Trong đời sống dân sự, bên cạnh mua bán hay cho thuê, quan hệ cho mượn, cho ở nhờ nhà ở là một hình thức hỗ trợ mang tính nhân văn, thường diễn ra giữa người thân, bạn bè và không vì mục đích lợi nhuận. Tuy nhiên, thực tế xét xử cho thấy không ít tranh chấp kéo dài lại bắt nguồn từ những thỏa thuận miệng thiếu rõ ràng. Khi nhu cầu thay đổi, việc đòi lại nhà dễ phát sinh mâu thuẫn. Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, đã dành Điều 180 để điều chỉnh cụ thể quan hệ này, nhằm hạn chế rủi ro pháp lý.
KHI QUYỀN SỞ HỮU VÀ LÒNG TIN KHÔNG SONG HÀNH
Về bản chất pháp lý, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở là một dạng hợp đồng mượn tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng nhà ở cho một chủ thể khác trong một thời gian nhất định mà không thu phí. Đây là giao dịch không đền bù, nhưng không vì thế mà nằm ngoài sự điều chỉnh của pháp luật.
Điểm đáng chú ý của Điều 180 Luật Nhà ở 2023 là sự khẳng định quyền tự định đoạt của chủ sở hữu, đồng thời đặt ra ranh giới rõ ràng trong trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung.
Nếu là sở hữu chung hợp nhất, điển hình như tài sản của vợ chồng hoặc của hộ gia đình việc cho ở nhờ phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của các thành viên còn lại, tránh trường hợp một người tự ý cho bên thứ ba cư trú, ảnh hưởng đến sinh hoạt chung.
Ngược lại, nếu là sở hữu chung theo phần, chủ sở hữu có thể cho mượn phần diện tích thuộc quyền của mình, với điều kiện không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của các đồng sở hữu khác. Đây là điểm phân định quan trọng, bởi nhiều tranh chấp phát sinh do hiểu nhầm về phạm vi quyền sử dụng.
Luật Nhà ở 2023 cũng mở rộng phạm vi nhà ở có thể tham gia giao dịch cho mượn, cho ở nhờ. Không chỉ nhà ở riêng lẻ, mà cả căn hộ chung cư, nhà ở xã hội (trong điều kiện nhất định), thậm chí nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cũng có thể là đối tượng của quan hệ này.
Tuy nhiên, mỗi loại hình lại có giới hạn riêng. Nhà chung cư phải tuân thủ nội quy quản lý, vận hành. Nhà ở xã hội thường bị hạn chế việc cho ở nhờ trong giai đoạn chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc chưa hết thời gian hạn chế chuyển nhượng. Nhà ở thuộc tài sản công chỉ được cho ở theo cơ chế đặc thù như nhà công vụ hoặc tái định cư.
Một điểm tiến bộ đáng chú ý là Luật Nhà ở 2023 không bắt buộc nhà ở phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mới được cho mượn, cho ở nhờ. Quy định tại khoản 2 Điều 160 thừa nhận thực tế nhiều bất động sản có nguồn gốc hợp pháp nhưng chưa hoàn tất thủ tục cấp giấy. Điều này giúp linh hoạt hóa giao dịch dân sự, nhất là trong bối cảnh thủ tục hành chính ở một số địa phương còn kéo dài.
Dù vậy, nhà ở vẫn phải đáp ứng các điều kiện pháp lý tối thiểu: không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi hoặc phá dỡ, và phải đảm bảo an toàn kết cấu. Nếu nhà đang trong quá trình khiếu kiện, việc cho ở nhờ có thể khiến người cư trú bị cuốn vào vòng xoáy pháp lý không mong muốn.
Về chủ thể, bên cho mượn phải là chủ sở hữu hợp pháp hoặc người được ủy quyền hợp lệ. Cá nhân phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; tổ chức phải có tư cách pháp nhân và người đại diện hợp pháp. Bên ở nhờ có thể là công dân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, hoặc người nước ngoài đủ điều kiện cư trú hợp pháp.
Đáng chú ý, Luật Nhà ở 2023 công nhận việc ở nhờ là một hình thức có “chỗ ở hợp pháp”. Điều này tạo điều kiện cho người ở nhờ thực hiện các thủ tục đăng ký cư trú, tiếp cận dịch vụ y tế, giáo dục tại nơi ở thực tế.
CHẤM DỨT QUAN HỆ CHO Ở NHỜ, KHÔNG ĐƠN GIẢN LÀ “MUỐN LẤY LẠI LÀ ĐƯỢC”
Trên thực tế, tranh chấp thường bùng phát khi chủ nhà muốn đòi lại nhà. Nếu có hợp đồng bằng văn bản, xác định rõ thời hạn, việc chấm dứt tương đối đơn giản: hết thời hạn là hợp đồng tự động chấm dứt.
Khoản 2 Điều 180 Luật Nhà ở 2023 quy định một số trường hợp chấm dứt mặc nhiên, bao gồm: hết thời hạn thỏa thuận; nhà ở không còn tồn tại do thiên tai, hỏa hoạn; bên ở nhờ chết hoặc bị tuyên bố mất tích; tổ chức ở nhờ bị giải thể, phá sản; nhà ở bị thu hồi hoặc buộc phá dỡ; hoặc các bên tự thỏa thuận chấm dứt.
Điểm phức tạp nhất nằm ở các trường hợp không xác định thời hạn. Trong đời sống dân cư, rất nhiều giao dịch cho ở nhờ chỉ là lời nói, không ghi thời gian cụ thể. Khi đó, pháp luật dẫn chiếu sang Điều 499 Bộ luật Dân sự 2015: bên cho mượn có quyền đòi lại tài sản khi mục đích mượn đã đạt được.
Đặc biệt, nếu bên cho mượn có nhu cầu đột xuất, cấp bách, chẳng hạn bản thân không còn chỗ ở, cần bán nhà để chữa bệnh, hoặc gia đình phát sinh thêm thành viên, họ có quyền đòi lại nhà dù mục đích của bên ở nhờ chưa hoàn thành. Tuy nhiên, phải thông báo trước trong một thời gian hợp lý. Thực tiễn xét xử thường xem khoảng 30 - 90 ngày là hợp lý, tùy hoàn cảnh cụ thể.
Khi bên ở nhờ không tự nguyện bàn giao, chủ sở hữu cần tuân thủ trình tự pháp lý chặt chẽ.
Bước đầu tiên là thông báo bằng văn bản, nêu rõ căn cứ pháp lý và thời hạn di dời. Thông báo nên được gửi qua đường bưu điện bảo đảm hoặc có xác nhận của chính quyền địa phương để làm chứng cứ.
Tiếp theo là hòa giải. Dù không bắt buộc trong mọi trường hợp, hòa giải tại cơ sở giúp giảm căng thẳng và tạo cơ hội đạt được thỏa thuận về thời gian, chi phí di dời. Nhiều vụ việc đã được giải quyết ổn thỏa ở giai đoạn này, tránh phải đưa ra tòa.
Nếu hòa giải thất bại, chủ nhà có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có nhà ở. Trong quá trình đó, chủ nhà tuyệt đối không được tự ý cắt điện, nước, thay khóa, đập phá đồ đạc hay dùng vũ lực. Những hành vi này có thể bị xử lý hình sự về tội xâm phạm chỗ ở của người khác hoặc hủy hoại tài sản.
Một thực tế đáng lưu ý là nhiều vụ việc kéo dài hàng chục năm do bên ở nhờ đã cải tạo, sửa chữa nhà với chi phí lớn. Khi đó, họ cho rằng mình “có công sức đóng góp” và từ chối trả nhà nếu không được bồi hoàn.
Pháp luật xác định rõ: người ở nhờ không có quyền tự ý thay đổi kết cấu, công năng tài sản khi chưa được chủ sở hữu đồng ý. Mọi hành vi như đập tường, nâng tầng, mở rộng diện tích nếu không có thỏa thuận đều là vi phạm nghĩa vụ. Đây có thể là căn cứ để chủ nhà yêu cầu chấm dứt việc ở nhờ ngay lập tức.
Để tránh rơi vào thế bế tắc, các chuyên gia pháp lý khuyến nghị nên lập hợp đồng bằng văn bản ngay từ đầu, dù pháp luật không bắt buộc công chứng. Một hợp đồng đầy đủ nên có mô tả chi tiết hiện trạng nhà, xác nhận quyền sở hữu của chủ nhà, phân định rõ chi phí điện nước, phí quản lý, thuế, cũng như thời gian báo trước khi chấm dứt.
Nếu phát sinh nhu cầu sửa chữa, hai bên cần lập phụ lục ghi rõ phạm vi, kinh phí và cách xử lý giá trị tăng thêm khi kết thúc việc ở nhờ. Việc xác định rõ “ai trả tiền cho phần nào” sẽ giúp hạn chế tối đa tranh chấp về sau.
Cho ở nhờ là một nghĩa cử đẹp trong đời sống xã hội. Nhưng khi tài sản có giá trị lớn như nhà ở, lòng tốt nếu không đi kèm hiểu biết pháp luật có thể trở thành nguồn cơn xung đột. Luật Nhà ở 2023 đã đặt ra khung pháp lý tương đối đầy đủ. Vấn đề còn lại nằm ở ý thức của các bên: tôn trọng quyền sở hữu, thỏa thuận rõ ràng và hành xử văn minh.
Trong bối cảnh giá trị bất động sản ngày càng tăng, mỗi quyết định cho ở nhờ không chỉ là câu chuyện tình cảm mà còn là một giao dịch dân sự thực sự. Và như mọi giao dịch khác, sự rõ ràng ngay từ đầu luôn là cách bảo vệ tốt nhất cho cả hai phía.
