Trong bối cảnh nền kinh tế đang trải qua giai đoạn suy thoái, các ngân hàng bắt đầu điều chỉnh chiến lược cho vay, đặc biệt là giảm tỷ trọng cho vay mua nhà. Đây là một động thái phản ánh sự thay đổi trong chính sách quản lý rủi ro của các tổ chức tài chính, khi mà cho vay mua nhà không còn được xem là một phân khúc an toàn như trước.
CUỘC CHẠY ĐUA GIẢM RỦI RO
Nhìn lại các đợt suy thoái thị trường bất động sản vào các năm 2008 và 2012–2013, cho vay mua nhà lúc ấy được các ngân hàng coi là một lĩnh vực ít rủi ro. Thậm chí, tỷ lệ rủi ro đối với các khoản vay này chỉ vào khoảng 50%, nhờ vào sự ổn định của thị trường và tính thanh khoản cao của bất động sản. Tuy nhiên, bức tranh hôm nay đã khác.
Tuy nhiên, theo nhận định của Chứng khoán VPBank, các khoản vay mua nhà hiện nay cần phải được xem xét tách biệt với các khoản nợ liên quan đến chủ đầu tư bất động sản. Lý do là mối liên kết giữa việc cho vay mua nhà và các khoản nợ này không còn rõ ràng, khi mà những biến động của thị trường bất động sản có thể ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hoàn trả nợ. Sự thiếu liên kết này khiến cho các khoản vay mua nhà không còn được đánh giá cao về mức độ an toàn như trước đây.
Một câu hỏi lớn đặt ra là liệu cho vay mua nhà có tiếp tục duy trì được tính an toàn như trước trong đợt suy thoái bất động sản 2023–2024? Theo Chứng khoán VPBanks, dù không có số liệu cụ thể về NIM hay tỷ lệ đảo lãi dự thu từ phân khúc cho vay mua nhà, nhưng nhìn vào xu hướng của các ngân hàng lớn như VCB, có thể đánh giá một cách gián tiếp.
Trong hai chu kỳ suy thoái bất động sản trước đó, VCB đã giảm tỷ trọng cho vay mua nhà, đặc biệt là trong giai đoạn 2022–2024, cho thấy ngân hàng đã chủ động giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh không chắc chắn của thị trường.
Với các chỉ báo liên quan đến phân loại cho vay cá nhân và xây dựng, có thể thấy rằng trong giai đoạn 2011–2013, cho vay mua nhà đã tăng trưởng mạnh mẽ, cả về giá trị tuyệt đối và tương đối. Tuy nhiên, từ 2022 đến 2024, sự sụt giảm rõ rệt trong các chỉ số cho vay mua nhà, cả tuyệt đối lẫn tương đối, cho thấy ngân hàng đã điều chỉnh chiến lược cho vay một cách thận trọng hơn.
Đặc biệt, tỷ trọng cho vay cá nhân đã tăng trong tổng dư nợ trong giai đoạn 2011–2013, nhưng giảm mạnh vào giai đoạn sau, cho thấy sự thay đổi trong chiến lược và chính sách quản lý rủi ro của các ngân hàng.
Chứng khoán VPBank cũng nhận định rằng không ngân hàng nào tại Việt Nam có thể miễn nhiễm với chu kỳ bất động sản. Dù một số ngân hàng như VCB có danh tiếng trong việc quản lý thận trọng, không ai có thể tránh khỏi tác động tiêu cực từ sự biến động của thị trường bất động sản.
Ví dụ, dù không rõ ràng trong giai đoạn 2022–2024 liệu VCB có tiếp tục duy trì chính sách thắt chặt cho vay hay không, nhưng rõ ràng tỷ trọng cho vay mua nhà trong tổng dư nợ của ngân hàng đã giảm đáng kể, với mức giảm lên tới 6,9 điểm phần trăm.
Điều này chứng tỏ một xu hướng chung, các ngân hàng đang dần nhận ra rằng cho vay mua nhà không còn là một phân khúc "an toàn" như trước nữa, khi thị trường bất động sản đang đối mặt với rất nhiều thách thức.
CÁCH TIẾP CẬN MỚI
Bên cạnh đó, một số ngân hàng khác lại chọn cách tiếp cận khác biệt. Một trong số đó là ngân hàng Techcombank (TCB), ngân hàng này cho biết, từ đầu năm 2025, chỉ khoảng 5-6 chủ đầu tư kiểm soát hầu hết các dự án lớn trên cả nước. TCB chia sẻ rằng khi quyết định tài trợ một dự án bất động sản, họ sẽ nắm giữ cổ phần tại công ty dự án.
Điều này giúp ngân hàng có quyền phát triển dự án và yêu cầu nhà thầu tiếp tục thi công nếu xảy ra sự cố với chủ đầu tư. Mặc dù chiến lược này có phần táo bạo, nhưng theo TCB, đây là cách để giảm thiểu rủi ro và bảo vệ lợi ích của ngân hàng trong những tình huống khó khăn.
Thực tế, các ngân hàng hiện nay đang ngày càng chú trọng đến việc lựa chọn các đối tác, đặc biệt là những nhà đầu tư dài hạn, có thể chia sẻ rủi ro với ngân hàng trong các dự án bất động sản.
Chứng khoán VPBank cho rằng, giai đoạn suy thoái gần đây của thị trường bất động sản đã tạo ra một khái niệm mới "định giá linh hoạt", một cách diễn đạt nhẹ nhàng cho việc các ngân hàng điều chỉnh các điều kiện vay để duy trì sự ổn định của danh mục cho vay. Việc điều chỉnh này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi sau khi xuống đáy.
Ngân hàng VCB - một trong những ngân hàng lớn nhất Việt Nam kết thúc năm 2022 với danh mục cho vay mua nhà lớn nhất. Tuy nhiên, trong năm 2023, cả VCB và TCB đã chủ động giảm tỷ trọng cho vay trong phân khúc này.
Đến năm 2024, mặc dù TCB và BIDV ghi nhận sự tăng trưởng mạnh trong danh mục cho vay mua nhà, VCB lại là ngân hàng duy nhất trong khảo sát kết thúc năm 2024 với quy mô cho vay mua nhà thấp hơn so với năm 2022, tiếp tục khẳng định chiến lược thận trọng của họ trong việc quản lý rủi ro.
Dù mỗi ngân hàng có một cách tiếp cận khác nhau đối với thị trường bất động sản, một điểm chung dễ nhận thấy là tất cả đều phải đối mặt với những thử thách đến từ sự biến động không ngừng của chu kỳ này. Câu hỏi đặt ra là liệu các chiến lược này có thể bảo vệ các ngân hàng khỏi những rủi ro trong tương lai hay không, hay chỉ là những biện pháp tạm thời để duy trì sự ổn định trong ngắn hạn.
