Doanh nghiệp bất động sản: Vượt qua giai đoạn sinh tử cần "liệu cơm gắp mắm" cân nhắc đầu tư

Thực tế, thị trường bất động sản chỉ mới chớm hồi phục, muốn tồn tại và phát triển, các công ty địa ốc cần biết nắm bắt thời cơ, cân nhắc đầu tư kỹ lưỡng.

DOANH NGHIỆP CÒN ĐỐI MẶT NHIỀU KHÓ KHĂN

Chia sẻ tại toạ đàm “Nhận diện thị trường bất động sản cuối năm 2024, đầu năm 2025”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, hiện nay tình hình sức khoẻ các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn rất yếu.

Trước đây, nhiều doanh nghiệp đã gặp khó khăn và trải qua tình trạng "bạo bệnh", nhưng hiện đã vượt qua giai đoạn “sinh tử”. Những doanh nghiệp còn tồn tại đến thời điểm này là một điều đáng mừng.

Trong bức tranh chung của thị trường, bất động sản công nghiệp vẫn là điểm sáng. Do đó, các doanh nghiệp bất động sản nên “liệu cơm gắp mắm”, cân nhắc kỹ lưỡng năng lực đầu tư, tránh dàn trải và bố trí nguồn lực tài chính sao cho phù hợp.

“Về giải pháp để giải quyết vấn đề vào năm 2018, chúng tôi đã khuyến nghị các doanh nghiệp cần đáp ứng tốt các yêu cầu pháp lý về đầu tư, tín dụng, đảm bảo an toàn tài chính và hoạt động sản xuất kinh doanh để duy trì sự ổn định nội bộ của doanh nghiệp”, ông Châu nêu.

Hiện nay, nhìn chung các doanh nghiệp đã kịp bắt nhịp với những khó khăn của nền kinh tế và thị trường bất động sản để vươn lên. Tuy nhiên, trên thực tế, doanh nghiệp địa ốc vẫn phải đối mặt với muôn vàn khó khăn.

Một đơn vị chuyên phát triển dự án nhà ở xã hội là Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh đã chia sẻ nhiều khó khăn trong đầu tư phát triển loại hình này. Theo đó, bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh cho hay, về quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội nằm trong các dự án thương mại, Đối với những dự án trước đây, việc giao hẳn cho doanh nghiệp là hợp lý. Nếu quỹ đất của Nhà nước được đưa ra đấu thầu để chọn nhà đầu tư, doanh nghiệp sẽ phải tự bỏ vốn đầu tư xây dựng, sau đó bán lại theo giá Nhà nước quy định và hưởng lợi nhuận 10%. Như vậy, Nhà nước sẽ không phải chịu rủi ro và nếu doanh nghiệp làm không đúng, họ sẽ phải chịu trách nhiệm.

Đối với những dự án riêng biệt, Nhà nước cần định giá đất một cách rõ ràng, minh bạch và thống nhất. Chẳng hạn như dự án của Tập đoàn Kim Oanh tại thành phố mới Bình Dương. Đây là khu đất mà công ty đã mua cách đây 8 năm, đến nay giá vốn đầu tư và lãi vay đã lên tới gần 1.000 tỷ đồng.

Nguồn gốc khu đất này vốn là đất khu công nghiệp, sau đó được phê duyệt tách ra làm khu nhà ở và đã được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. Nếu tính theo giá đất khu công nghiệp là 170 USD/m2 thì tổng giá trị cũng đã hơn 1.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, nếu dự án này tính theo giá đất thương mại hiện nay, thì giá trị lên tới hơn 3.000 tỷ đồng. Dù vậy, Tập đoàn Kim Oanh vẫn xin chuyển đổi dự án này sang phát triển nhà ở xã hội và sẵn sàng thực hiện nếu giá đất tính theo mức 1.000 tỷ đồng như đã nêu. Tuy nhiên, nếu giá đất được tính theo sổ sách cách đây hơn 20 năm, chỉ còn khoảng 150 tỷ đồng, thì doanh nghiệp không thể triển khai được dự án.

“Do đó, tôi kiến nghị Nhà nước cần phân biệt rõ các loại đất do Nhà nước giao hay doanh nghiệp tự mua để định giá một cách hợp lý và minh bạch. Điều này sẽ giúp tránh cho doanh nghiệp khỏi vi phạm trong quá trình đầu tư, đồng thời khuyến khích các doanh nghiệp hợp tác với Nhà nước trong việc phát triển nhà ở xã hội”, bà Oanh đề xuất.

Còn ông Đỗ Quốc Anh, Giám đốc Vận hành Công ty Cổ Tập đoàn Khải Hưng nhấn mạnh, doanh nghiệp của ông đang gặp vướng liên quan đến hướng dẫn của chính quyền địa phương và sự chồng chéo quyền sử dụng đất, vướng khâu thẩm định, quy hoạch, xây dựng... dù Luật Đất đai mới đã có quy định đất nông nghiệp có thể kinh doanh dịch vụ lưu trú giải trí.

CHỌN ĐÚNG ĐIỂM RƠI

Cũng tại toạ đàm, ông Ngô Hữu Trường, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn Hưng Thịnh nhận thấy thị trường bất động sản dù có dấu hiệu tích cực nhưng vẫn còn nhiều khó khăn. Có ba yếu tố quan trọng, cần được giải quyết dần để giảm bớt những khó khăn này.

Một, thị trường bất động sản vẫn đang chịu nhiều tổn thương, bao gồm các khách hàng bị ảnh hưởng và lòng tin của thị trường chưa thể phục hồi.

Hai, về phía các chủ đầu tư, nhiều công ty bất động sản đang đối mặt với khó khăn pháp lý, lượng hàng tồn kho còn lớn, và dòng tiền bị gián đoạn.

Ba, chi phí đầu vào cho việc triển khai dự án mới cũng như xử lý các vấn đề tồn đọng cũ vẫn gặp trở ngại, dẫn đến chi phí tăng cao và việc định giá thị trường khó có thể giảm. Thời gian chờ đợi pháp lý càng lâu thì chi phí càng gia tăng.

Về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường, từ góc độ doanh nghiệp, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, cần đẩy mạnh hợp tác sâu rộng, gia tăng các giao dịch mua bán, sáp nhập để thu hút nguồn vốn mới. Quan trọng nhất là giải quyết các vướng mắc pháp lý một cách nhanh chóng và hiệu quả, tiết giảm chi phí.

“Tôi cho rằng, đến cuối năm nay hoặc đầu năm 2025, thị trường vẫn còn gặp nhiều thách thức nhưng không có nghĩa là bế tắc. Doanh nghiệp Việt Nam vẫn rất kiên cường và sẽ cùng nhau vượt qua khó khăn”.

Để doanh nghiệp địa ốc vượt qua thời kỳ này, theo ông Trường các công ty cần phải chọn đúng thị trường, đúng phân khúc và hướng đến đúng đối tượng khách hàng tiềm năng.

Tập trung vào các sản phẩm bất động sản có giá trị thực, nhà ở thật. Tiếp theo là đúng thời điểm, chọn đúng “điểm rơi” để dự án có thể triển khai nhanh chóng và hấp thụ tốt, đồng thời, cần phải định giá đúng.

Trước đây, khi thị trường phát triển mạnh, doanh nghiệp dễ dàng tăng giá nhưng hiện nay cần phải cắt giảm chi phí một cách hợp lý và định giá phù hợp để thị trường dễ dàng hấp thụ.

Ngoài ra, cần tập trung vào đúng phân khúc khách hàng. Như vậy, ngoài yếu tố vĩ mô và chính sách pháp luật, bản thân doanh nghiệp cũng cần phải tái hoạch định chiến lược và phát triển một cách bài bản hơn.

Về thị trường, vị Phó Giám đốc nhận thấy Hà Nội đã bắt đầu có “sóng”, với mức tăng 40 - 50% do nguồn cung bị thiếu hụt trong một thời gian dài. Sau khi “nén lò xo” được bung ra, Hà Nội đã có sự phục hồi.

Trong quá khứ, khi Hà Nội tăng trưởng thì TP.HCM thường giảm. Vì vậy, nếu trong năm nay và năm tới, Hà Nội tiếp tục tăng, TP.HCM có thể sẽ vẫn duy trì xu hướng giảm.

“Theo dự báo của tôi, đến năm 2025, TP HCM và các tỉnh lân cận sẽ tăng trưởng tốt hơn và sẽ có những bước tiến mạnh mẽ vào năm 2026”, ông Trường nói.