Hà Nội đang đứng trước một trong những bước ngoặt quan trọng nhất kể từ sau thời kỳ mở rộng địa giới hành chính năm 2008. Nếu như trước đây, bài toán đô thị chủ yếu xoay quanh việc cải tạo các khu chung cư cũ, chỉnh trang hạ tầng và giải quyết ùn tắc giao thông, thì nay, tầm nhìn phát triển đã chuyển sang một giai đoạn mới: tái cấu trúc toàn diện không gian đô thị, với trọng tâm là giãn dân nội đô gắn với tái thiết đồng bộ.
Đây không đơn thuần là một kế hoạch quy hoạch, mà được ví như một “cuộc đại phẫu” đối với khu lõi lịch sử của Thủ đô, nơi đang gánh chịu áp lực dân số, hạ tầng và môi trường suốt nhiều thập niên. Và cùng với sự dịch chuyển dân cư là một làn sóng tái định hình thị trường bất động sản được dự báo kéo dài trong ít nhất 20 năm tới.
ĐẠI PHẪU ĐÔ THỊ
Theo Đề án Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, Hà Nội đặt mục tiêu giảm tải cho khu vực nội đô lịch sử thông qua lộ trình giãn dân quy mô lớn trong giai đoạn 2026–2045. Cụ thể, giai đoạn 2026–2035, thành phố dự kiến di dời khoảng 200.000 người tại khu vực sông Hồng, 200.000 người tại khu vực hồ Tây và vùng phụ cận, cùng 42.000 người tại một số tuyến phố trong phạm vi Vành đai 3.
Bước sang giai đoạn 2036–2045, quy mô tiếp tục mở rộng với khoảng 26.730 người tại khu phố cổ, 23.000 người tại khu phố cũ và khoảng 370.000 người tại các khu vực còn lại trong Vành đai 3. Như vậy, tổng cộng hơn 860.000 người sẽ được di dời trong vòng 20 năm, một con số chưa từng có tiền lệ trong lịch sử phát triển đô thị Hà Nội.
Đằng sau những con số đó là quyết tâm giải quyết các “điểm nghẽn” kéo dài, mật độ dân cư quá cao, hạ tầng kỹ thuật – xã hội quá tải, thiếu không gian xanh, thiếu bãi đỗ xe và suy giảm chất lượng môi trường sống. Nhiều khu chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng, hệ số sử dụng đất cao nhưng hiệu quả khai thác thấp, gây lãng phí tài nguyên đô thị.
Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), khác với cách tiếp cận trước đây chỉ dừng ở cải tạo từng dự án, định hướng mới là giải tỏa trắng từng khu vực, xây dựng lại đồng bộ theo mô hình phát triển chiều dọc nhưng giảm mật độ cư trú thực tế. Quỹ đất trung tâm sau tái thiết được ưu tiên cho các chức năng thương mại – dịch vụ giá trị gia tăng cao như trung tâm tài chính, văn phòng hạng A, không gian công cộng chất lượng cao. Nhà ở tại lõi đô thị sẽ chuyển dịch mạnh sang phân khúc cao cấp và siêu cao cấp.
Tuy nhiên, giãn dân không thể chỉ là câu chuyện “di dời chỗ ở”. Kinh nghiệm thực tiễn cho thấy, nếu không đồng thời dịch chuyển sinh kế, quá trình này rất khó đạt hiệu quả bền vững. Người dân chỉ thực sự rời trung tâm khi nơi đến mang lại cơ hội sống và làm việc tốt hơn, chứ không đơn thuần là một căn hộ mới ở xa.
Do đó, cùng với đầu tư hạ tầng giao thông, việc dịch chuyển các khu chức năng như cơ quan hành chính, trường đại học, bệnh viện, trung tâm nghiên cứu và các tổ hợp văn phòng ra vùng ven là yếu tố then chốt. Khi việc làm và dịch vụ công chuyển dịch, dòng dân cư sẽ dịch chuyển theo một cách tự nhiên hơn, thay vì mang tính áp đặt hành chính.
Bài học từ Bắc Kinh là ví dụ đáng tham khảo. Khi dân số vượt 22 triệu người, Trung Quốc không chỉ di dời dân cư khỏi khu lõi mà còn chuyển nhiều chức năng phi thủ đô ra tân khu Hùng An, cách trung tâm khoảng 100 km. Các trường đại học, bệnh viện và doanh nghiệp nhà nước được bố trí lại, tạo nên một cực tăng trưởng mới song song với việc giảm tải cho nội đô. Cách tiếp cận “giãn dân đi cùng giãn chức năng” đã giúp quá trình tái cấu trúc diễn ra có chiều sâu và bền vững hơn.
Với Hà Nội, nếu các khu vực vùng ven được quy hoạch thành những cực phát triển thực thụ, nơi tập trung cụm đại học, bệnh viện, khu công nghệ cao, trung tâm nghiên cứu, thì đây sẽ là nền tảng để hình thành các đô thị vệ tinh đúng nghĩa, thay vì chỉ là những khu ngủ đông phụ thuộc vào lõi trung tâm.
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỚC LÀN SÓNG DỊCH CHUYỂN
Các chuyên gia của VARS cho rằng, sự tái cấu trúc không gian đô thị sẽ kéo theo một chu kỳ phân hóa mới của thị trường bất động sản Hà Nội trong trung và dài hạn.
Tại khu vực trung tâm, nguồn cung nhà ở sẽ ngày càng khan hiếm. Quỹ đất sau tái thiết được ưu tiên cho thương mại – dịch vụ và các công trình công cộng, do đó nhà ở chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng sang và siêu sang. Đối tượng khách hàng là giới tinh hoa, chuyên gia quốc tế, doanh nhân và nguồn nhân lực chất lượng cao, phù hợp với định hướng xây dựng Hà Nội trở thành trung tâm tài chính, dịch vụ của khu vực.
Tại bối cảnh nguồn cung hạn chế và nhu cầu thuê lớn, giá bán và giá thuê tại các dự án trung tâm được dự báo duy trì xu hướng tăng ổn định trong dài hạn. Diễn biến này có thể tương tự TP.HCM, nơi nhiều dự án cao cấp ở lõi đô thị dù có mức giá rất cao vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ tốt và công suất cho thuê ấn tượng.
Trong ngắn hạn, các khu chung cư cũ thuộc diện cải tạo có thể vẫn giữ giá hoặc tăng giá do kỳ vọng tái thiết. Tuy nhiên, về dài hạn, khi hạ tầng vùng ven hoàn thiện và cơ hội việc làm dịch chuyển dần ra ngoài Vành đai 3, áp lực điều chỉnh giá tại một số khu vực trung tâm là điều khó tránh khỏi, nhất là với những tài sản không còn phù hợp với định hướng quy hoạch mới.
Ngược lại, vùng ven Hà Nội sẽ trở thành “bến đỗ” của phần lớn dòng dân cư di dời. Thị trường tại đây được dự báo chứng kiến sự xuất hiện của nhiều đại đô thị quy mô lớn, phát triển theo mô hình đồng bộ hạ tầng – tiện ích – dịch vụ. Nguồn cung tăng mạnh nhưng chất lượng cũng được nâng cấp rõ rệt.
Mức giá căn hộ vùng ven khó có khả năng giảm sâu do chi phí đất đai, xây dựng và vốn ngày càng gia tăng. Trong bối cảnh các dự án mới được đầu tư bài bản, sở hữu hệ thống tiện ích hoàn chỉnh, mặt bằng giá phổ biến có thể xoay quanh khoảng 50 triệu đồng/m2, ngoại trừ phân khúc nhà ở xã hội. Đáng chú ý, nhu cầu ở thực từ gần 860.000 người thuộc diện di dời sẽ đóng vai trò lực đỡ quan trọng, giúp thị trường duy trì thanh khoản.
Giải pháp bồi thường bằng nhà ở hoặc đất tại các khu vực đã được quy hoạch thành cực phát triển mới được đánh giá là khả thi hơn so với đền bù bằng tiền thuần túy. Khi người dân nhận được sản phẩm nhà ở gắn với hạ tầng, trường học, bệnh viện và cơ hội việc làm, khả năng đồng thuận sẽ cao hơn, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ, tái lấn chiếm khu cũ.
“Đối với nhà đầu tư, bối cảnh nguồn cung gia tăng mạnh và quy hoạch thay đổi sâu rộng đòi hỏi chiến lược thận trọng hơn. Tại vùng ven, những tài sản gắn với nhu cầu ở thực, nằm trên các trục hạ tầng mới hoặc gần cụm đại học – công nghệ – y tế có thể vẫn còn dư địa tăng trưởng trong trung và dài hạn. Ngược lại, các quyết định đầu tư dựa trên kỳ vọng “lướt sóng” ngắn hạn, đặc biệt tại những khu vực từng tăng nóng theo tin quy hoạch, tiềm ẩn nhiều rủi ro”, các chuyên gia VARS đưa ra lời khuyên.
Ngoài Hà Nội, các địa phương giáp ranh có nền tảng công nghiệp – logistics phát triển, thu hút FDI tốt cũng có thể hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển dân cư và doanh nghiệp. Sự lan tỏa này sẽ góp phần hình thành một vùng đô thị mở rộng, nơi Hà Nội đóng vai trò trung tâm điều phối, còn các tỉnh vệ tinh chia sẻ chức năng sản xuất, nghiên cứu và dịch vụ hỗ trợ.