Nhiều chuyên gia cho rằng, lĩnh vực bất động sản là một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế, liên quan mật thiết đến nhiều ngành, nghề khác. Theo thống kê, đóng góp trực tiếp và gián tiếp của ngành bất động sản đối với kinh tế là khoảng 14%.
KHÓ KHĂN HIỆN HỮU
Phát biểu tại diễn đàn “Bất động sản Mùa Thu”, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, những đặc điểm của thị trường bất động sản là hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản còn những điều chưa đồng bộ; các địa phương tháo gỡ đã được khoảng 70%; nguồn cung giảm nhưng giá chưa hợp lý, thiếu nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp; sức mua kém; khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn.
Hiện nay, Bộ xây dựng đang quan tâm đến 3 vấn đề chính của thị trường bất động sản là cơ chế chính sách, vốn và việc thực thi. Đây là 3 vấn đề ảnh hưởng đến sự lên xuống của thị trường. Qua làm việc với tổ công tác của Chính phủ, ông Hải nhận thấy những vấn đề còn gây ra khó khăn vướng mắc cụ thể
Theo đó, vướng mắc pháp lý, đặc biệt là liên quan đến khó khăn về quỹ đất, giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, đấu giá đất. Ngoài ra còn vướng mắc pháp luật về quy hoạch như quy hoạch chi tiết không phù hợp với quy hoạch cấp trên. Hay liên quan đến pháp luật về đầu tư, việc không cho phép lựa chọn chủ đầu tư khi dự án nhà ở không dính đất ở. Hay chưa có những ưu đãi trong việc lựa chọn chủ đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội. Điều kiện mua nhà ở xã hội như cư trú, thu nhập… vẫn còn nhiều rắc rối…
Tiếp đến là khó khăn về nguồn vốn, về trái phiếu hiện có hàng chục, hàng trăm nghìn tỷ đồng trái phiếu đã phát hành và cần trả nợ cuối năm nay. Về quản lý tổ chức của các địa phương, cũng còn nhiều thiếu sót, bệnh sợ trách nhiệm.
Cuối cùng là một số thông tin không chính xác về tài chính, tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu tràn lan dẫn đến tâm lý người dân e ngại nghe ngóng, chuyển sang kênh đầu tư khác, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản.
Vì vậy, sau khi nhận diện được các vấn đề, Chính phủ đã có Nghị quyết 33 như “cẩm nang cầm tay chỉ việc” cho doanh nghiệp, cơ quan quản lý để tháo gỡ khó khăn, phát triển thị trường lành mạnh an toàn.
Về kết quả thực hiện, Chính phủ đã dự thảo trình Quốc hội Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Chính phủ đã có Nghị định 08 về chào bán trái phiếu, Nghị định 10 về sổ hồng cho condotel.
"Trong thẩm quyền các bộ, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03, Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành loạt văn bản, đã giảm lãi suất 4 lần, giảm từ 1,5 - 2%, Bộ Tài nguyên Môi trường cũng ra Thông tư 02 liên quan đến chứng nhận quyền sử dụng đất", ông Hải cho biết thêm.
Về nguồn vốn, kiểm soát lạm phát, dư nợ kinh doanh bất động sản 6 tháng đầu năm tăng, dư nợ tiêu dùng giảm, cho thấy những giải pháp đã bắt đầu phát huy tác dụng, nhưng nhu cầu mua lại giảm.
Về hoạt động của tổ công tác, đã nhận được 130 văn bản báo cáo khó khăn liên quan đến 180 dự án trên cả nước, đã xử lý 119 văn bản và Bộ Xây dựng đã có 35 văn bản hướng dẫn.
Về đề án xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, thị trường bất động sản thiếu phân khúc này, nhà ở xã hội là giải pháp quan trọng để bổ sung nguồn cung phù hợp cũng như điều tiết thị trường. Kết quả là đã hoàn thành 41 dự án với quy mô 9.416 căn, đang tiếp tục triển khai 294 dự án, quy mô 288.499 căn.
Bên cạnh đó về gói giải ngân 120 nghìn tỷ đồng, UBND tỉnh đang xem xét công bố 40 dự án, tổng nhu cầu vay 18 nghìn tỷ đồng. Hiện nay Sở Xây dựng đã xem xét xong 24 dự án với nhu cầu 12 nghìn tỷ, còn quyết định có được vay hay không sẽ qua Ngân hàng Nhà nước xem xét thêm.
THỊ TRƯỜNG ĐANG Ở GIAI ĐOẠN THANH LỌC
Cũng tại diễn đàn này TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia chia sẻ, thị trường bất động sản hiện nay không hề khủng hoảng mà đây là khó khăn chung của thế giới. Nếu có thì chỉ “khủng hoảng niềm tin” chứ không phải “khủng hoảng thị trường”.
Đúng 1 năm vừa qua, thị trường bất động sản rất khó khăn. Và thời điểm này là thời điểm rất thuận lợi để bàn thảo những vấn đề về hồi phục thị trường bởi các cơ sở để khẳng định điều này đã dần xuất hiện.
Cụ thể, về kinh tế vĩ mô, kinh tế thế giới và Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi, năm 2024 - 2025 sẽ tốt hơn. Lạm phát và lãi suất không còn tăng và đang giảm dần. Tính đến tháng 8, lạm phát đã duy trì được mức 4,57%. Về lãi suất, tính đến ngày 1/9, lãi suất qua đêm giảm gần bằng thời điểm đầu năm 2021, dưới 1%; lãi suất tái chiết khấu là 3%; lãi suất tái cấp vốn 4,5%.
Cùng với đó, các vướng mắc về pháp lý, thể chế cũng đang dần được tháo gỡ và thực thi. Quy hoạch các cấp đang hoàn thiện; đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh. 8 tháng đầu năm, giải ngân đầu tư công đã đạt hơn 352 nghìn tỷ đồng.
Thêm nữa, nghĩa vụ tài chính trong tầm kiểm soát và tiếp cận vốn được duy trì, cung - cầu giảm và giá tiến tới cân bằng hơn, phù hợp hơn.
“Vì vậy, tôi khẳng định đây không phải là giai đoạn khủng hoảng, mà là giai đoạn thanh lọc”, ông Lực nhấn mạnh.
Để thị trường sớm hồi phục, TS. Cấn Văn Lực nêu rõ, về cách tiếp cận của thị trường, nên nhớ rằng thị trường bất động sản cũng như các thị trường khác cần được kiến tạo để phát triển nhưng vẫn cần kiểm soát rủi ro. Thị trường cần phát triển hài hoà cân bằng hơn từ cung cầu, giá cả đến quy hoạch…
Tiếp đến, cần chú trọng điều tiết cung cầu, giá cả thị trường bất động sản, sớm giải quyết dứt điểm những vụ việc vướng mắc, vi phạm pháp lý còn tồn đọng để lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư; thực hiện tốt các cơ chế chính sách, nghị quyết đã ban hành trong thời gian vừa qua.
Ông Lực cũng cho rằng, cần phân nhóm thị trường bất động sản để dễ dàng kiểm soát quản lý cung ứng, điều tiết đánh thuế phù hợp. Thị trường bất động sản có 4 - 5 phân khúc, từ đó phân nhỏ hơn để có hướng kiểm soát quản lý và đó cũng là nền tảng cho ngân hàng điều hành tín dụng phù hợp.
Bên cạnh đó, cần hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng… đúng hạn, chất lượng; cân nhắc phương án tiếp tục thực hiện Nghị định 65 (2022) từ đầu năm 2024.
Về phía doanh nghiệp bất động sản, thị trường hiện tại rất khó khăn nên doanh nghiệp hãy lên tiếng cho trúng và đúng để cùng tháo gỡ. Cụ thể, cần quyết tâm thanh toán nợ nần; cơ cấu lại, đa dạng hóa sản phẩm, nguồn vốn; minh bạch trong việc quản lý; quản trị rủi ro tốt hơn. Đặc biệt, bất động sản xanh rất cần được quan tâm vì đây là xu hướng tất yếu.
