Kể từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà Nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành và lãi suất tái cấp vốn hiện nay đã về mức 4,5%. Nhờ đó, lãi suất cho vay hiện nay dao động quanh mức 9 - 11%, giảm hơn mức 12 - 13% thời điểm nửa sau 2022.
Báo cáo ngành bất động sản của MBS Reasearch cho biết, lãi suất ở mức thấp tác động tích cực đến khả năng tiếp cận vốn của các doanh nghiệp bất động sản nhằm triển khai các dự án mới. Nhờ áp lực tài chính giảm bớt, các chủ đầu tư có thể rút ngắn thời gian triển khai dự án và nâng cao nguồn cung cho thị trường. Còn lãi suất cho vay hợp lý tạo điều kiện thuận lợi để mua nhà trong bối cảnh các chủ đầu tư và ngân hàng tăng cường ưu đãi trong chính sách bán hàng.
Vào cuối năm 2023, Chính phủ đã chính thức thông qua Luật Nhà Ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi với mục tiêu quy định rõ ràng hơn về pháp lý của các loại hình bất động sản, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng và thắt chặt một số điều khoản trong giao dịch bất động sản.
“Chúng tôi đánh giá với những điều khoản thắt chặt trong quy định và triển khai dự án sẽ khiến các chủ đầu tư phải có nền tảng tài chính vững vàng, do luật mới sẽ giảm khả năng chiếm dụng vốn của các doanh nghiệp. Các doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt, triển khai dự án bài bản và không có áp lực nợ vay”, báo cáo nêu.
Hơn nữa, đầu năm 2024, Luật Đất Đai được kỳ vọng sẽ được đưa ra ở kỳ họp Quốc hội bất thường và thông qua với những quy định cụ thể về xác định tiền sử dụng đất, nguồn gốc đất để triển khai các dự án thương mại và Quy hoạch các dự án mới. Từ đó, có thể rút ngắn thời gian, thủ tục pháp lý triển khai dự án và cải thiện nguồn cung cho thị trường.
Tuy nhiên, MBS Reasearch cho rằng vẫn còn những thách thức cho các doanh nghiệp bất động sản. Thứ nhất, tỷ trọng hàng tồn kho và người mua trả tiền trước cũng đang trong xu hướng giảm do thị trường bất động sản ảm đạm.
Giá trị hàng tồn kho cuối quý 3/2023 đạt 453,4 nghìn tỷ đồng gần như không có thay đổi so với đầu năm cho thấy các dự án bất động sản đang tạm dừng triển khai. Điều này sẽ tác động tiêu cực đến kết quả kinh doanh và nguồn vốn của doanh nghiệp bị “đóng băng” tại các dự án dở dang. Hơn nữa, người mua trả tiền trước 138,9 tỷ đồng, giảm 5% so với cùng kỳ cho thấy các doanh nghiệp vẫn còn gặp khó khăn trong mở bán sản phẩm.
Thứ hai, trong bối cảnh thị trường đóng băng, các chủ đầu tư không thể mở bán dự án để duy trì dòng tiền dẫn tới mất khả năng trả nợ. Tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng tăng lên mức 2,3% và phần lớn đến từ các khoản vay bất động sản. Trong bối cảnh nợ xấu tăng, các ngân hàng có xu hướng thận trọng hơn khi giải ngân từ đó gây khó khăn trong việc tiếp cận vốn cho các doanh nghiệp bất động sản.
Về xu hướng phát triển của ngành bất động sản trong năm 2024, theo nghiên cứu của Chứng khoán MB các hoạt động tái cấu trúc nguồn vốn và M&A dự án bất động sản sẽ sôi động trong năm 2024.
Để vượt qua khó khăn về tiếp cận vốn vay ngân hàng, một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã lên kế hoạch huy động vốn trên sàn. MBS Reasearch nhận định, đây cũng sẽ là xu hướng huy động vốn của các công ty bất động sản trong năm 2024 vì trong bối cảnh nợ xấu tăng mạnh, các ngân hàng sẽ thận trọng hơn trong quá trình cho vay bất động sản.
Thêm vào đó, sang năm 2024, triển vọng hồi phục của thị trường chứng khoán trở nên rõ nét với kì vọng các Ngân hàng Trung ương thế giới hạ lãi suất, phát hành cổ phiếu tiếp tục là phương thức huy động vốn chiến lược của một số số doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, Chứng khoán MB kỳ vọng hoạt động M&A các dự án bất động sản cũng sẽ trở nên sôi động trong năm 2024. Bởi, sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản đang yếu đi, do đó việc bán dự án là cần thiết để có thể duy trì hoạt động và phát triển.
Ngoài ra, lãi suất điều hành của Mỹ dự báo giảm 4 lần về mức 4,25% trong năm 2024. Điều này sẽ củng cố nguồn tín dụng cho các tổ chức nước ngoài muốn mua lại các dự án bất động sản ở Việt Nam. Lãi suất phi rủi ro ở thị trường quốc tế thấp hơn cũng sẽ làm tăng định giá của các dự án bất động sản Việt Nam đối với các tổ chức quốc tế, từ đó có thể khiến cung cầu gặp nhau và hoạt động M&A trở nên sôi động hơn.
