Cụ thể, Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản… Đối với các tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản, nhà nước cũng khuyến khích thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên.
Sau một thời gian áp dụng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã “bãi bỏ” quy định khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản “phải thông qua sàn giao dịch bất động sản”.
Tuy nhiên, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) một lần nữa lại đưa vào vấn đề này khi tại khoản 5 Điều 214 quy định: “Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.
Điều 60 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng quy định: “Các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản”.
Nếu bắt buộc sẽ tạo ra “đặc quyền, đặc lợi” lợi cho các sàn giao dịch
Là một người có nhiều năm nghiên cứu, theo dõi thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá cao vai trò của môi giới và các sàn giao dịch bất động sản, tuy nhiên ông cho rằng không nên bắt buộc mà chỉ nên khuyến khích giao dịch bất động sản qua sàn.
Theo ông Châu, “sàn giao dịch” về bản chất chỉ là “đơn vị làm dịch vụ” phục vụ cho bên bán, hoặc phục vụ cho bên mua, hoặc phục vụ cả bên bán và bên mua nhà đất và được trả tiền công là “phí dịch vụ”. Khi cá nhân/chủ đầu tư có nhu cầu thì sẽ tìm đến các sàn giao dịch có đủ năng lực, uy tín để thuê dịch vụ mua/bán theo nguyên tắc “tự nguyện, bình đẳng, tự thỏa thuận”.
Nhưng khi “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch” thì “sàn giao dịch” từ “thân phận” của một người “làm thuê” có thể trở thành “ông vua” của thị trường bất động sản với nhiều “đặc quyền, đặc lợi”, với rất nhiều bất cập như đã từng lộ rõ sau thời gian áp dụng.
Cụ thể, khi bắt buộc giao dịch qua sàn thì quyền bán sản phẩm của chủ đầu tư bị “tước bỏ” để chuyển sang “sàn giao dịch”, mặc dù đơn vị này không hề tham gia đầu tư, phát triển dự án…
Sàn giao dịch cũng được “đặc lợi” khi hưởng phí dịch vụ bán hàng tối thiểu là 2% trên doanh số bán hàng, thậm chí có không ít trường hợp “phí môi giới” này cao hơn rất nhiều (có thể đến 7 - 8% hoặc cao hơn). Khi ước tính tổng giá trị của thị trường bất động sản lên đến hàng triệu tỷ đồng thì với mức phí tối thiểu là 2% thì tổng chi phí môi giới có thể lên đến hàng ngàn tỷ đồng mỗi năm.
Thêm nữa, sàn giao dịch” còn có thể chiếm dụng tiền thanh toán bán hàng của chủ đầu tư. Bởi lẽ, sàn giao dịch thường định kỳ mới chuyển tiền thanh toán của khách hàng cho chủ đầu tư dự án sau một thời gian nhất định.
Nâng cao chất lượng môi giới, sàn giao dịch
Ông Lê Hoàng Châu cho biết: Các nước không quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch nhưng tại các nước phát triển, gần như các giao dịch bất động sản đều được thực hiện thông qua “Văn phòng môi giới” một cách tự nguyện và theo nhu cầu của người dân, doanh nghiệp.
Chẳng hạn, tại Hoa Kỳ có đến 99% giao dịch nhà đất được người mua tự nguyện lựa chọn giao dịch thông qua “Văn phòng môi giới” với nhân viên môi giới có giấy phép hành nghề môi giới bất động sản (gọi là “Real estate Agent” hoặc cấp cao hơn là “Real estate Broker”).
Tại Việt Nam, tuy đã có hơn 300.000 người môi giới, nhưng chỉ có khoảng 30.000 người môi giới có chứng chỉ hành nghề và đã được đào tạo (chỉ chiếm khoảng 10%) với khoảng 2.000 văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản, nên phần lớn người môi giới đang hoạt động tự do kiểu “cò đất cò nhà”. Các sàn giao dịch của các doanh nghiệp bất động sản có uy tín thương hiệu cũng chưa nhiều.
Chính vì thiếu lực lượng môi giới bất động sản chuyên nghiệp có chứng chỉ hành nghề, có “mã số người môi giới” nên trong thời gian qua, giới “đầu nậu, cò đất cò nhà, doanh nghiệp bất lương” đã gây ra tình trạng thổi giá, đẩy giá, giao dịch “ảo”, tạo “khan hiếm giả tạo”, gây ra các cơn “sốt ảo giá đất, giá nhà” trên thị trường bất động sản.
Như vậy, “vấn đề mấu chốt cần đặt ra là trả lại đúng vai trò, vị trí của hoạt động môi giới, sàn giao dịch trong thị trường bất động sản, đó là vai trò “cầu nối” kết nối mua/bán”. Khi các nhân viên môi giới, sàn giao dịch uy tín thì không cần bắt buộc, người dân và doanh nghiệp cũng tự nguyện tìm đến giao dịch để đảm bảo an toàn, hiệu quả, ông Châu nhận định.
