồng)…
Có lượng hàng tồn kho tăng mạnh là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã chứng khoán: KBC). Cuối quý 1/2025, hàng tồn kho của KBC tăng mạnh 46% lên 20.277 tỷ đồng. Cụ thể, khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát tồn 15.463 tỷ đồng, khu đô thị Phúc Ninh 1.119 tỷ đồng, khu công nghiệp và dân cư Tân Phú Trung 989 tỷ đồng, nhà ở xã hội thị trấn Nếnh 569 tỷ đồng…
Một doanh nghiệp khác là Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG) có lượng hàng tồn kho “khủng” khoảng13.386 tỷ đồng. Bất động sản dở dang chiếm đến 9.028 tỷ đồng, bất động sản thành phẩm là 3.890 tỷ đồng, còn bất động sản hàng hoá 445 tỷ đồng.
BỊ TÁC ĐỘNG GIÁN TIẾP BỞI CÁC CÚ SỐC TỪ THUẾ QUAN
Nhận định về thị trường thời gian tới, trong báo cáo ngành bất động sản vừa công bố, Chứng khoán Vietcap đánh giá mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam chủ yếu đến từ nhu cầu trong nước và trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung, nhưng việc áp thuế, nếu xảy ra, có khả năng sẽ gây ra ảnh hưởng tiêu cực đến tăng trưởng thu nhập hộ gia đình trong tương lai, từ đó làm giảm nhu cầu mua bất động sản.
Ngoài ra, nguy cơ tỷ giá USD/VND tăng có thể sẽ làm gia tăng biến động lãi suất, từ đó gây ra thách thức đối với cả người mua nhà và chủ đầu tư.
Tuy nhiên, Vietcap kỳ vọng Việt Nam sẽ duy trì cách tiếp cận chủ động và chiến lược nhằm ổn định thị trường bất động sản. Công ty chứng khoán cho rằng các định hướng chính sách then chốt có thể bao gồm nỗ lực của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước trong việc duy trì môi trường lãi suất ổn định, vốn rất quan trọng trong việc duy trì khả năng chi trả đối với nhà ở và khích lệ tâm lý đầu tư.
Bên cạnh đó, việc tập trung vào đầu tư phát triển hạ tầng sẽ đóng vai trò then chốt trong việc hỗ trợ nhu cầu bất động sản nhà ở. Những biện pháp này không chỉ nhằm giảm thiểu tác động từ các cú sốc thuế quan từ bên ngoài mà còn củng cố sự phát triển ổn định trong dài hạn đối với thị trường bất động sản Việt Nam.
Do đó, đối với năm 2025, Vietcap dự báo tăng trưởng đối với giao dịch trên thị trường sơ cấp so với mức cơ sở thấp của giai đoạn 2023 - 2024, dựa trên 4 kỳ vọng. Thứ nhất, nhu cầu ở thực vững chắc. Thứ hai, dòng tiền đầu tư trở lại. Thứ ba, tăng trưởng nguồn cung sơ cấp mới được hỗ trợ bởi các thủ tục pháp lý thuận lợi hơn.
Thứ tư, niềm tin của người mua nhà tiếp tục được củng cố, nhờ được hỗ trợ bởi triển vọng lãi suất cho vay mua nhà ổn định và tiến độ triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm được đẩy nhanh.
Về phía các chủ đầu tư, Chứng khoán Vietcap nhận định, sẽ tiếp tục duy trì các chính sách hỗ trợ bán hàng, với trọng tâm tập trung vào việc đảm bảo dòng tiền ổn định cho người mua nhà trong bối cảnh thị trường biến động.
Thị trường vẫn còn dư địa để chủ đầu tư cung cấp hỗ trợ lãi suất ưu đãi hơn, như kéo dài thời gian ưu đãi lãi suất (do hiện tại mặt bằng thời gian ưu đãi lãi suất vẫn thấp hơn so với giai đoạn Covid -19, theo quan sát của Vietcap).
Ngoài ra, các chủ đầu tư có thể sẽ xem xét tăng cường sử dụng chính sách cam kết cho thuê nhằm củng cố niềm tin của người mua, song song với các chính sách ưu đãi hiện hữu như tỷ lệ thanh toán thấp trước khi nhận nhà và đưa ra các mức chiết khấu hấp dẫn cho hình thức thanh toán sớm mà không sử dụng khoản vay.
Báo cáo cũng lưu ý rằng, các chủ đầu tư giàu kinh nghiệm với tiềm lực tài chính mạnh và thương hiệu uy tín sẽ có vị thế tốt hơn trong việc cung cấp các gói ưu đãi bán hàng cạnh tranh, nhưng vẫn đảm bảo được tiến độ xây dựng rõ ràng.
Với các lý do trên, công ty chứng khoán nhận thấy, tăng trưởng giá bán trung bình ròng sơ cấp năm 2025 cho căn hộ và bất động sản liền thổ tại Hà Nội và TP.HCM sẽ chậm lại ở mức một chữ số hoặc đi ngang từ mức cao của năm 2024.
