Sau giai đoạn phục hồi mạnh trong năm 2025, thị trường bất động sản đang đối mặt với áp lực mới khi mặt bằng lãi suất có dấu hiệu tăng trở lại. Nhiều ý kiến cho rằng, điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sức mua, dòng tiền và chiến lược đầu tư, buộc thị trường phải tái cấu trúc theo hướng thận trọng hơn trong năm 2026.
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TĂNG CHẬM LẠI
Trước những luồng ý kiến trái chiều về việc lãi suất tăng sẽ khiến thị trường bất động sản rơi vào cảnh ảm đạm từ năm 2026, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cho rằng, lãi suất có xu hướng tăng nhưng mức tăng sẽ nhẹ và không tạo thành một cú sốc lớn. Áp lực hiện nay chủ yếu đến từ một số yếu tố.
Trước hết là áp lực lên tỷ giá hối đoái. Để giảm sức ép tỷ giá, Ngân hàng Trung ương buộc phải quay trở lại kiểm soát tiền tệ chặt chẽ hơn, qua đó tạo ra những điều chỉnh nhất định khiến lãi suất nhích lên.
Bên cạnh đó, hệ thống ngân hàng thương mại đang phải đối mặt với những khó khăn thanh khoản mang tính thời điểm, đặc biệt vào giai đoạn cuối năm. Một hiện tượng đáng chú ý là việc nhiều hộ kinh doanh cá thể rút tiền mặt khỏi ngân hàng do lo ngại các cơ chế kiểm soát thuế mới thông qua tài khoản. Đây là nhóm khách hàng thường có lượng tiền gửi rất lớn, không giống tiền tiết kiệm nhỏ lẻ của người dân, có trường hợp lên tới hàng chục tỷ đồng.
Việc rút tiền hàng loạt này tạo ra áp lực thanh khoản ngắn hạn cho các ngân hàng thương mại và có thể kéo dài khoảng 5–6 tháng, trước khi dòng tiền dần quay trở lại trạng thái bình thường.
Ngoài ra, vào cuối năm, nhu cầu tín dụng và tiền mặt cũng gia tăng để phục vụ chi trả lương, thưởng, thanh toán các khoản vay ngắn hạn và các nghĩa vụ tài chính khác. Đặc biệt, nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư công đang gặp khó khăn do các thủ tục hành chính bị gián đoạn bởi quá trình sáp nhập, giải thể đơn vị hành chính như huyện, xã, tỉnh.
Điều này khiến tiến độ giải ngân bị trục trặc, trong khi doanh nghiệp vẫn phải gánh các khoản vay ngân hàng nhưng chưa có dòng tiền từ dự án để hoàn trả, từ đó làm gia tăng áp lực lên hệ thống tín dụng.
Tất cả những yếu tố này không phải là vấn đề lớn về kinh tế vĩ mô, mà chỉ là những “trục trặc nhỏ” mang tính kỹ thuật trong lĩnh vực tiền tệ, song đủ để tạo sức ép nhất định lên thanh khoản ngân hàng, buộc các ngân hàng thương mại phải nâng lãi suất. Tuy nhiên, đây không phải là một xu thế dài hạn hay mang tính hệ thống.
Hiện Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế năm 2026 từ 10% trở lên, thì tổng vốn đầu tư toàn xã hội sẽ phải tăng mạnh, từ mức khoảng 32–33% GDP lên 38–40% GDP. Trong bối cảnh đầu tư trong nước, đặc biệt là đầu tư của doanh nghiệp nội địa, vẫn chủ yếu dựa vào tín dụng ngân hàng, áp lực cung vốn cho năm 2026 là rất lớn. Điều này khiến tín dụng trong năm 2026 có thể trở nên khó khăn hơn, buộc các ngân hàng phải chủ động tăng dự trữ vốn khả dụng bằng cách nâng lãi suất. Dù vậy, mức tăng lãi suất được dự báo sẽ không lớn, mà chỉ ở mức vừa phải để đáp ứng yêu cầu an toàn hệ thống và nhu cầu vốn của nền kinh tế.
Việc lãi suất có xu hướng nhích lên trong thời gian tới chắc chắn sẽ tạo ra những tác động nhất định đối với toàn bộ nền kinh tế, trong đó thị trường bất động sản không phải là ngoại lệ.
Trong bối cảnh lãi suất tăng, phân khúc chịu áp lực lớn nhất là bất động sản nhà ở cao cấp. Đây là phân khúc mà phần lớn người tham gia là các nhà đầu tư, dù có tiềm lực tài chính nhưng lại sử dụng đòn bẩy ngân hàng với tỷ lệ khá cao. Khi lãi suất tăng, chi phí vay vốn gia tăng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư, buộc nhiều nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn hoặc điều chỉnh chiến lược nắm giữ tài sản.
Ngược lại, phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội được đánh giá là ít chịu tác động hơn, bởi Chính phủ đã có các chính sách ổn định, thậm chí cố định lãi suất cho nhóm này. Do đó, nhu cầu ở thực vẫn được duy trì, giúp phân khúc này có khả năng trụ vững tốt hơn trong giai đoạn tới.
Dù vậy, khả năng thị trường bất động sản rơi vào kịch bản ảm đạm trong vài năm tới được đánh giá là không cao. Hoạt động phát triển dự án và kinh doanh bất động sản vẫn sẽ diễn ra tương đối bình thường. Lãi suất cao hơn đồng nghĩa với chi phí tài chính tăng, nhưng trên thực tế, khi chi phí đầu vào tăng thì giá bán cũng có xu hướng điều chỉnh tăng theo để bù đắp.
Trong bối cảnh lãi suất nhích lên, các nhà đầu tư cá nhân cần đặc biệt lưu ý đến việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Đặc thù của nhà đầu tư Việt Nam là vốn tự có mỏng, phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng. Khi lãi suất tăng, việc duy trì tỷ lệ vay cao sẽ khiến chi phí tài chính phình to và bào mòn lợi nhuận. Vì vậy, chiến lược hợp lý là chủ động giảm đòn bẩy, hạn chế vay mới và ưu tiên dòng tiền an toàn.
Đối với các doanh nghiệp bất động sản, khi đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất của thị trường, hướng đi phù hợp là tăng tốc triển khai các dự án đã đủ điều kiện pháp lý và mặt bằng. Việc đẩy nhanh tiến độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm thời gian, giảm chi phí lãi vay và sớm đưa sản phẩm ra thị trường.
Bước sang năm 2026, TS. Lê Xuân Nghĩa dự báo thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng chậm và ổn định hơn. Giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng nhưng không còn “phi mã” như năm 2025.
DOANH NGHIỆP VÀ NGƯỜI MUA NHÀ CÙNG “NGHẸT THỞ”
Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC), Chủ tịch Hội đồng quản trị GP.Invest cho rằng, lãi suất đang là vấn đề “rất nóng” đối với thị trường bất động sản hiện nay.
Theo ông Hiệp, nếu không kiểm soát tốt mặt bằng lãi suất, thị trường bất động sản năm 2026 có thể đối mặt với những rủi ro và hệ lụy khó lường. Thực tế, bất động sản Việt Nam phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Dù một số doanh nghiệp huy động vốn qua phát hành trái phiếu hay các kênh khác, tín dụng ngân hàng vẫn luôn là nguồn vốn chủ đạo, không chỉ đối với chủ đầu tư mà cả người mua nhà.
“Lãi suất ngân hàng có ảnh hưởng mang tính quyết định đến sự phát triển của thị trường bất động sản, từ mặt bằng giá cho tới khả năng tồn tại của doanh nghiệp”, ông Hiệp nhấn mạnh, đồng thời lưu ý rằng tỷ trọng vốn tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản hiện nay là rất lớn.
Vị chuyên gia dẫn chứng, trong giai đoạn cuối năm 2025, đặc biệt là hai tháng 11 và 12, lãi suất huy động và cho vay đã tăng rất nhanh, có nơi tăng tới 2%. Đây là một biến động lớn đối với thị trường. Dù việc điều hành chính sách tiền tệ cuối năm thường chịu áp lực về dòng tiền, song theo ông Hiệp, các ngân hàng cần cân nhắc thận trọng để có chính sách lãi suất hợp lý hơn.
“Chỉ trong hai tháng lãi suất tăng mạnh, sức mua trên thị trường bất động sản đã giảm rõ rệt” ông Hiệp nói. Nếu quý 3/2025 từng ghi nhận mức tăng trưởng trên 8%, thì sang quý 4/2025, đặc biệt từ tháng 11/2025 trở đi, tốc độ tăng trưởng đã chậm lại. Nguyên nhân chủ yếu là do lãi suất cao khiến người mua nhà phải cân nhắc, thậm chí trì hoãn quyết định xuống tiền.
“Đây là tác động trực tiếp và rất rõ ràng của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản, một yếu tố cần được theo dõi và điều chỉnh kịp thời để tránh gây ra những hệ quả tiêu cực trong thời gian tới”, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP.Invest nhấn mạnh.
Từ góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Hương Lan, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bảo Hưng (Bảo Hưng Invest) nhận định, trong năm 2026, room tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản nhiều khả năng sẽ tiếp tục bị siết chặt. Điều này sẽ tạo ra không ít khó khăn cho cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà.
Theo bà Lan, với người mua nhà, mặt bằng lãi suất cao khiến họ buộc phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định xuống tiền. Đặc biệt, trên thị trường hiện nay, tỷ lệ nhà đầu tư mua bất động sản để đầu tư chiếm khá lớn. Khi chi phí vốn tăng cao, nhóm này sẽ có xu hướng chuyển dòng tiền sang các kênh đầu tư khác an toàn hơn, thay vì tiếp tục rót vốn vào bất động sản.
Bà Lan cho rằng, trong bối cảnh Chính phủ phải điều tiết chính sách để đảm bảo sự cân bằng giữa thị trường trong nước và những biến động từ bên ngoài, việc duy trì một “điểm cân” về lãi suất là hết sức cần thiết.
Tăng lãi suất để đảm bảo cân bằng cung cầu nguồn tiền của ngân hàng là cần thiết nhưng mức tăng cần vừa phải và hài hòa, tránh gây ra những cú sốc cho thị trường.
Đồng thời, room tín dụng cũng cần điều tiết cho phù hợp. Chỉ khi đó, doanh nghiệp và người tiêu dùng mới có thể duy trì được nhịp vận hành ổn định và đảm bảo hoạt động kinh doanh bền vững.
“Bất động sản là ngành kinh tế có sức lan tỏa lớn, ảnh hưởng đến hàng chục ngành nghề khác. Nếu thị trường bất động sản chững lại hoặc đóng băng, nền kinh tế sẽ chịu một cú ‘khựng’ mạnh và rất khó để tự cân bằng”, bà Lan phân tích. Vì vậy, các chính sách điều hành cần được thiết kế theo hướng hài hòa, nhất quán, nhằm giữ cho thị trường có được sự ổn định cần thiết cho phát triển lâu dài.
Khi thị trường thuận lợi và lãi suất thấp, việc sử dụng đòn bẩy tài chính giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư đạt tốc độ quay vòng vốn nhanh, hiệu quả cao. Tuy nhiên, khi thị trường chững lại và lãi suất tăng, những đối tượng phụ thuộc nhiều vào vốn vay sẽ gặp khó khăn nghiêm trọng.
“Nếu trước đây dòng tiền vận hành như “con buồm căng gió”, thì trong bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp buộc phải tự chèo chống bằng sức mình. Con tàu càng lớn, áp lực và rủi ro càng cao”, bà Lan ví von.