Khảo sát đầu tháng 8/2026 cho thấy, nhiều ngân hàng tiếp tục triển khai hoặc điều chỉnh các gói vay mua nhà với lãi suất ưu đãi trong giai đoạn đầu nhằm thu hút khách hàng. Tuy nhiên, sau khi kết thúc thời gian ưu đãi, phần lớn các khoản vay đều chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi, khiến chi phí vay thực tế có thể tăng lên đáng kể.
Trong nhóm ngân hàng quốc doanh, BIDV là một trong những đơn vị nổi bật với chương trình "Ngôi nhà đầu tiên" dành cho khách hàng cá nhân. Theo đó, ngân hàng áp dụng lãi suất 9,2%/năm trong 6 tháng đầu, 9,7%/năm trong 12 tháng đầu và 10,3%/năm trong 18 tháng đầu kể từ lần giải ngân đầu tiên. Hết thời gian ưu đãi, khoản vay được điều chỉnh theo lãi suất thả nổi, với mức tham chiếu ước khoảng 11-13%/năm tùy kỳ hạn, hồ sơ khách hàng và chính sách của ngân hàng.
Tại Vietcombank, khách hàng được hưởng lãi suất 9,6%/năm nếu cố định trong 6 tháng đầu hoặc 10,5%/năm khi lựa chọn kỳ hạn cố định 12 tháng. Sau thời gian này, lãi suất được tính theo lãi suất tiền gửi kỳ hạn 24 tháng cộng biên độ 3,3%. Với mặt bằng lãi suất tiết kiệm hiện nay, lãi suất vay mua nhà sau ưu đãi có thể lên khoảng 13,8%/năm.
VietinBank áp dụng gói vay có lãi suất cố định trên 12%/năm trong 24 tháng đầu. Do mức lãi suất ban đầu đã ở vùng khá cao, lãi suất sau thời gian cố định được dự báo tiếp tục dao động trong khoảng 12-13,5%/năm, tùy chính sách từng thời kỳ.
Trong khi đó, Agribank triển khai các gói vay với lãi suất khoảng 8-9,8%/năm tùy chương trình và kỳ hạn. Sau khi kết thúc thời gian ưu đãi, khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi với mức tham chiếu khoảng 10,5-12,5%/năm.
Nhìn chung, nhóm ngân hàng quốc doanh vẫn chiếm thị phần lớn trong cho vay mua nhà. Tuy nhiên, với các khoản vay có thời hạn từ 15-30 năm, thời gian hưởng ưu đãi chỉ chiếm một phần nhỏ, trong khi mức lãi suất sau ưu đãi mới là yếu tố quyết định tổng chi phí vốn của người vay.
Ở khối ngân hàng thương mại cổ phần, mức lãi suất ưu đãi đa dạng hơn và cạnh tranh mạnh ở giai đoạn đầu.
ACB áp dụng lãi suất 8,5%/năm trong 3 tháng đầu, 9%/năm trong 6 tháng đầu và 9,5%/năm trong 12 tháng đầu. Sau thời gian ưu đãi, khoản vay được điều chỉnh theo lãi suất thả nổi, phổ biến quanh mức 11-13%/năm.
Techcombank hiện triển khai chương trình vay mua nhà dành cho khách hàng trẻ với lãi suất từ 6,5%/năm, cố định trong 2 năm đầu. Ngoài ra, ngân hàng còn có gói vay cố định 9,5%/năm trong 12 tháng đầu. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất được tính theo lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 13 tháng cộng biên độ 3,5%.
VPBank đưa ra mức lãi suất từ 4,6%/năm đối với các khoản vay mua nhà đất và căn hộ. Theo khảo sát, lãi suất thực tế có thể dao động từ 6,9-12,3%/năm tùy điều kiện khoản vay và kỳ hạn áp dụng. Sau thời gian ưu đãi, khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, phổ biến quanh 11,5-13,5%/năm.
VIB áp dụng lãi suất từ 9,5-12%/năm tùy kỳ hạn cố định. Sau đó, khoản vay được điều chỉnh theo chính sách của ngân hàng và có thể dao động trong khoảng 12-14%/năm.
OCB triển khai mức lãi suất 10,75%/năm nếu cố định trong 6 tháng đầu hoặc 11,5%/năm nếu cố định trong 12 tháng. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất được tính theo lãi suất cơ sở kỳ hạn 13 tháng cộng biên độ 3,25-3,5%, khiến mức lãi vay có thể vượt 14%/năm khi lãi suất cơ sở ở vùng cao.
MB hiện áp dụng lãi suất khoảng 9-9,5%/năm trong thời gian đầu, sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 11-13%/năm.
SHB đưa ra mức lãi suất từ 6,99-10%/năm với thời gian ưu đãi kéo dài tới 5 năm. Sau khi hết thời gian cố định, lãi suất dự kiến dao động khoảng 10,5-12,5%/năm.
ABBank áp dụng mức lãi suất khoảng 8-10%/năm; MSB từ 5,99-9,1%/năm; Saigonbank từ 6-9,1%/năm; SeABank từ 8,65%/năm; BVBank từ 6,9-8,6%/năm trong 6-24 tháng đầu; HDBank từ 7,8%/năm trong 3-6 tháng đầu. Sau thời gian ưu đãi, phần lớn các ngân hàng này đều điều chỉnh lãi suất về khoảng 10,5-13%/năm tùy từng chính sách.
TPBank ghi nhận mức lãi suất 6,4-12,03%/năm, sau ưu đãi phổ biến quanh 11,5-13,5%/năm.
PVcomBank gây chú ý với mức lãi suất chỉ 3,99%/năm trong 3 tháng đầu. Tuy nhiên, từ các tháng tiếp theo, lãi suất tăng lên khoảng 12%/năm, cho thấy mức ưu đãi ban đầu không đồng nghĩa với chi phí vay duy trì ở mức thấp trong toàn bộ thời gian vay.
Sacombank áp dụng lãi suất 7,49-12%/năm, trong khi VietABank ghi nhận mức 9-11,5%/năm. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất của hai ngân hàng này có thể dao động quanh 12-14%/năm và 12-13,5%/năm.
Đối với nhà ở xã hội, người mua tiếp tục được hưởng chính sách tín dụng ưu đãi theo quy định của Ngân hàng Nhà nước. Từ ngày 1/7 đến hết ngày 31/12/2026, lãi suất cho vay đối với người mua nhà ở xã hội là 6,5%/năm trong 5 năm đầu và 7,5%/năm trong 10 năm tiếp theo, thấp hơn so với mặt bằng lãi suất vay mua nhà thương mại.
Báo cáo khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý 2 của Batdongsan.com.vn chỉ ra khoảng cách khá lớn giữa mặt bằng lãi suất thực tế và mức người mua mong muốn. Trong khi lãi suất vay mua nhà hiện phổ biến 8-12%/năm, người tham gia khảo sát cho rằng 5-7%/năm mới là mức phù hợp để vay mua bất động sản.
Khảo sát cũng chỉ ra một "ngưỡng tâm lý" khá rõ của người mua. Khi lãi suất vượt 7%/năm, tâm lý bắt đầu phân hóa. Còn khi vượt 9%/năm, sức chịu đựng tài chính giảm đáng kể và phần lớn người mua sẽ cân nhắc lại quyết định xuống tiền.
Ở góc độ thị trường, Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) cho biết trong 6 tháng đầu năm, lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12-14%/năm, một số khoản vay theo cơ chế thả nổi ghi nhận mức 15-16%/năm.
Mặt bằng lãi suất cao cùng với hạn chế về room tín dụng đã ảnh hưởng lớn đến quyết định mua bất động sản của cả người mua ở thực và nhà đầu tư. Hệ quả là tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong nửa đầu năm chỉ đạt 20-30%, giảm 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước và giảm tới 30 điểm phần trăm so với 6 tháng cuối năm trước.
Đơn vị này đánh giá, việc lãi suất thả nổi tại nhiều ngân hàng duy trì quanh 12-14%/năm đã tạo áp lực tài chính lớn lên người mua. Thanh khoản hiện chủ yếu tập trung tại các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định, trong khi các sản phẩm mang tính đầu tư, đặc biệt ở khu vực vùng ven, ghi nhận lượng giao dịch rất hạn chế.
Không chỉ làm chậm thanh khoản, mặt bằng lãi suất cao còn khiến người mua thay đổi đáng kể cách tiếp cận thị trường.
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, người mua để ở hiện chiếm tỷ trọng lớn hơn người mua đầu tư. Trong đó, 65% người mua để ở là mua căn nhà đầu tiên, chủ yếu nhằm nâng cấp môi trường sống. Điều này cho thấy quyết định mua nhà ngày càng gắn với nhu cầu sử dụng thực, thay vì kỳ vọng tài sản tăng giá.
Các yếu tố được người mua ưu tiên khi xuống tiền gồm pháp lý minh bạch, hạ tầng - quy hoạch rõ ràng và tích lũy đủ nguồn lực tài chính.
Khảo sát cũng cho thấy 84% người mua để ở có nhu cầu vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, thay vì sử dụng đòn bẩy ở mức tối đa như trước, phần lớn người mua, kể cả nhóm thu nhập cao, chỉ dành khoảng 20-40% thu nhập hàng tháng để trả góp. Xu hướng kiểm soát rủi ro tài chính ngày càng rõ nét.
Đánh giá của DXS - FERI cũng cho thấy khách hàng đang chuyển từ các sản phẩm đầu cơ, lướt sóng sang bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền bền vững.
Trước áp lực lãi suất, nhiều chủ đầu tư cũng điều chỉnh chính sách bán hàng theo hướng giảm gánh nặng tài chính cho người mua, như hạ tỷ lệ thanh toán ban đầu xuống khoảng 10% giá trị sản phẩm khi ký hợp đồng mua bán, kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất 24-30 tháng đến khi nhận nhà và cam kết mức lãi suất sau thời gian hỗ trợ 0% trong thời hạn lên đến 3 năm.
Cùng quan điểm, chuyên gia CBRE Việt Nam cho rằng mặt bằng lãi suất cao đang khiến cả người mua nhà và nhà đầu tư thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư sẵn sàng vay vốn và kỳ vọng lợi nhuận trong ngắn hạn, thì hiện nay họ cân nhắc kỹ hiệu quả đầu tư trước khi xuống tiền.
Theo chuyên gia CBRE Việt Nam, chu kỳ nắm giữ bất động sản hiện có xu hướng kéo dài 1-3 năm, thay vì 6 tháng đến 1 năm như trước. Ngay cả khi chủ đầu tư đưa ra các chính sách ưu đãi lãi vay hay ân hạn nợ gốc, người mua vẫn ưu tiên đánh giá khả năng cân đối dòng tiền và mức độ an toàn tài chính trước khi quyết định giao dịch. Điều này cũng khiến thanh khoản trên thị trường thứ cấp chậm lại và tốc độ tăng giá không còn như giai đoạn trước.
