Cụ thể, HoREA đề nghị quy định trường hợp Nhà nước thu hồi đất đối với “dự án khu đô thị, nhà ở thương mại” tại Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đồng thời quy định cho phép “thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội” tại Điều 68 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), để thực hiện đúng chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.
Đối với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, HoREA có hai loại ý kiến: Loại ý kiến thứ nhất là đa số đồng ý với dự thảo. Vì theo Nghị quyết số 18-NQ/TW thì Nhà nước chủ yếu thực hiện việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất; do đó, cần phải quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất để thực hiện đấu giá, đấu thầu nhằm hạn chế tiếp cận đất đai không thông qua đấu giá, đấu thầu.
Loại ý kiến thứ hai là đề nghị cân nhắc việc thực hiện thu hồi đất để xây dựng dự án đô thị, nhà ở thương mại, việc thu hồi đất trong trường hợp này cần phải đánh giá, cân nhắc kỹ lưỡng để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất. Đối với trường hợp này có thể giao chủ đầu tư được thỏa thuận với người sử dụng đất trong việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án; nên hạn chế thực hiện việc thu hồi đất để tránh khiếu kiện về đất đai”.
Theo HoREA, ngoài các trường hợp thu hồi đất đã quy định tại Điều 62 Luật Đất đai 2013 tiếp tục được giữ lại, trong đó có dự án khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn thì nay, điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã mở rộng thêm 7 trường hợp Nhà nước thu hồi đất.
Cụ thể, 7 trường hợp gồm: (i) Dự án đầu tư theo phương thức đối tác công - tư PPP; (ii) Dự án tạo quỹ đất theo hướng tuyến giao thông và các điểm kết nối giao thông; (iii) Dự án khu nhà ở thương mại; (iv) Dự án không sử dụng vốn đầu tư công thuộc đối tượng ưu đãi đầu tư đặc biệt; (v) Dự án lấn biển; (vi) Dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tách từ dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất; (vii) Các dự án khác được trên 80% người dân có đất thu hồi đồng ý.
HoREA nhận định, việc mở rộng thêm 7 trường hợp thu hồi đất như điều 70 Dự thảo Luật Đất đai là rất cần thiết để vừa tạo quỹ đất thực hiện dự án đầu tư công; vừa tạo quỹ đất tái định cư cho người có đất bị thu hồi; vừa tạo quỹ đất phục vụ đầu tư thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, các quy định trên đây còn nhằm để phát huy vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất, Qũy phát triển đất để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án đầu tư công vừa tạo quỹ đất phục vụ tái định cư cho người có đất bị thu hồi; vừa tạo quỹ đất phục vụ đầu tư, phát triển kinh tế thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.
Đề nghị bổ sung trường hợp thu hồi đất
Bên cạnh đó, HoREA còn đề nghị bổ sung trường hợp thu hồi đất “để đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất” tại điểm a khoản 2 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi. Cụ thể, thu hồi đất để sử dụng vào mục đích công cộng; thu hồi đất để đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất”.
Đề nghị bổ sung trường hợp thu hồi đất “các dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ” tại điểm b khoản 2 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), để đảm bảo sự phù hợp với Điều 31 Luật Đầu tư 2020. Các dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ”.
Đề nghị bổ sung mục đích thu hồi đất để “đấu thầu dự án có sử dụng đất” tại điểm c khoản 2 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với Điều 65 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi. Trog đó, Dự án tạo quỹ đất theo hướng tuyến giao thông, các điểm kết nối giao thông để phát triển các khu đô thị, nhà ở thương mại, khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ để đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất”.
Đề nghị Nhà nước không thu hồi đất đối với trường hợp “các dự án sử dụng đất vào mục đích xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường ngoài công lập” nếu các dự án này không thuộc “các dự án đầu tư công” hoặc không thuộc trường hợp thu hồi đất để thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 và điểm c khoản 2 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Bởi lẽ, trường hợp “các dự án xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường” là “các dự án đầu tư công” hoặc để thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất thì mới thuộc diện Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 và điểm c khoản 2 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Trường hợp các dự án này không phải là “các dự án đầu tư công” hoặc không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất để thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất thì không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất và do nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Bởi lẽ, các công trình “văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường” trong các năm gần đây cũng trở thành nhu cầu đầu tư kinh doanh của khu vực tư nhân.
Đề nghị không thu hồi đất “xây dựng công trình của tổ chức tôn giáo”
Hiệp hội đề nghị, Nhà nước không thu hồi đất đối với trường hợp “xây dựng công trình của tổ chức tôn giáo” mà để cho “tổ chức tôn giáo” tự tạo lập quỹ đất để “xây dựng công trình của tổ chức tôn giáo” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo phương thức tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc do được tặng cho quyền sử dụng đất...
Điểm h khoản 2 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp xây dựng “chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng” là chưa thật chính xác. Bởi lẽ hiện nay, có nhiều doanh nghiệp đầu tư kinh doanh dự án “chợ; hoa viên nghĩa trang, nhà tang lễ, nhà hỏa táng” không “sử dụng vốn đầu tư công” hoặc không thuộc trường hợp thu hồi đất để thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 và điểm c khoản 2 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nên cũng không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, mà chỉ có một số ít trường hợp như dự án “nhà tang lễ cấp quốc gia, địa phương; nghĩa trang liệt sỹ; nghĩa trang cấp quốc gia, nghĩa trang của địa phương (như nghĩa trang thành phố của thành phố Hồ Chí Minh); đền tưởng niệm liệt sỹ (như Đền Bến Dược Củ Chi), đền tưởng niệm anh hùng dân tộc, danh nhân văn hoá…” do Nhà nước đầu tư, “sử dụng vốn đầu tư công” thì mới thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.
Do vậy, đề nghị Nhà nước không thu hồi đất đối với trường hợp xây dựng công trình “chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng” nhằm mục đích kinh doanh mà để cho nhà đầu tư tự tạo lập quỹ đất để xây dựng công trình “chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, theo phương thức tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
