Hiện nay, Chính phủ đã có những chỉ đạo để thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội, tuy nhiên, nguồn cung nhà ở vẫn chưa thể phục vụ đủ cho đa số người dân. Bên cạnh đó, không chỉ giá nhà ở thương mại tăng giá, mà nhà ở xã hội cũng có mức tăng tương tự.
Giá thành sản phẩm một dự án nhà ở xã hội sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó, có phần tư vấn thiết kế. Để tìm hiểu những giải pháp tư vấn thiết kế giúp giảm giá nhà, Tạp chí Thương gia đã có cuộc trao đổi cùng Kiến trúc sư Trần Vũ Lâm, Chủ tịch Công ty Cổ phần Kiến trúc Lập Phương – CUBIC.
Hiện nay, giá nhà ở xã hội thứ cấp tăng giá rất cao, gấp 2 - 3 lần so với mức mở bán trước đó. Dưới góc nhìn của mình, theo ông, nguyên nhân nào dẫn đến hiện tượng trên?
Giá nhà ở xã hội thứ cấp tăng do Luật Nhà ở đã quy định “sau thời hạn 5 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế”.
Nhìn sang phân khúc nhà ở thương mại, giá thành đang tăng mạnh, trong khi nguồn cung ra thị trường rất ít. Bởi thế, sự tăng giá của phân khúc nhà ở thương mại, khiến giá nhà ở xã hội bị ảnh hưởng và cùng đà tăng tương đương.
Có thể trong thời gian tới nhà ở xã hội không được giá ưu đãi. Trước đây, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được phép sử dụng 20% tổng diện tích đất ở hoặc sàn để xây dựng nhà ở thương mại. Quy định này nhằm bù đắp chi phí đầu tư, từ đó giúp giảm giá bán, giá cho thuê, và giá thuê mua nhà ở xã hội, cũng như giảm chi phí quản lý và vận hành sau khi hoàn thành.
Và lợi nhuận tổng dự án, bao gồm cả nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, không được vượt quá 10%. Chủ đầu tư có thể bán nhà ở thương mại với giá ưu đãi để hỗ trợ giá nhà ở xã hội, giúp người dân mua nhà ở xã hội với mức giá thấp nhất có thể, miễn là lợi nhuận từ cả hai loại hình nhà ở vẫn được giữ trong giới hạn 10%. Tuy nhiên, vào giữa năm 2023, chính sách này đã bị tạm dừng.
Đến nay, Luật Nhà ở 2023 đã quy định trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư dự án được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án để kinh doanh dịch vụ, thương mại. Chủ đầu tư được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này. Còn phần nhà ở xã hội vẫn khống chế 10% lợi nhuận.
Đương nhiên, các dự án nhà ở thương mại vẫn phải trả tiền sử dụng đất và hạch toán độc lập. Vậy liệu giá nhà ở xã hội có giảm được không? Bởi thế, các nhà đầu tư cần phải cân nhắc kỹ lưỡng và có tâm huyết trong lĩnh vực nhà ở xã hội.
Trước đây, lợi nhuận của hai loại dự án phải liên kết với nhau, nhưng hiện tại cho phép tính lợi nhuận độc lập. Điều này liên quan đến "tâm" của chủ đầu tư, nếu kinh doanh thương mại thuận lợi, họ có thể điều chỉnh giá nhà ở xã hội xuống, giúp dễ thanh khoản và quay vòng vốn hơn.
Với góc độ là một kiến trúc sư, ông có thể chia sẻ về những khó khăn trong quá trình tư vấn thiết kế nhà ở xã hội?
Vấn đề đầu tiên là pháp lý. Nhiều địa phương đang có sự chồng chéo, chưa rõ ràng, khiến dự án khó triển khai hoặc khi triển khai thì đưa hàng ra thị trường chậm chạp.
Chẳng hạn, trong quy hoạch, cần xác định rõ vị trí xây dựng dự án và xem liệu quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt hay chưa? Bởi khi pháp lý được làm rõ, quá trình thực hiện dự án mới có thể diễn ra đúng tiến độ.
Nhiều khu vực vẫn chưa có thông tin về quy hoạch 1/2.000, khiến nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận dự án, không thể cân đối các tiêu chí về dân số, mật độ xây dựng và các chỉ tiêu khác.
Một số tỉnh, thành phố đã có quy hoạch 1/500, xác định quy mô cụ thể của dự án và đủ điều kiện để lựa chọn nhà đầu tư. Tuy nhiên, quy hoạch này lại không phù hợp với vị trí thực tế của dự án, khiến các nhà đầu tư rất “đau đầu” khi triển khai, và giá nhà có thể cao hơn nhu cầu thực tế của thị trường địa phương. Do đó, sản phẩm không chỉ khó bán mà còn có nguy cơ không có ai mua, vì người dân chỉ có khả năng chi trả ở mức giá vừa phải.
Ví dụ, khả năng mua nhà ở một số khu vực chỉ khoảng 10 – 11 triệu đồng/m2, trong khi quy hoạch 1/500 lại yêu cầu dự án nhà ở xã hội cao 15 tầng, thì mức giá bán phải từ 14 – 15 triệu đồng/m2. Nếu triển khai đúng quy hoạch thì khó bán hàng, nên nhà thầu phải điều chỉnh quy hoạch, nhưng điều chỉnh là vi phạm luật. Ngược lại, từ một dự án lớn muốn điều chỉnh lại quy mô nhỏ để phù hợp với vị trí dự án cũng không thể được.
Ngoài ra, nếu nhà đầu tư muốn điều chỉnh số tầng, mật độ hoặc quy mô dự án để cải thiện thiết kế, một số địa phương lại coi đây là điều chỉnh quy hoạch. Quá trình này rất phức tạp và phải trải qua một vòng pháp lý khác, gây khó khăn cho nhà đầu tư.
Vậy, thưa ông, cần làm gì để có thể giảm giá thành nhà ở xã hội giúp người dân thu nhập thấp sớm có nhà?
Để một dự án nhà ở xã hội thành công, phù hợp về giá thành cần sự quan tâm của 3 thành phần: Nhà nước, nhà đầu tư và nhà tư vấn.
Theo đó, các cơ quan quản lý Nhà nước cần nghiên cứu những chính sách pháp lý, pháp luật để quan tâm đúng mực đến nhà ở xã hội và các đối tượng phù hợp tiếp cận được phân khúc này nhanh chóng hơn.
Pháp lý cần phải rõ ràng và thông thoáng để giúp đẩy nhanh tiến độ xây dựng nhà ở xã hội. Khi đó, nguồn cung sẽ được cải thiện và giá nhà cũng sẽ trở nên hợp lý hơn. Đây là yếu tố cực kỳ quan trọng.
Yếu tố thứ hai quyết định sự thành công của một dự án nhà ở xã hội là năng lực của nhà đầu tư. Nhà ở xã hội là một lĩnh vực tương đối khó khăn, thường phù hợp hơn với những doanh nghiệp có kinh nghiệm. Đối với những doanh nghiệp non trẻ hoặc thiếu khả năng, việc tham gia vào lĩnh vực này có thể mang lại nhiều rủi ro.
Nhà đầu tư cần có quyết tâm cao, khả năng tính toán và phán đoán thị trường, đồng thời biết cách sử dụng nguồn vốn một cách hiệu quả và có hệ thống rõ ràng. Cùng với đó, nhà đầu tư cần phải phân tích kỹ vị trí, pháp lý và lộ trình triển khai dự án để thực hiện nhanh chóng. Ngoài ra, việc lựa chọn một nhà tư vấn có kinh nghiệm và năng lực tương đương cũng rất quan trọng, giúp tối ưu hóa các giải pháp cho dự án nhà ở xã hội.
Về đơn vị tư vấn, chủ đầu tư nên lựa chọn các nhà tư vấn đã từng thiết kế các dự án nhà ở thương mại, vì họ có khả năng tối ưu hóa không gian nhỏ để phục vụ tốt nhu cầu sống của một gia đình trong căn hộ nhà ở xã hội.
Trong quá trình thi công, sự liên kết vững chắc giữa nhà tư vấn, nhà đầu tư là rất quan trọng để tạo ra các dự án chất lượng cao và bền vững. Nhà tư vấn cần phối hợp chặt chẽ với nhà đầu tư để phân tích thị trường và khả năng hấp thụ của dự án nhà ở xã hội. Sau khi hoàn thành nghiên cứu, họ mới bắt đầu thực hiện thiết kế cho dự án được khả thi và hợp lý nhất. Đây là nhiệm vụ quan trọng của nhà tư vấn trong giai đoạn đầu của dự án. Khi thiết kế được thực hiện một cách chỉn chu, giải pháp thiết kế sẽ đúng đắn hơn, hiển nhiên quá trình bán hàng trở nên dễ dàng.
Mong ông chia sẻ rõ hơn về giải pháp trong thiết kế nhà ở xã hội để ghìm giá phân khúc này? Ngoài ra, việc quy hoạch không gian và phân bổ diện tích công cộng nên được điều chỉnh thế nào để đảm bảo vừa tiết kiệm, vừa tạo không gian sống chất lượng?
Với kinh nghiệm dẫn dắt CUBIC thực hiện hàng chục dự án nhà ở xã hội trong nhiều năm qua, tôi cho rằng có ba giải pháp chính: thiết kế, cấu trúc và cơ điện.
Giải pháp đầu tiên là tối ưu hóa thiết kế kiến trúc. Cần điều chỉnh diện tích để tiết kiệm mặt sàn sử dụng và áp dụng các tiêu chuẩn thiết kế phù hợp với nhà ở xã hội, không cần quá xa hoa như nhà ở thương mại. Chẳng hạn, kích thước cửa sổ và cửa ra vào cần được tối ưu hóa để đảm bảo đủ ánh sáng tự nhiên mà không lãng phí không gian.
Cụ thể, hành lang trong nhà ở thương mại thường rộng từ 1,8 – 2m, trong khi hành lang nhà ở xã hội có thể thu hẹp xuống khoảng 1,65m. Sau khi bả, trát và ốp lát, chiều rộng thực tế còn khoảng 1,6m, vẫn đủ để sử dụng hợp lý với hình thể người Việt, đồng thời tiết kiệm diện tích để mở rộng căn hộ.
Ngoài ra, chiều rộng cửa sổ cũng nên được tiết chế. Thay vì cửa sổ rộng 2-3m, nhà ở xã hội nên giảm xuống từ 0,8 – 1m. Như vậy, các phòng ngủ vẫn đủ ánh sáng tự nhiên mà giảm thiểu sức nóng do hiệu ứng nhà kính. Hơn nữa, khi lắp đặt tấm kính lớn, giá thành sẽ tăng theo độ cao, do đó, việc giảm kích thước cửa sổ cũng giúp hạ thấp chi phí xây dựng.
Đối với giải pháp tối ưu hóa kết cấu nên áp dụng công nghệ đơn giản và dễ lắp ráp để giảm chi phí thi công. Nghiên cứu cho thấy, việc sản xuất hàng loạt và vận chuyển các cấu kiện đến công trường sẽ tiết kiệm rất nhiều chi phí. Một ví dụ điển hình cho giải pháp này là Trung Quốc.
Ngoài ra, cần sử dụng các cấu kiện tiêu chuẩn hóa và mô đun hóa để tối ưu chi phí vận chuyển và lắp đặt. Trong thiết kế dự án nhà ở xã hội, cần tránh sự phức tạp và nhiều góc cạnh, vì điều này sẽ làm tăng chi phí thi công. Các dự án nhà ở xã hội ở Singapore, Hàn Quốc hay Nhật Bản thường có thiết kế đơn giản và điển hình hóa, giúp tiết kiệm chi phí.
Giải pháp tiếp theo là tối ưu hóa hệ thống cơ điện. Trong một dự án, hệ thống cơ điện có suất đầu tư tương đối cao, nếu không có sự đồng bộ và giải pháp hợp lý chi phí sẽ bị đội lên.
Đặc biệt, trong các dự án nhà ở xã hội có tầng hầm, chi phí cơ điện sẽ cao hơn so với những dự án không có. Tầng hầm thường được sử dụng để xe, cần hệ thống điện, nước và thêm các thiết bị phòng cháy chữa cháy. Do đó, nên lựa chọn các thiết bị cơ điện phù hợp, không quá cao cấp để tiết kiệm chi phí.
Lưu ý, các dự án nhà ở xã hội có tầng hầm nên được xây dựng ở những thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng, nơi có mật độ cư dân cao và giá thành cạnh tranh.
Về quy hoạch không gian và phân bổ diện tích công cộng trong dự án nhà ở xã hội cần được thiết kế tuân thủ đúng quy định của Bộ Xây dựng. Việc này không chỉ đảm bảo tính hợp pháp cho dự án mà còn tạo ra môi trường sống tốt cho cư dân. Các khu vực công cộng như sân chơi, khu vực xanh và các tiện ích xã hội nên được phân bổ hợp lý, nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt và giao lưu của cộng đồng.
Xin cảm ơn ông!
