Viện DXS-FERI nhận định thị trường bất động sản Việt Nam trong 9 tháng đầu năm 2024 đã có những chuyển biến tích cực, thể hiện rõ rệt qua nhiều khía cạnh, nhất là khi các luật quan trọng như: Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực.
Đầu tiên có thể kể tới số lượng doanh nghiệp bất động sản quay lại hoạt động trong 9 tháng đầu năm 2024 đã tăng 39,7% so với cùng kỳ năm 2023, cho thấy niềm tin vào sự phục hồi của thị trường bất động sản ngày càng gia tăng. Cùng với đó, số doanh nghiệp thành lập mới cũng ghi nhận 3.446 doanh nghiệp, tăng 1,4% so với cùng kỳ năm trước, minh chứng cho sự hấp dẫn và tiềm năng phát triển của thị trường.
Số lao động trong lĩnh vực bất động sản cũng tăng nhẹ 2,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhu cầu về nhân sự trong lĩnh vực môi giới bắt đầu tăng trở lại. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh Bất động sản mới có hiệu lực siết chặt điều kiện hành nghề đã ít nhiều gây ra sự thiếu hụt cục bộ về nhân sự kinh doanh bất động sản ở các cấp.
“Đây cũng chính là lý do mà nhiều doanh nghiệp chủ đầu tư, sàn môi giới đã tăng cường tuyển dụng, đẩy mạnh công tác đào tạo, nâng cao chất lượng đội ngũ, xây dựng lực lượng kế thừa để nâng cao khả năng cạnh tranh, sẵn sàng chuyển từ “phòng thủ” sang “tấn công” ngay khi thị trường có chuyển biến rõ rệt hơn”, ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện DXS-FERI nhận định.
Theo chuyên gia của Viện DXS-FERI, thị trường bất động sản nhà ở trong quý 3 năm nay, tính chung trên phạm vi cả nước đã ghi nhận nguồn cung sụt giảm, giá tăng nhẹ và có sự cải thiện về tỷ lệ hấp thụ. Tuy nhiên, riêng thị trường căn hộ tại Hà Nội lại ghi nhận sự bùng nổ về nguồn cung khi có mức tăng 13%, đạt khoảng 10.580 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ cũng tăng mạnh, đạt trung bình 50 - 55%. Tại TP.HCM và các tỉnh lân cận có xu hướng ngược lại khi nguồn cung mới giảm 25%, chỉ đạt khoảng 3.540 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ cũng khá thấp, chỉ khoảng 30 - 35%.
Một trong những điểm đáng chú ý là dù trong bối cảnh kinh tế khó khăn nhưng giá bán căn hộ tại cả Hà Nội và TP.HCM đều có xu hướng tăng ở hầu hết các phân khúc. Tại Hà Nội, căn hộ hạng B và A+ ghi nhận mức tăng giá cao nhất, lên tới 20 - 35% so với cùng kỳ năm trước. Tại TP.HCM, căn hộ hạng A có mức tăng giá mạnh nhất, đạt 15 - 20% so với cùng kỳ năm trước.
“Vẫn còn khá sớm để kết luận thị trường bất động sản đã phục hồi vì việc phục hồi cần có thời gian và lộ trình. Tuy nhiên, với những diễn biến đang dần tích cực, hoàn toàn có thể khẳng định, thị trường bất động sản đã đi qua vùng đáy chữ U, đã có sự tăng trưởng trở lại và tiếp tục có dấu hiệu tăng trưởng nhẹ đến hết năm 2024, hướng đến việc phát triển khả quan hơn từ năm 2025, và dự kiến phục hồi vào năm 2026”, ông Lưu Quang Tiến nhận định.
Đối chiếu với “La bàn chu kỳ thị trường” của DXS-FERI thì cũng có thể thấy thị trường bất động sản đang bắt đầu vào nhịp, chạy đà cho một chu kỳ tăng trưởng mới, dù vẫn còn nhiều thách thức, nhưng sẽ phát triển minh bạch, ổn định hơn, bền vững hơn.
“Với đà tăng trưởng tích cực của thị trường thì đã đến lúc các nhà đầu tư và người mua nhà cân nhắc cơ hội đầu tư vào thị trường căn hộ Hà Nội và TP.HCM cũng như các đô thị vệ tinh”, ông Tiến nhận định và cho biết thời gian qua đã xuất hiện tâm lý tranh thủ mua bất động sản vì sợ giá đất sẽ tăng khi áp dụng bảng giá đất mới.
Về nguồn cung, Viện DXS-FERI dự báo, nguồn cung mới sẽ tăng thêm khoảng 30%, tương đương hơn 11.000 sản phẩm mới đến từ khoảng hơn 50 phân khu, dự án mới trên khắp cả nước. Trong đó, loại hình căn hộ vẫn tiếp tục dẫn dắt thị trường với hơn 9.300 sản phẩm, chiếm gần 80%. Tại khu vực phía Nam, nguồn cung được kỳ vọng sẽ có sự tăng trưởng mạnh với gần 6.500 sản phẩm, tăng hơn 2,5 lần so với mức 2.500 sản phẩm trong quý 3.
Giá bán sơ cấp dự báo tăng bình quân 5 - 10%. Tại các thị trường trọng điểm như Hà Nội, TP.HCM và các khu vực lân cận có thể sẽ tăng mạnh hơn, ở mức từ 10 - 20%, chủ yếu tại phân khúc căn hộ.
Đây cũng là các chỉ số tương ứng với “Kịch bản kỳ vọng” được DXS-FERI đưa ra cho thị trường bất động sản thời gian tới, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường. Hai kịch bản còn lại là “Kịch bản lý tưởng” với nguồn cung mới tăng mạnh 40% - 50%, giá bán tăng 10-15%, tỷ lệ hấp thụ đạt 40 - 45% và “Kịch bản thách thức” với nguồn cung mới chỉ tăng 10% - 20%, giá bán tăng 3 - 5%, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 20 - 25%.
